中国地产融资通路全解拿钱的22条军规(共133页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上第三届中国地产金融年会The 3rd China Real Estate & Finance Annual Forum暨首届中国地产周The 1st China Real Estate Week十六大专业报告之一 拿钱的22条军规： 中国地产融资通路全解报告制作方：决策资源 目 录第一章 房地产融资走向多元化9一、房地产金融政策回顾91个人住房按揭贷款首付款比例提高92央行上调存款准备金率93“外资限钞令”9454号文件出台95.央行再次上调存贷款基准利率96央行再次上调存款准备金107. 央行再次上调存款准备金108. 央行再次上调存款准备金10二、房地产融资成本备受关注101、银行：高筑融资门槛102、信托：高风险追逐高回报113、基金：政策缺位，难解近忧12三、房地产融资市场逐步趋向多元化131、融资市场格局多元化132、房地产融资体系逐步健全133、资产证券化积极推进144、金融产品创新层出不穷14四、房地产融资存在的问题141、金融市场环境有待进一步改善152、政策环境需进一步优化153、企业自身环境阻碍融资15第二章 房地产企业克服障碍迅速融资16

2、一、房地产企业如何重塑资金链条161、小规模企业：避企业风险，走兼并之路162、中等规模企业：创新企业个性，培养专业能力163、大规模企业：整合企业实力，接纳各方资金17二、房地产企业如何困境突围171、突围方式之一业内强强联手172、突围方式之二资本市场融资173、突围方式之三联姻海外资本184、突围方式之四降低资金需求185、突围方式之五国企资产重组18三、各种融资方式资金成本比较19四、六种最适合中小房地产企业的融资渠道191、探索有效的民间融资方式202、委托贷款203、固定回报投资204、与建筑企业合作开发215、互助性担保216、建立中小房地产企业发展基金21五、拓展房地产融资渠道的对策211、有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道212、中小房地产企业融资方法22第三章 国内商业银行贷款23一、国内商业银行贷款概述231、信用贷款的五种类型232、担保贷款24二、国内商业银行贷款操作流程261、贷款申请262、商业银行贷款调查283、核定信用等级，提出审查结论304、房地产开发贷款审查与审批305、贷款发放32第四章 国外商业银行贷款融资33一、国外商业银行贷款概述331、

3、外国政府贷款现状332、国际金融组织贷款现状333、国际商业贷款现状334、国外贷款的注意事项34二、国外商业银行贷款操作流程35第五章 投资信托融资38一、REITS融资概述381、REITS的种类382、REITS的特征393、办理REITS需要的的条件394、REITS与普通上市的区别39REITS395、各地区REITs政策差异40二、利用REITS融资的优势411、REITS自身优势412. 商业地产开发REITS融资优势42三、利用REITS融资的局限性431. REITS自身制约因素433. REITS运作模式的限制44三、REITS的运用方式441、REITS的运用方式有以下几种442、信托投资公司运用REITS，不得有下列行为45四、REITS的发展趋势451、REITS由贷款型向股权投资型发展452、由房地产信托向房地产投资信托基金发展45五、日本REITS模式461、日本REITS运作流程46六、香港REITS模式461、香港REITS运作模式472、 香港REITS开放为内地房地产市场带来的六大机会47七、内地房地产信托运作模式481、传统贷款型信托融资模式48

4、2、股权型信托融资模式49第六章 投资基金融资53一、房地产境外投资基金概述531.理解境外投资基金的五个关键点542公司型基金与契约型基金的异同553封闭式基金与开放式基金的异同56二、房地产境外投资基金在中国市场的路径与策略561、市场路径562、三大策略：组合投资+跨市套利+资产重组59三、房地产境外投资基金运作模式601三个不同的流程612房地产基金操盘关键点623吸引外资基金的五种因素634. 营销包装645. 开发商的管理团队64第七章 境内上市融资65一、境内上市的条件651、上市的基本条件652、上市融资参考精要653、房地产企业上市三大关卡66二、房地产企业境内上市操作模式661、香港主板上市模式66第八章 境外上市融资74一、境外上市概述741、境外上市主要困难742、中国公司申请境外上市条件743、境内公司申请境外上市须报送的文件754、境外直接上市流程76二、境内公司在美国上市操作模式781、美国证券市场概况782美国上市四种方式783美国上市标准794境外首次上市程序805海外初次公开招股费用84三、境外买壳上市操作模式841、“壳”的特点842、境外买壳上市

