地产项目写字楼项目主题营销品牌推广营销提案

品牌品牌 大江郡项目大江郡项目 写字楼写字楼 营销方案营销方案发现价值发现价值提升价值提升价值实现价值实现价值l项目本体分析l市场环境说明l目标客群分析l项目定位导出l产品价值提升l营销精神拔高l销售策略l推广策略Chapter OneChapter One发现价值发现价值项目本体分析本项目位于广西省 柳州市 柳北区白沙路以北，建设大街以东，是连接 柳州中心城区和 柳北区、武安市的重要节点 本项目地处 柳州城市柳北区主干道白沙路和壶西大桥交叉处，南接老城市商业中心，东连开发新区，辐射武安 项目处于多个住宅集团的包围之中，柳锌生活区、冠亚蓝湾国际、柳州地区公务员区，军分区生活区等生活区域形成了浓厚的居住氛围，为项目商业部分提供了客源基础 本项目是连接l柳北区和柳州新中心城区与老商业中心城区的重要节点，也是往返柳北区的最便捷的交通通要道目前此区域还处于柳州的城市中心地带，区域发展程度和认知度较高项目区位新城市中心本本案案老城市中心东近新商业中心：10分钟内过桥直走即可到新城区商业港。南近老商业中心：向南沿江边驱车五分钟可到老商业中心区。西近河西城市快环通道：直通壶西大桥直达河西主干道，交通便利，居住氛围浓厚。北靠居民区：柳北区的主干道路、路况较好，主要为生活区。项目交通条件项目两面临街，邻城市主干道白沙路，周边多生活区，居住氛围浓厚，但前期污染严重，环境较差，影响了项目在客户心中的完美生活商业园区的形象。项目商业配套 柳北区周边商业相对匮乏，缺乏大型集中性商业，高端酒店等配套支撑，存在商业空白点，但区域规划利好，有较大的改善空间酒店柳钢宾馆、赵王宾馆、樱花商务会馆、魅力国会、西苑大酒店等。银行建设银行、中国邮政储蓄银行、柳州商业银行、工商银行、中国农业银行餐饮娱乐凤凰传奇、养生馆、各大饭店、坐夜酒吧 联华超市、柳北区夜市场、美食城、大运羽毛球俱乐部商超 联华超市、大润发超市幼教锦绣幼儿园、金钥匙幼儿园、柳锌幼儿园、紫薇园幼儿园、新世纪幼儿园小学锦绣路小学、柳州市滨江小学、中学 三十五中学、柳州市第五中学、柳州三中培训机构柳州市万年青职业培训学校、柳州恒达机动车驾驶员培训有限公司、广西柳州市干部培训中心、动感宝贝舞蹈培训中心、柳州市荣兴机动车驾驶员培训学校、柳州市华康食品卫生职业培训学校、博凯天盛电脑专修服务中心、柳州市童之舞舞蹈培训中心、柳州市职业技能培训中心项目教育配套 柳北区坚持教育优先战略打造“生态教育”特色品牌，创建优质特色学校，推进教育高位均衡发展，成为 柳州市教育高地的闪光点医院柳州市中医院北院、柳州市潭中人民医院-东院、二运骨伤医院、柳州二运白沙医院、柳州市中医院、柳州市妇幼保健院、柳州华山医院、康乐口腔医院卫生站柳州市柳北区紫薇园社区卫生服务站、锦绣社区卫生服务站、雅儒社区卫生服务中心、柳北区东麟社区卫生服务站、药房三盈药店、桂中大药房(望火楼药店)、柳州市华菁堂药房、松本清大药房(三中店)、桂中大药房(三中新特药店)、柳腾大药房、劲力药店、国大药房(柳州锦绣店)、老百姓大药房(景秀园店)、柳州市晨康药店、一心堂(红碑路店）项目医疗配套 柳北区提高医疗保险待遇 柳北区 柳北区不断提高参保人员医疗保险待遇，实现了基本医疗保险报销比例和医疗保险个人账户与市本级接轨产品参数分析本方案现代感强，色彩明亮。外立面恢弘大气，通透感强，利于采光。双层防紫外线钢化玻璃、节能LED外墙照明系统等符合现代办公要求。体块与裙房相互穿插，而且颜色与裙房相协调。智能安防系统，可视对讲系统、闭路监控系统、周界报警系统、电子巡更等智能化系统、门禁和保安等解决客户后顾之忧。有线电视线接口、宽带网接口，方便宽带、网络高速接入，人性化办公，应有尽有。集中设置分户计量的磁卡预付费电表，并特设开关及插座面板，为业主充分考虑日常所需。国际标准的5部高速品牌电梯，容量大、速度快、噪音低、安全系数高，上、下零等待，进出无忧。单层面积控制在1000左右，同层内公共设施服务的企业较少，同时为购买整层的客户提供更低的投资门槛。