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某项目供应市场研究简案

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  • 卖家[上传人]:桔****
  • 文档编号:380164004
  • 上传时间:2022-12-09
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    • 1、某项目供应市场研究简案1供应调研的目的和方法通过对某地区房地产的最详尽调研,最大程度地熟悉和了解该房地产供应特点,掌握目前市场上各项目具体情况、总体供应量和供应结构、价格情况、规划及配套等,分析各在售(建)项目以及其销售情况。在对于市场场基本情情况的掌掌握之后后,针对对项目的的区位特特点、供供应量、项项目总体体规划设设计、物物业管理理、价格格等诸多多因素如如何对项项目品质质产生直直接的影影响,逐逐项进行行综合对对比分析析。发现现其内在在规律,掌掌握“某地区区住宅市市场现状状的形成成原因”和分析析“某地区区住宅市市场今后后的发展展方向”,进而而挖掘市市场空白白点。通过对某地地区房地地产的了了解,确确定出某某地区房房地产影影响项目目的因素素,运用用层次分分析法(AAHP)确定各影响因素的权重,即对于项目的影响程度。然后运用德尔菲法根据这几个影响因素对于各项目进行综合评分,得出各项目的综合品质。1.1、样样本选择择 按按照某地地区房地地产市场场的现状状,敝司司对形成成一定规规模的在在售项目目进行了了全面的的调研,剔剔除了一一些规模模较小、参参考意义义不大以以及定向向开发的的项目,最最终选取取

      2、了133个项目目做为分分析的样样本,同同时对样样本中的的几个具具体的项项目进行行个案分分析。项项目详细细情况见见下表。项目概况物业名称发 展 商商物业位置巴黎春天xxxxxxxxx世纪花园xxxxxxx齐林家园xxxxxxxxxx紫荆园xxxxxxxx怡海世家xxxxxxx天立花园xxxxxxx荷香园xxxxxxx金信花园xxxxxxxxx恒生城市花花园xxxxx丽景翠园xxxxxxxxx富贵家园xxxxxxxxxxxxx莲馨园xxxxxxxxxx新空间花园园xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx1.2、市市场界定定某地区房地地产目前前还处于于起步阶阶段,市市场还不不完善,每每年的房房地产总总投资不不到200亿元,开开复工面面积只有有1500到1880万平平方米,整整个房地地产还没没有形成成规模,目目前市场场供应量量不大,项项目数目目也不是是很多,彼彼此间差差异也不不大。但但由于各各个区之之间的距距离相隔隔较远,针针对本项项目开发发地块所所处的区区位,本本次调研研主要选选择在某某地区。所所以区域域市场界界定为该该区房地地产市场场,具体体划定为为:西起起xx路路,东至至xx路路,

      3、南北北方向由由xx路路到xxx路。此次的市场场调查也也覆盖了了本案地地块的周周边区域域。2供应市场场研究2.1项目目综合品品质综合品质如如何是消消费者所所关心的的问题,小小区的交交通位置置(包括括周边的的环境)、整整体的规规划水平平、户型型设计的的合理性性、小区区内部的的配套设设施的状状况以及及小区的的物业管管理水平平都将直直接影响响小区的的综合品品质。为为了能够够更为科科学的、客客观的反反应某地地区各个个地产项项目的综综合品质质,并将将其量化化,敝公公司应用用了住宅宅产品综综合品质质指标评评测系统统,建立立了新的的数学模模型,对对各个项项目的综综合品质质进行评评定。本本系统以以层次分分析法为为基本原原理,经经过分析析论证确确定位置置交通、整整体规划划、小区区配套、户户型、管管理水平平五个要要素为影影响项目目的重要要因素,用用层次分分析法(AAHP)确确定其权权重,运运用德尔尔菲法对对各项目目5项要要素综合合评定打打分,最最终得出出各项目目的综合合品质指指标。各要素权重重及各项项目最终终综合指指标如下下:要素权重及及综合指指标图2.1.11综合品品质评定定综合合品质项目名称综合品质巴黎

      4、春天62.577世纪花园61.555齐林家园60.233紫荆园59.499怡海世家58.411天立花园57.355荷香园56.433金信花园54.300恒生城市花花园53.655丽景翠园53.444富贵家园52.422莲馨园52.199新空间花园园48.7002.1.22性能价价格比项目性价比比表物业名称综合品质均价销售率性价比新空间花园园48.700128080%38.055金信花园54.300149885%36.255齐林家园60.233170080%35.433天立花园57.355165085%34.766怡海世家58.411169080%34.566荷香园56.433166085%33.999富贵家园52.422160085%32.766莲馨园52.199160080%32.622紫荆园59.499185080%32.166丽景翠园53.444170080%31.444恒生城市花花园53.655178080%30.144瑞祥世纪花花园61.555210080%29.311巴黎春天62.577270080%23.177注:性价比比在数值值上等于于综合品品质除以以销售价价格乘以以1

