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某项目供应市场研究简案
23页1、某项目供应市场研究简案1供应调研的目的和方法通过对某地区房地产的最详尽调研,最大程度地熟悉和了解该房地产供应特点,掌握目前市场上各项目具体情况、总体供应量和供应结构、价格情况、规划及配套等,分析各在售(建)项目以及其销售情况。在对于市场场基本情情况的掌掌握之后后,针对对项目的的区位特特点、供供应量、项项目总体体规划设设计、物物业管理理、价格格等诸多多因素如如何对项项目品质质产生直直接的影影响,逐逐项进行行综合对对比分析析。发现现其内在在规律,掌掌握“某地区区住宅市市场现状状的形成成原因”和分析析“某地区区住宅市市场今后后的发展展方向”,进而而挖掘市市场空白白点。通过对某地地区房地地产的了了解,确确定出某某地区房房地产影影响项目目的因素素,运用用层次分分析法(AAHP)确定各影响因素的权重,即对于项目的影响程度。然后运用德尔菲法根据这几个影响因素对于各项目进行综合评分,得出各项目的综合品质。1.1、样样本选择择 按按照某地地区房地地产市场场的现状状,敝司司对形成成一定规规模的在在售项目目进行了了全面的的调研,剔剔除了一一些规模模较小、参参考意义义不大以以及定向向开发的的项目,最最终选取取
2、了133个项目目做为分分析的样样本,同同时对样样本中的的几个具具体的项项目进行行个案分分析。项项目详细细情况见见下表。项目概况物业名称发 展 商商物业位置巴黎春天xxxxxxxxx世纪花园xxxxxxx齐林家园xxxxxxxxxx紫荆园xxxxxxxx怡海世家xxxxxxx天立花园xxxxxxx荷香园xxxxxxx金信花园xxxxxxxxx恒生城市花花园xxxxx丽景翠园xxxxxxxxx富贵家园xxxxxxxxxxxxx莲馨园xxxxxxxxxx新空间花园园xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx1.2、市市场界定定某地区房地地产目前前还处于于起步阶阶段,市市场还不不完善,每每年的房房地产总总投资不不到200亿元,开开复工面面积只有有1500到1880万平平方米,整整个房地地产还没没有形成成规模,目目前市场场供应量量不大,项项目数目目也不是是很多,彼彼此间差差异也不不大。但但由于各各个区之之间的距距离相隔隔较远,针针对本项项目开发发地块所所处的区区位,本本次调研研主要选选择在某某地区。所所以区域域市场界界定为该该区房地地产市场场,具体体划定为为:西起起xx路路,东至至xx路路,
3、南北北方向由由xx路路到xxx路。此次的市场场调查也也覆盖了了本案地地块的周周边区域域。2供应市场场研究2.1项目目综合品品质综合品质如如何是消消费者所所关心的的问题,小小区的交交通位置置(包括括周边的的环境)、整整体的规规划水平平、户型型设计的的合理性性、小区区内部的的配套设设施的状状况以及及小区的的物业管管理水平平都将直直接影响响小区的的综合品品质。为为了能够够更为科科学的、客客观的反反应某地地区各个个地产项项目的综综合品质质,并将将其量化化,敝公公司应用用了住宅宅产品综综合品质质指标评评测系统统,建立立了新的的数学模模型,对对各个项项目的综综合品质质进行评评定。本本系统以以层次分分析法为为基本原原理,经经过分析析论证确确定位置置交通、整整体规划划、小区区配套、户户型、管管理水平平五个要要素为影影响项目目的重要要因素,用用层次分分析法(AAHP)确确定其权权重,运运用德尔尔菲法对对各项目目5项要要素综合合评定打打分,最最终得出出各项目目的综合合品质指指标。各要素权重重及各项项目最终终综合指指标如下下:要素权重及及综合指指标图2.1.11综合品品质评定定综合合品质项目名称综合品质巴黎
4、春天62.577世纪花园61.555齐林家园60.233紫荆园59.499怡海世家58.411天立花园57.355荷香园56.433金信花园54.300恒生城市花花园53.655丽景翠园53.444富贵家园52.422莲馨园52.199新空间花园园48.7002.1.22性能价价格比项目性价比比表物业名称综合品质均价销售率性价比新空间花园园48.700128080%38.055金信花园54.300149885%36.255齐林家园60.233170080%35.433天立花园57.355165085%34.766怡海世家58.411169080%34.566荷香园56.433166085%33.999富贵家园52.422160085%32.766莲馨园52.199160080%32.622紫荆园59.499185080%32.166丽景翠园53.444170080%31.444恒生城市花花园53.655178080%30.144瑞祥世纪花花园61.555210080%29.311巴黎春天62.577270080%23.177注:性价比比在数值值上等于于综合品品质除以以销售价价格乘以以1
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