5、基本思路853. 买壳上市优势854. 买壳上市方法865. 借壳及买壳上市比较876、境外买壳上市操作方式877、借壳上市后融资方式88第九章 企业并购融资90一、企业并购概述901、并购的类型902、并购的交易形式如下表913、并购的支付形式924、并购的融资方式925、并购时机选择93二、企业并购融资操作流程941、目标公司选择策略942、对目标公司审查策略943、企业并购操作流程97三、房地产企业并购之后的整合策略971制定正确的并购整合策略982整合目标983整合进度计划984整合的四个方面99第十章 合作开发融资102一、企业合作开发概述1021合作开发形式1022房地产企业合作开发法律特征102二、房地产企业合作开发模式103三、合作开发方式105四、合作开发涉及的关键法律问题1051合同不要约定保底条款1062加强和完善对“共管账户”的管理措施1063不能借合作开发之名，行借贷之实1064明确责权1065及时办理项目开发各项手续，确保项目合法性1066注意对合作方的资信调查107第十一章 短期融资券融资108一、地产短期融资券概述1081、短期融资券期限结构1082、短

6、期融资券的发行额1083、短期融资券主承销商壮大1084、发行公司债券的企业资格要求108二、短期融资券优劣势分析1091、短期融资债券优势分析1092、短期融资券融资的局限性109三、发行企业债券操作流程1101、操作流程1102、企业发债担保相关事务110第十二章 金融租赁融资112一、金融租赁概述1121、三大金融租赁类型1122、金融租赁六大特征113二、运用金融租赁的优势113三、金融租赁的劣势及限制1151. 从总量的角度来看1152. 金融租赁公司有一套严格的审核手续115四、金融租赁的操作流程116第十三章 典当融资117一、典当的概述1171、房地产典当与房地产抵押的区别1172、典当融资的适用范围1173、典当房产安全要求1184、典当融资的优势1185、典当融资的劣势如下表118二、房地产典当融资操作流程1191、典当融资操作流程1192、典当业务办理程序（上海东方典当行）1203、房地产典当七大误区120第十四章 私募基金融资122一、私募基金概述1221、私募基金特征1222、私募融资的四个新特点1223、私募基金三种操作模式及其特点1224、私募基金利益分配

7、比例1235、私募基金存在两大问题124二、私募基金操作模式1241、私募基金的运作方式1242、私募基金操作流程1243、私募股份的数量及认购方式1254、私募的发行对象1265、私募股份的流通性1266、私募发行的审批程序126三、私募融资的风险分析1271从法理角度看1272从金融监管角度看1273从保护投资人利益角度看127金融紧缩和土地严控，使大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”，各种房地产金融创新产品借机进入房地产市场，这意味着融资多元化的资本竞争时代的来临。与此同时，一些聪明的敢为人先的房地产企业开始埋头苦练内功，准备着一场房地产融资革命。第一章 房地产融资走向多元化一、房地产金融政策回顾1个人住房按揭贷款首付款比例提高国务院颁布“国十五条”规定，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。对于中低收入群众的住房需求，购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。2央行上调存款准备金率经国务院批准，中国人民银行决定从2006年7月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是自2004年上调准备金率后

8、的连续调控。3“外资限钞令”2006年7月11日，建设部联合五部委出台的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等三大领域，均进行了明确的规范。此条例的颁布限制境外热钱在我国房地产市场的投机行为，外资投资房地产会有所减少。454号文件出台2006年8月5日，银监会以“特急文件”形式下发的“54号文”关于进一步加强房地产信贷管理的通知。通知要求对房地产贷款业务进行规范，进一步收紧房地产开发、土地贮备等贷款的发放。5.央行再次上调存贷款基准利率自2006年8月19日起，央行再次宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%。6央行再次上调存款准备金中国人民银行宣布，2007年1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以巩固宏观调控成效，这距离央行上一次提高存款准备金率仅仅2个月。现执行9%存款准备金率的国有商业银行、股份制商业银行等金融机构，1月15日起将执行9.5%的存款准备金率。7. 央行再次上调存款准备金中国人民银行宣布，从2007年2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。8. 央行再次上调存款准备金中国人民银行宣布，从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分

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