      5、0000可见,所有有项目中中,性价价比最高高的项目目为新空空间花园园,性价价比最低低的项目目为巴黎黎春天。齐齐林家园园的价格格高出了了天立花花园、莲莲香园等等楼盘,而而它的综综合品质质相对较较高,所所以它的的性价比比占到了了第三位位,从上上表不难难看出。一一些品质质较高的的项目,价价格也相相应抬高高,如巴巴黎春天天品质最最高,由由此其性性价比也也是最低低的。但但从它的的销售业业绩颇佳佳的情况况,说明明现在高高端市场场刚刚起起步,高高档项目目受到了了一定的的追捧,这这也是高高端市场场起步初初期的特特征之一一,当然然这时的的价格不不能高出出理性的的范围;而一般般来说随随着市场场的自我我调节,不不断地完完善,以以及高端端客户体体量的消消耗,价价格也越越来越理理性。2.2产品品分析2.2.11整体规规划容积率和绿绿化率是是评价小小区整体体规划水水平的重重要指标标,是小小区档次次和形象象最直接接的体现现。现在在某地区区在售的的小区整整体规划划水平较较低,具具体数字字见下表表:u 容积率 单单位:万万平方米米物业名称容积率占地面积总建面巴黎春天4.9824100012天立花园1.605000008

      6、富贵家园1.523300005莲馨园1.503000004.5恒生城市花花园1.3589100012丽景翠园1.216600008紫荆园1.21102000012.3怡海世家1.11210300023.388荷香园1.007000007齐林家园0.92216400020世纪花园0.881100000085金信花园0.805000004新空间花园园0.53190000010容积率分布布容积率范围围建筑面积(万平方米米)面积比例项目个数平均容积率率容积率22126%14.98容积率1.5217.58%31.28容积率11.5562.68830%51.17容积率1161956%40.76某地区地价价较低,致致使容积积率普遍遍偏低,容容积率大大于2的的只有巴巴黎春天天,容积积率达到到了4.98;容积率率小于11的项目目有4个个,其中中世纪花花园的建建筑面积积达到了了85万万平方米米,荷香香园的建建筑面积积也达到到了200万平方方米,这这两个项项目的建建筑面积积之和为为1055万平方方米,这这是导致致容积率率小于11的项目目比例最最高的原原因。u 绿化率物业名称总建面绿化率巴黎春天1250%世纪

      7、花园8545%齐林家园2040%金信花园440%恒生城市花花园1240%莲馨园4.540%新空间花园园1040%紫荆园12.338%怡海世家23.38838%天立花园838%荷香园738%丽景翠园835%富贵家园530%尽管区域市市场多数数项目容容积率较较低,但但却没有有带来很很高的绿绿化率。以以上数据据是各楼楼书显示示的,但但据实地地调查,绿绿化率超超过400%的项项目也只只有世纪纪花园,大大部分项项目绿化化率介于于30%-400%之间间,且集集中在335%左左右,对对于绿化化的理解解仅限于于不让地地面裸露露,绿化化的手段段也比较较单一,大大多数是是草皮和和冬青的的搭配。同同时绿地地非常的的零散,没没有大面面积的绿绿化区域域,无法法形成绿绿化景观观。这体现了当当前淄博博市房地地产项目目运作中中小区规规划水平平的滞后后。开发发商在开开发的过过程之中中,对小小区的绿绿化园林林没有足足够的重重视,致致使多数数的小区区没有能能够体现现小区风风格的景景观,尤尤其是绿绿化景观观。也说说明大多多数开发发商还没没有意识识到小区区的整体体规划对对于小区区的形象象以及销销售价格格所产生生的深远远的影响响

      8、。那么么本项目目在绿化化景观方方面的突突破,将将为本项项目未来来的销售售打下坚坚实的基基础。2.2.22楼型、户户型 楼型物业名称楼体类型总建面巴黎春天高层12世纪花园多层小高层层85齐林家园多层20紫荆园多层12.3怡海世家多层小高层层23.388天立花园多层小高层层8荷香园多层7金信花园多层4恒生城市花花园多层12丽景翠园多层8富贵家园多层5莲馨园多层4.5新空间花园园多层10某地区住宅宅市场中中多层住住宅占有有绝对的的优势;小高层层住宅现现在刚刚刚起步,区区域市场场仍然以以多层板板楼为主主,小高高层和塔塔楼占有有了很小小的份额额,除了了巴黎春春天公寓寓项目外外,再没没有任何何项目产产品全部部为高层层,存在在高层的的项目也也是高层层和多层层并存。造成这种现现象的原原因主要要有以下下几点:(1)某地地区居民民平均收收入水平平不高,普普通多层层住宅因因其造价价便宜、售售价较低低,同时时相关的的管理维维护费用用较低,成成为某地地区民购购房的首首选。(2)某地地区商品品住宅市市场还不不是很成成熟,消消费者对对多层之之外的其其他类型型住宅形形式认识识不足。开开发商在在开发的的过程中中,大多多依据消消费者的的消费习习惯,而而不愿冒冒这方面面的市场场风险。(3)对于于中高端端产品如如单体别别墅、联联体别墅墅的缺乏乏,主要要是开发发商缺乏乏操作高高档楼盘盘的经验验,对于于目标市市场缺乏乏有效细细分,开开发的定定位过于于保守造造成的。 户型某地区地产产市场以

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