通过参加项目的产品沟通会，认为项目的产品无论从立面风格、布局、设计方面均比较合理，符合当地市场的需求，有利于后期的去化。项目优劣势总结对项目自身的正确认识，有助于最大限度的发挥优势，合理规避不足，甚至变劣势为优势，将项目价值释放到最大优势Strength1、临白沙路：本项目北临城市主干道白沙路，是本项目区位上的重大优势。2、交通便利：项目临近城市主干道和次主干道，交通通达性好，与周边县市便利连接。未来地块周边道路的拓宽，也将进一步改善项目交通状况。3、配套良好：项目地块为住宅集中区域，周边学校、教育、医疗配套齐全，功能比较完善，生活便利。4、产品优势：本项目产品设计合理，市场接受度高。不足Weakness1、环境较差：项目是旧重工业区改造区，以前环境污染较为严重，商业环境较为混乱，零散生活商业较多，白沙区域环境较差。2、区位认知略偏：本项目位于 柳州市传统认知的城市核心区边缘。在部分客户心目中属于城市商业氛围外围，略显偏远。3、商业氛围没有形成：区域内生活气氛浓厚，但尚未形成较具规模的商业、商务项目，对消费人群和办公企业的聚拢作用较差。市场环境说明城市宏观经济背景城市地位 柳州市位于广西省中心区偏北，居首府之后广西首屈一指的大城市，是宗工业的中心城市。临近贵州，广东、云南等区域，柳州又与南宁、桂林两个广西重点城市的距离均在200公里左右.。柳州柳州北京天津20162016年全年经济数年全年经济数据据南宁南宁柳州柳州桂林桂林GDPGDP总量（亿）总量（亿）3703.393703.392476.92476.94 42075.82075.89 9增速增速7%7%7.3%7.3%7%7%规模以上工业总产值规模以上工业总产值（亿）（亿）3537.053537.054685.14685.11 12521.02521.04 4社会消费社会消费品零售品零售总额（亿）总额（亿）1980.361980.361045.11045.13 3836.46836.46增速增速10.84%10.84%10.7%10.7%11.2%11.2%城镇居民人均可支配城镇居民人均可支配收入（元）收入（元）30728307283027030270 3012430124户籍人口（万人）户籍人口（万人）751.74751.74385.67385.67533.96533.96南宁南宁柳州柳州桂林桂林玉林玉林梧州梧州白色白色钦钦州州北海北海崇左崇左防城港防城港河池河池来来宾宾贺贺州州0.001000.002000.003000.004000.003703.392476.942075.891553.911175.601114.34 1102.051007.28766.20676.12657.18589.11518.222016年广西各区全年年广西各区全年GPD增长量（亿）增长量（亿）2011年2012年2013年2014年2015年0500100015002000250005101515711780210122092298.6210.611.51077.22011-2015年柳州市年柳州市GDP及其增速及其增速 地区生产总值地区生产总值增长速度（%）2011年2012年2013年2014年2015年02000040000051015196152218124355266932872210.413.089.89.68.612011-2015年城镇居民人均可支配收入及其增速年城镇居民人均可支配收入及其增速城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入增速（%）柳州是广西第二大城市，柳州市的商业、零售业需求活跃，消费市场保持了平柳州是广西第二大城市，柳州市的商业、零售业需求活跃，消费市场保持了平稳较快发展，商用物业呈多元化发展、城镇居民人均可支配收入紧追广西首府南宁。稳较快发展，商用物业呈多元化发展、城镇居民人均可支配收入紧追广西首府南宁。