备考试题2023年房地产估价师之开发经营与管理模考模拟试题含答案(紧扣大纲)

备考试题备考试题 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理模年房地产估价师之开发经营与管理模考模拟试题含答案考模拟试题含答案(紧扣大纲紧扣大纲)单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、某房地产开发项目的占地面积为 1 万 m2，容积率为 1.5，如果房屋开发成本为 3000 元/m2（按建筑面积计），预测能够以 8000 元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。A.3000 B.5000 C.7500 D.8000【答案】C 2、小儿虫积，腹痛时作，面黄体瘦，肚腹胀满，发热口臭，大便失常者，治疗宜用 A.健脾丸 B.桃核承气汤 C.肥儿丸 D.补中益气汤 E.黄土汤【答案】A 3、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用（）的做法。A.防潮 B.防潮与排水相结合 C.卷材防水 D.钢筋混凝土防水【答案】C 4、资本金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额与()之比。A.经营收入 B.资本金 C.经营成本 D.销售收入【答案】B 5、甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为 1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲和乙实际支付的利息额之间的关系为（）。A.I 甲I 乙 B.I 甲I 乙 C.I 甲I 乙 D.I 甲I 乙【答案】B 6、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（）。A.超额利润 B.投资回报 C.内部收益 D.风险报酬【答案】D 7、如果整个投资市场的平均收益率为 15%，国债收益率为 9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为 0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】A 8、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率 B.成本利润率是开发经营期的成本利润率 C.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率 D.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率【答案】A 9、下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）。A.广泛的经济外部性 B.房地产市场供给的异质性 C.土地所有权的排他性 D.土地的有限性【答案】A 10、方案与项目投资现金流量表的说法，错误的是（）。A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制 B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用 C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础 D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费【答案】D 11、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资 B.净收益抵偿全部投资 C.全部现金流入抵偿全部现金流出 D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B 12、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为 35m2，外墙面积为 7m2，单元间分隔墙面积为 10m2，公摊面积为 5m2，那么，可出租面积应为()m2。A.48.5 B.49 C.51 D.45.5【答案】A 13、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是()。A.提高开发贷款利率 B.降低开发贷款利率 C.通货膨胀率下降 D.降低房地产税费【答案】A 14、以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（）。A.拟租售物业的类型.时间和数量 B.租售价格 C.租售收入及收款方式 D.租售方式【答案】D 15、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元 B.面积单位 C.出租单位 D.出租单元【答案】D 16、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为 10000 万元、未偿还贷款利息为 300 万元，年内均匀新增贷款 5000 万元，预计下年初新增贷款 400 万元，如果贷款年利率为 7%，则当年应计利息为（）万元。A.896 B.910 C.1050 D.1099【答案】A 17、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括（）。A.在流动资产中，存货的变现能力最强 B.由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理 C.部分存货可能已经抵押给债权人 D.存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题【答案】A 18、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段 B.前期工作阶段 C.建设阶段 D.租售阶段【答案】B 19、某商铺的租赁期为 15 年，租金按每年 5%的比例递增，第 1 年的租金为 1万元，租金于每年的年初收取，年利率为 8%，则该商铺 15 年租金收入的现值为（）万元。A.11.41 B.11.49 C.12.41 D.12.49【答案】C 20、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。A.资产负债表 B.资本金现金流量表 C.项目投资现金流量表 D.财务计划现金流量表【答案】D 21、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是()。A.房地产学会 B.房地产行业协会 C.房地产管理部门 D.政府【答案】C 22、某笔贷款的季利率为 2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A.8%B.6.12%C.12.62%D.8.24%【答案】A 23、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。A.开发商 B.设计单位 C.承包商 D.监理单位【答案】A 24、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风险 D.比较风险【答案】A 25、以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力()。A.资产负债率 B.内部收益率 C.流动比率 D.速动比率【答案】B 26、相对于现金回报率来说，()中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率 B.投资回报率 C.资本金利润率 D.资本金净利润率【答案】B 27、房地产开发的程序主要分为（）阶段。A.决策分析、规划设计、建设、租售 B.决策分析、可行性研究、建设、租售 C.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段 D.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理【答案】C 28、进行可行性研究时，财务评价和综合评价的前一步骤是（）。A.接受委托 B.调查研究 C.方案选择和优化 D.编制可行性研究报告【答案】C 29、以下原因不是房地产市场过度开发诱因的是()。A.开发商对市场预测的偏差 B.建造商的参与 C.开发商间非理性行为 D.开发资金的易得性【答案】B 30、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（）。A.建筑安装工程费 B.公共配套设施建设费 C.土地费用 D.基础设施建设费【答案】C 31、某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为 1000 万元，空置和收租损失为 5%，经营费用为潜在毛收入的 30%，抵押贷款还本付息为 200 万元，所得税和准备金共计 120 万元，则 2006 年的净经营收入为（）万元。A.330 B.450 C.650 D.700【答案】C 32、编制房地产项目招标工程标底是由()来完成。A.开发商 B.承包商 C.设计部门 D.建委【答案】A 33、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是()。A.零售商的财务能力 B.零售商的声誉 C.零售商的组合与位置分配 D.零售商的经营内容【答案】B 34、下列关于房地产泡沫的描述中，错误的是（）。A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因 B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C.房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性 D.金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂【答案】A 35、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过()的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】B 36、假设将两居室每套价格提高 5 万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（）。A.试探性调查 B.描述性调查 C.因果性调查 D.假设性调查【答案】C 37、某投资者以 100 万元购买了一商铺用于出租经营，其中 40 万元为银行提供的年利率为 8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为 12万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%【答案】D 38、某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第 1 年的税后现金流为 24000 元，投资者权益增加值为 2200 元，店铺的市场价值增长率为 2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D 39、下列房地产市场运行的影响因素中，属于经济环境因素的是（）。A.宏观金融政策 B.家庭收入及其分布 C.家庭生命周期 D.资本市场发育程度【答案】B 40、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。A.挑战定价法 B.价值定价法 C.成本加成定价法 D.认知价值定价法【答案】A 41、（）是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。A.市场定位 B.市场调查 C.市场细分 D.市场选择【答案】B 42、一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求（）。A.减少 B.不变 C.增加 D.以上说法都不正确【答案】C 43、若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力（）基准收益率的要求。A.未达到 B.正好达到 C.已超过 D.接近于【答案】C 44、某房地产开发项目的总开发成本为 2600 万元，竣工后的销售收入为 4500万元，销售税金及附加为 248 万元，应缴纳的土地增值税为 370 万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%【答案】B 45、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表 B.利润表 C.项目总投资估算表 D.资产负债表【答案】C 46、查账时要兼顾各方利益，公平公正地对待涉及多方经济利益的问题。这体现的是查账原则中的（）。A.独立性原则 B.群众性原则 C.合法性原则 D.公正性原则【答案】D 47、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。A.流动比率 B.偿债备付率 C.利息备付率 D.资产负债率【答案】D 48、下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（）。A.流动比率 B.应收账款周转率 C.股东权益报酬率 D.成本费用净利率【答案】A 49、抵押型 REITs 主要收入来源是（）。A.房地产买卖收入 B.房地产的增值收入 C.房地产出租收入 D.抵押贷款的利息收入【答案】D 50、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业()的统计。A.平均价格 B.加权价格 C.抽样价格 D.成交价格【答案】A 51、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法【答案】A 52、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。A.