海林馨香雅苑销售及执行策略

1、海林馨馨香雅苑苑销售及及执行策策略鼎嘉企划划海林项项目服务务组年月月前言在前面一一段比较较长的时时间，我我司与贵贵司致力力于项目目的整合合推广工工作而终终于达成成一致，最最终确定定海林馨香雅雅苑“中式人人文居所所，徽派派庭院人人家”的项目目属性描描述及“馨香徽徽派，雅雅苑生活活”的项目目整体推推广方向向定位。同时，对于项目项目的整体推广执行工作细节也做了相关安排。接下来，则则将在围围绕项目目整体形形象推广广的前提提基础上上，进行行项目的的销售执执行工作作安排，以以将推广广与销售售互相配配合起来来，组合合发力，以以达到2的目的的。本报告将将主要以以项目销销售基础础、整体体销售策策略、销销售阶段段安排、阶阶段销售售策略及及详细执行行任务的的逻辑基基础进行行项目的的整体销销售工作作报告文稿稿组织。不正之处，请予以指正。第一部分分前奏奏一、整体体市场预预判国家的宏宏观调控控政策终终于发挥挥了强大大的作用用，给予予了地产产市场宏宏大的影影响。、银行行紧缩银银根，开开发商融融资困难难，地下下钱庄活活动频繁繁；、受国国家地产产政策影影响，投投机性及及投资性性需求都都受到一一定打击击，市场场反映强强烈

2、，房房地产泡泡沫正在在被吹去去，市场场由此呈呈现低迷迷；、刚性性需求虽虽然依在在，然整整个消费费群体的的信心已已然受到到严重打打击；、由融融资困难难导致诸诸多地产产开发商商资金链链衔接困困难，从从而导致致越来越越多的变变相降价价等促销销手段出出现；、“拐拐点论”、变相相降价、整整个市场场的不良良发展状状态、市市场的“救市”声音相关的的声音，给予市场始终是不佳的影响、市场将持续观望。、近期期出现的的“退地”报道、无无论真实实还是炒炒作，无无疑给予予市场的的影响将将是雪上上加霜。、由地地产业给给予政府府经济的的支持力力，中央央及各级级地方政政府部门门将不会会对似乎乎日趋“疲软”的地产产市场“坐视不不理”。相当部部分政府府出台了了相关的的支持策策略，以以声援市市场存在在的“救市”呼声，然然相对于于整个中中央地产产市场的的严格限限制政策策来说，显显得“杯水车车薪”，力量量远远不不够，持持续的只只是开发发商与市市场博弈弈的时间间、而不不能完全全恢复市市场信心心；、由通通货膨胀胀、物价价上涨、股股市跌落落严重、人人民币升升值等确确定的中中国经济济过热严严重以及及受美国国疲软经经济的联联动影响响，今

3、后后很长一一段时间间的国家家经济政政策将是是：由保保持持续续快速的的经济增增长转为为保持快快速稳定定的经济济增长。从从而判定定，如地地产这样样的过热热产业将将得到持持续的整整顿调整整；、整个个地产市市场将从从暴利时时代走向向理性利利润期；、令令人欢欣欣鼓舞的的北京奥奥运会可可将人们们暂时忘忘却暴冰冰雪灾、悲悲伤的大大地震、洪洪灾等，然然对于中中国内部部的长远远经济发发展来说说，其影影响力究究竟有多多大？一一个国家家的经济济增长将将由其固固有的经经济结构构与制度度决定，某某些外因因能只产生加速速减速速或仅仅仅在某一一时期在在数量多多少产生生效果，从从而可以以判定，如如果将房房地产的的胜利之之神寄托托在奥运运会上，将将是一叶叶障目。、结结论在最最近甚至至一段较较长的时时间里，整整个地产产将延续续目前的的低迷状状态，市市场将不不会有很很大的波波动，某某些时段段如秋交交会、春春节等可将出出现一定定的高峰峰，然不不能撼动动整个市市场趋势势。到明明年春交交会后，由由各种政政策的效效力发挥挥极致、市市场明朗朗化、消消费群体体的观望望心理将将开始融融化，从从而导致致需求开开始增多多。秋交会春交会春节期

4、需求量年年年时间段段市场将将走向个个别的楼楼盘的“英雄”时代那些高性性价比（高品质质、相对对较低而而在市场场可接受受范围内内价格的的产品）将通过有有效的推推广而一一举成为为“市场英英雄”。 消费费群体将将更趋理理性，由由此在置置业之前前将犹豫豫不决，除除非实在在认为物物超所值值。 高性性价比的的产品将将成为刚刚性需求求群体的的“宠物”，由而而占领相相当部分分的市场场份额。二、产品品分析项目简简介海林馨馨香雅苑苑是由富玺玺登集团团湖南海海林房地地产开发发有限责责任公司司投资开开发建设设、位于长长沙大河河西岳麓麓先导区区的约113万平平米的大大型中式式人文社社区。项项目总占占地面积积510050，总建建筑面积积13663344（含地地下部分分204458），容容积率低低（2.74），绿绿化率高高（400%），由88栋188层徽派派风格的的小高层层建筑、续续以中式式园林的的精致小小巧，按按照中国国传统“四水归归堂”的形式式布局构构筑而成成。项目目以拥占占长沙山山水洲城城特别是是河西的的人文与与生态资资源，同同时引荐荐国内外外先进的的建筑科科技及造造园手法法，从而而以为湖湖南人民民打造一一个和