区域发展规划小结 柳州经济发展快速，全市国民生产总值连年攀升，在广西省内排名靠前，居民消费力强，为其房地产消费市场的健康快速发展提供了良好支持。社会固定资产投资连年增长，居民投资热情较高，具备一定数量的中高端财富人群，为房地产市场提供了强有力的客户支撑。柳州位于城市纽区地段，是广西省的中心城市，交通发达，综合实力较强，城市发展地位相对突出，对省内周边城市及周边县市具有较强的吸附力。区域发展规划柳州市城市总体规划（柳州市城市总体规划（2010-20202010-2020）用地规划图用地规划图柳北片柳北片汽汽车车城城片片柳南片柳南片阳和片阳和片城城中中片片河河东东片片柳北柳北片片工业及其生活配套工业及其生活配套柳州市区域功能定位：1、北面为工业及老生活区、2、柳南为重工业开发区、3、城中区与河东片区为城市商业中心、4、阳河片区为轻工业开发区、柳州市柳州市西南地区的综合交通枢西南地区的综合交通枢纽、该区域主要性质为工业基、桂纽、该区域主要性质为工业基、桂中经济区的核心城市中经济区的核心城市。城市概况城市概况城市发展：城市发展：柳东是柳州环境最好的片区，且土地待开发条件较好，具备提升城市档次、再造新中心的良好基础：城市向东发展是必然的选择柳北片区柳北片区优势：居住人口多，住房需求大劣劣势：传统工业区，工业对环境的污染是一大问题城中区城中区优势：房产价值最高，配套成熟、交通便利，集消费、购物、娱乐于一体劣劣势：人口密集，土地几乎无供给柳南片区柳南片区优势：居住人口多，住房需求量大 劣劣势：区域发展日渐疲乏，人口密集，老房子多，专业市场较为集中，区域形象不佳，旧改难度大鱼峰片区峰片区优势：有三大公园在内，环境好，配套设施完善，交通便利劣劣势：老城区，旧改难度大，区域形象差，土地供给不足，日益稀缺柳柳东新区新区优势：柳州最宜居住片区，山清水秀，环境好，以及便捷快速的道路交通，产业支撑，大片土地尚未开发劣劣势：区域起步期，认知陌生，生活配套严重缺乏未来发展：土地供应充足，定位未来城市次中心河河东板板块优势：离老城区近，地段优势无可比拟，交通纵横交错，政府政策倾斜地区，各种市政、生活商业配套逐渐完善，起点定位高，劣劣势：放假已处于高位，置业门槛高未来发展：土地后续供给缺乏，城市向东发展，规划利好区域发展规划小结 柳州市政府对柳北区改造的计划将推动此区域的发展，棚户区改造将带来大量的住房需求，对柳钢等老工业基地的改造和绿化将使得此区域的环境得到进一步改善，道路交通系统的进一步完善将使这里的对外联系更为便捷，进一步推动此区域的发展。目前此区域的环境较差，空气和噪声污染较为严重，地缘较偏僻，在 柳州市民心目中的形象较差，是此区域发展面临的主要问题。本区域处于柳州西扩的核心区域，区域发展较早，为传统的重工业区，居住区集中分布，周边配套较为齐全，具备一定的开发基础。区域房地产市场分析2015年年10月月2015年年11月月2015年年12月月2016年年1月月2016年年2月月2016年年3月月2016年年4月月2016年年5月月2016年年6月月2016年年7月月2016年年8月月2016年年9月月500060007000800090001000011000柳北区柳北区,7477鱼鱼峰区峰区,7225柳南区柳南区,6358河河东东区区,10292柳柳东东区区,59252015年年10月至月至2016年月柳州市各区域均价年月柳州市各区域均价河东片区价格高于其他片区，走势平稳上升、柳南区价格波动较大，柳东新区均价最低，不过柳北区规划城建不断利好，未来区域升值潜力不可估量，同样可预见的是，作为正在逐渐升级的区域，柳北区的增值空间也将相当可观。各区域房地产均价均持续回暖并提升，柳州以东为重点开发区，河东区各区域房地产均价均持续回暖并提升，柳州以东为重点开发区，河东区项目品质为柳州市的最先跟新区域项目品质为柳州市的最先跟新区域片区片区在售项目在售项目进入的品牌房企进入的品牌房企市场现状市场现状河东片区河东片区1818个个华润、万达、恒大华润、万达、恒大碧桂园、双福碧桂园、双福品牌房企云集