不动产估价
7页1、2011 收益还原法作业题1、某宾馆需要估价,据调查,该宾馆共有 300 张床位,平均每张床位每天向客人实收 50 元,年平均空房率为30,该宾馆营业平均每月花费 14万元;当地同档次宾馆一般床价为 每天 45 元,年平均空房率为 20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的 30%;该类房地产 还原率为 10。试选用所给资料估计该宾馆的价格。解:(1)计算该宾馆年总收益=300x50x365x (130%) =3832500 元=383。25 万元( 2)计算该宾馆年总费用=14万元/月x12月=168万元( 3)计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383。 25 万元-168 万元=215。 25 万元( 4)假定年净收益与还原利率不变,使用年限为无限年限,则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10=2152。 5 万元( 5)计算同档次宾馆年总收益=300x45x365x (120%) =3942000 元=394。2 万元( 6)计算同档次宾馆年总费用=394。2x30%=118.26 万元( 7)计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394。 2x7
2、0=275。 94 万元( 8)假定年净收益与还原利率不变,使用年限为无限年限,则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275。 94/10=2759。 4万元(9)该宾馆与当地同档次宾馆比较分析:床价5045元,但空房率也高,30%20, 特别是营运费用过高,竟占总收入的 43.84%,导致净收益下降,应改善管理,降低营运支出。(10)经过综合考虑后,估计该宾馆的价格以2450万元比较合理.答:略2、某商店的建筑面积为1000m2,土地使用权年限为40年,从2000年10月1日起计。 2002年10月 1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同,租期为20年,月租金为150元 /m2,租金支付方式为每2年一次性支付,支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的 月租金为200元/m2,支付方式为每年年末一次性支付,预计类似商店正常月租金每年递增5%, 一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30,试求该公司2006年10月 1日的承担人权益 价值(房地产报酬率取 8%)。解:A1=150x12x2x1000x0.70=252 万元i1=(1+8) 21=16.64%2521=1072
3、 - 38万元带租约期间的权益价值=上宜x 1- 1匸 16.64% L(1 +16.64%)8A = 150 x 12 x 1000 x 0.7 x(1 + 5% L = 288.79万元2剩余年限的权益价值二噩%x181 + 8% 丿1x= 1117.60 万兀(1 + 8% 6承担人权益价值=1072.38+1117.60=2189。 98万元答:略3、某商场的土地使用权年限为40年,从2004年5月 31日起计。该商场共两层,每层 建筑面积各为 2000 平方米,可出租面积占建筑面积的 60。一层于 2006 年 5 月 31 日租出,租期为 5 年,可出租面积的月租金为180 元/平方米,且每年不变;二层现暂空置。附近类似 商场一、二层可出租的正常月租金分别为 200、120 元/平方米,出租的成本及税费为租金的 20。该类房地产的资本化率为 8.试估计该商场于2008年 5月 31 日带租金出售时的正常 价格.解:(1)计算各层可出租的面积2000x60%=1200m2(2) 计算租期内年净收益180x1200x12x (1-20%) =2073600 元=207。36 万
4、元( 3)计算第一层在租期满后的年净收益200x1200x12x(120%) =2304000元=230。 4万元 (4)计算第一层的正常价格V =沁x1 8% 1 -230.4 1 1 十 (1 + 8%)3 +X8%1 (1 + 8%)33 =2640.27万元( 5 )计算第二层的年净收益120x1200x12x(1-20%) =1382400元=138。 24万元 (6)计算第二层的正常价格V =田x2 8%1 1、 (1 + 8% 丄6=1619.78 万元(7)计算第一层与第二层的正常总价格V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260。 05 万元答:略4、已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m2。试求该宗房地 产在无限年限、报酬率为 12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。解:(1)无限年期且报酬率为12%时的价格Vg为:1 10%V 二 2000 x x 一% 二 1668.78(万元)s 1 - :1、12%G +10%(2)50年使用权、报酬率为8%时的价格V50为1-V = 2000x501(1 +10%01 -r (
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