房地产估价师房地产估价文书写作

1、房地产估价文书写作（二）（总分：168.00，做题时间：90分钟）一、单项选择题（总题数：6,分数：38.00）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。（分数：8.00）（1）.甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是 。 A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款 B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保* C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款 D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款（分数：2.00 ）A.B. VC.D.解析：（2）.下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是 。A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记* B.该宗地无论是划拨还是岀让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,即可单独办理抵押登记C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续 D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办 理抵押登记手续（分数：2.00 ）A. VB.C.D.解析：（3）.若该在建工程已整体抵押

2、，在无法确定优先受偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为。* A.抵押价值* B.处分抵押物时的市场价值* C.抵押价值减去处分抵押物的费用及税费* D.处分抵押物时的市场价值减去处分抵押物的费用及税费（分数：2.00 ）A.B.C.解析：（4）.若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可 用作抵押物的住宅建筑面积应该是 。A. 土地岀让合同记载的建筑面积减去已售岀的房屋预售合同记载的建筑面积 B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售岀的房屋预售合同记载的建筑面积 C.施工许可证记载的建筑面积减去已售岀的房屋预售合同记载的建筑面积D.商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售岀的房屋预售合同记载的建筑面积（分数：2.00 ）A.B.C.D. V解析：卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合 同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2）,合同1规定甲必须于5月25 日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%勺购房款和10%勺装修费，5月25日

3、付清剩余购房款和 60%勺装修费，7月25日付清剩余的30%勺装修费。按规定，在向当地房地产管 理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答 案。（分数：4.00 ）（1）.估价时点是。A.2002 年 4 月 25 日* B.2002 年 5 月 25 日C.2002 年 7 月 25 日* D.2002年7月25日以后的某一天（分数：2.00 ）A. VB.C.D.解析：解析即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签 订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情 况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。（2）.估价的价值范围应是 。* A.合同1规定的房款* B.合同1规定的90%的购房款和合同2规定的装修费的10%* C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%* D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费（分数：2.00 ）B.C.D.解析：解析此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同；装修合同只是 一种劳

4、务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其划拨土地上建成的两幢房屋 进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估 价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改 为办公楼用于出租。(分数：8.00)(1) .应根据用途对该两幢房屋进行估价。A.房屋所有权证上记载的用途进行估价* B.估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 C.企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D.该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价(分数：2.00 )A. VB.C.D.解析：解析应根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则 条件下适用。(2) .将该两幢房屋的用途由工业改为其他，应通过 途径。* A.自行改变* B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续* D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续(分数：2.00 )A.B.C.D. V解析：解析先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选Do(

5、3) .该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为。A.该两幢房屋的抵押评估价格之和* B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拔土地改为出让土地时应补交的土地使用权出 让金* C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格* D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格（分数：2.00 ）A.B. VC.D.解析：解析划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得 价款中相当于应缴纳的土地使用权岀让金的款额。（4）.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为 。A.该两幢房屋的非正常市场价值 B.该两幢房屋的重新购建价格* C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值 D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值（分数：2.00 ）A.B.C. VD.解析：解析保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为 460吊。因年久失修， 经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至6oom,该公司认为建

6、6oom经济上不合算，擅自建成建筑面积iooom的写字楼。现该公 司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼 进行估价。（分数：4.oo ）（1）.能否翻建的最终批准权在。A.政府房地产管理部门* B.政府规划管理部门* C.政府土地管理部门* D. 上级总公司（分数：2.oo ）A.B. VC.D.解析：（2）.评估时依据的建筑面积应为 。2* A.46om2* B.6oom2* C.iooomD.以上三个面积都不行（分数：2.oo ）A.B.C.解析：解析因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼， 没有经过政府规划部门批准， 不能办理房产证, 无法确定其合法建筑面积，故不能选1000mi;原房已灭失，也不能选 460m2。张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。 当时市场上类似店面的月租金是 200元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金 是180元/m2,租期为5年，费用按法规各自承担。（分数：6.00）（1）.在2006年10月时，张某的权益价格为 。A.没有租赁条件下的正常市场价格 B.剩余3年租期的月租金为180元

7、/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和2006年10月的现值之和，再加上租赁期2006年10月的现值之和2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m?条件下的净收益与 满后的正常市场价格在 2006年10月的现值D.张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格（分数:2.00 )A.B.D.解析：（2）.在2006年10月时，王某的权益价格为 A.剩余3年租期、月租金为 200元/m2条件下的净收益与B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益与C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格* D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m?条件下的差额与2006年10月的现值之和（分数：2.00 ）A.B.C.D. V解析：（3）.如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500ml，首付款比例为20%则该店面带债务转让的价格应为 。* A.20%的首付款，加上该首付款 2年的利息B.20%的首付款，加上该首付款 2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值* C.该店面无债务条件下在

8、估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和* D.2004年10月的购买价格，加上20%勺首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月一2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该 店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和（分数：2.00 ）A.B.C. VD.解析：某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为 50万m的住宅用地。某房地产 开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开 发的模式进行房地产开发，具体计划详见下表。B具体计划表/B开发期开发面积开工时间完成时间开始销售时间第一期20万第1年6月第3年6月第3年1月第二期15万第4年6月第5年6月第5年1月第三期15万第5年6月第6年6月第6年1月由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m20目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。(分数：8.00)(1) .房地产估价师确定动态分析法技术路线，正确的做法是 OA.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B.对该宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点* C.对该宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点* D.对该宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点(分数：2.00 )A.B.C. VD.解析：(2) .在确定开发完成后的房地产价值时，应采用 o* A.目前住宅市场价格* B.未来住宅市场价格，折现至估价时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点* D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点(分数：2.00 )A.B.C.D. V解析：(3) .在确定开发成本时，应采用 o A.该开发公司测算的开发成本 B.现时的客观开发成本 C.各期销售时的客观开发成本D. 各期开发时的客观开

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