5、谐谐、宁静静、安详详、舒适适、芳香香的宜居居之所。顺天时、选选地段、建建庭院、筑筑芳园、传传文脉，海海林馨香雅雅苑皆显显示出大大智圆成成的魄力力：睿智智的内敛敛气质，淡淡定的栖栖居精神神，致力力于为知知富公民民打造隶隶属于一一个阶层层的人文文栖居之之所，以以铸就中中式徽派派特色的的标杆楼楼盘，代代言一座座城市的的时代人人居理想想海林林馨香雅雅苑馨香徽徽派，雅雅苑生活活。项目定定位中式人文文居所 徽派庭庭院人家家项目传传播口号号馨香徽派派 雅苑生生活项目核核心卖点点馨香运时时：雄踞踞大河西西，掌控控“两型社社会”先导区区资源优优势，据据天赋时时运之先先机馨香择地地: 临临岳麓山山、咸嘉嘉湖；紧紧靠纵贯贯东西的的城市新新动脉，享享地段升升值之无无限馨香传文文: 萃萃采徽派派建筑“粉墙黛黛瓦”、“马头山山墙”之雅风风，现古古今交融融之气象象馨香开园园：五大大景观组组团风月月无边，宗宗法自然然，颐养养身心，拥拥2万园林之之清雅馨香游庭庭: 泛泛会所弘弘养生之之道，117000中央湖湖面聚四四方财源源，成四四水归堂堂之大美美项目产产品归纳纳（以11-7#计算）楼栋（9488套）户型建筑面积积套数

6、建筑面积积面积占该栋比比例每栋总建筑面面积占总面积积百分比比合计：四四舍五入入902003.6631栋（1488套）两房两厅厅一卫891139.228375677.73352.772%143555.44815.991%三房两厅厅一卫83.8851333.9336567877.75547.228%2栋（1488套）两房两厅厅一卫891139.228375677.73352.772%143555.44815.991%三房两厅厅一卫83.8851333.9336567877.75547.228%3栋（1155套）一房两厅厅一卫87.9981614077.68810.003%140993.22815.662%两房两厅厅一卫89.9951022.1221715411.32210.998%三房两厅厅两卫126972055.2446787644.262.443%四房两厅厅两卫152801421933.20015.224%五房两厅厅两卫186.881186.881.333%4栋（1177套）一房两厅厅一卫87.9981614077.6889.855%142993.99315.885%两房两厅厅一卫89

7、.9951022.1221715411.32210.778%三房两厅厅两卫126972055.2446990188.85563.110%四房两厅厅两卫152801421399.20014.997%五房两厅厅两卫186.881186.881.311%5栋（1400套）一房一卫卫36.4426824766.56627.559%89755.62210.000%两房两厅厅一卫90.1127063088.470.228%一房两厅厅一卫95.2282190.562.122%6栋（1400套）三房两厅厅两卫135.286891999.04460.77%151554.22216.88%两房两厅厅一卫93605580036.882%复式：四四房两厅厅两卫187.592375.182.488%7栋（1400套）一房一卫卫36.4426824766.56627.559%89755.622 10.000%两房两厅厅一卫90.1127063088.470.228%一房两厅厅一卫95.2282190.562.122%（第8栋栋暂不做做分析） 分析：1-7#中，11#与2#，3#与4#，55#与7#，只只有位置置差

8、别，户户型配比比基本一一致；、以两种种户型完完全覆盖盖，即两两房两厅厅一卫与与三房两两房两厅厅一卫，户户型结构构比较单单一，除除高差外外，主要要差异来来自于户户型本身身如：位位置、通通风、采采光等。、户型则则比较丰丰富，面面积范围围也比较较宽，从从一房到到五房；从899.988平米到到1866.888平米,户型结结构丰富富,可选选择范围围大.然然在其享享受其优优势的同同时也将将面临着着需要寻寻找的客客户也将将比较宽宽泛的缺缺陷,市市场细分分多,不不利于营营销的集集中突破破。、则主要要以小小户型占占主要部部分，绝绝大部分分在平米，比比较适应应目前的的政策要要求。则集集中在以以大于平米米的两房房与三房房之间，户型面积大小比较适中。暂时时没有包包括在内内，其主主要户型型则亦集集中在小小户型。在、与中的的临街部部分，规规划了部部分商业业门面。三、竞争争分析今年（年）与与明年（年）无无疑将是是市场竞竞争更激激烈的两两年。除除新盘外外，前些些年开发发导致的的大批存存量盘集集中在这这两个年年度推出出，从而而导致供供求严重重失衡。竞争层面面包括：商业地产产竞争区域域板块竞竞争各类性性质主题题型商业业同类类性质商商业地段、发发展前景景、价格格、商业业气氛等等住宅地产产竞争区域域板块竞竞争各类性性质、不不同风格格的住宅宅产业同类类产品、同同类风格格地段段、品质质、价格格等对于本案案来说，则主要要存在区区域板块块之间的的竞争；同类性性质、不不同风格格的竞争争；同类类产品、同同类风格格的竞争争三个层层次。区域竞争争层面：岳麓区区做为长长沙发展展“两型”社会先先导区，存存在明显显的区域域优势，未未来发展展前景良良好。项目周边边生态与

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