：零售向新活力似锦-戴德梁行-2021.8-53页

中国零售物业 供应/需求 核心趋势 零售向新，活力似锦 2021年8月 目 录 中国零售市场核心趋势 中国零售物业 当前发展 摘要 报告介绍 01 04 05 中国零售物业 未来趋势 六大零售物业市场 核心趋势 要点总结 07 19 51 摘要 2021年上半年中国经济呈积极发展态势，各项宏观经济指标保持增长。受中国积极的经济基本面影响，截至2021年二季度，中国区 16个主要城市的优质零售物业存量达到8,896万平方米，比2021年一季度存量环比增长2%。中国区主要城市的优质零售物业平均租 金录得755.6元每平米每月，比上个季度上升0.4%。根据戴德梁行的统计数据，约2,259万平方米的新增供应计划于2021年下半年和 2022年开业，这将是优质零售项目涌入中国主要城市核心市场的高峰时期。 尽管大量的新增供应入市加剧了中国零售物业市场的竞争，受中央与地方政府刺激消费措施的实施，中国新消费的崛起，以及购物 中心智能化、体验式与绿色可持续建设，中国零售物业市场仍是投资商、房地产开发商与零售商备受青睐的投资目的地。 根据中国改革发展研究院的预测，“十四五”期间，中国将成为全球最大的商品消费市场。中国零售市场日趋复杂和多样化。品牌 不断深入挖掘细分市场，创新商业模式，以满足中国消费者日益个性化与多元化的需求。 在零售物业市场需求方面，主要有以下发展趋势： o一揽子刺激消费政策； o中国奢侈品消费回流； o新奇好玩的集合店； o中国仍是最具潜力的美妆市场； o迎来全业态沉浸体验式风潮…… 展望未来，投资商、业主和零售商对中国零售物业市场前景仍持乐观态度，长期内中国零售物业市场将保持活跃。 零售向新，活力似锦 1 北京 上海 深圳 截止到2021年二季度，北京零售市场总存 量为1,462.3万平方米，其中购物中心存量 为1,277万平方米，占比高达87.3%。 2020年至2021年上半年，上海市经济呈相 对积极的发展态势，各项宏观经济指标保持 增长，个别指标增长率高于预期。与此积极 的经济指标相呼应，九个新商场于过去一年 入市，推动上海优质零售物业总存量上涨至 约1,920万平方米。 过去一年，深圳全市共迎来31.2万平方米的 新增供应，令深圳优质购物中心市场存量在 2021年二季度达到510万平方米，较2020 年同期存量同比增长6.5%。 虽然从疫情的爆发到去年 6月北京疫情的反 复给北京零售市场带来了不小的压力，但从 去年三季度起，市场都在持续恢复中。核心 商圈租金基本保持稳定，空置率略有下降。 截止2021年上半年，北京零售市场核心商 圈标杆项目首层平均租金报价为人民币 2,400元每月每平方米，空置率为10.5%。 受到疫情的冲击，2020年第三季度全市优 质购物中心租金降到近十年最低位，但随着 疫情逐步得到有效控制，市场回暖迹象明显。 全市整体空置率较2020年三季度高点回落 1.77个百分点至6.12%，租金也升至疫情前 水平至每月每平方米880.48元，较上年同 期上升7.38%。 截至2021年二季度，上海优质零售物业市 场整体空置率环比下跌0.12个百分点至 9.25%。上海优质零售物业平均首层租金报 价环比上涨1.47%，至879.6元每月每平方 米。 在疫情常态化的背景下，各开发商对于即将 入市的项目在项目定位、品牌引进等方面更 加地谨慎。未来短期内，北京零售市场新增 供应仍将保持相对缓慢的节奏。预计未来两 年，北京零售市场将有约 230.8万平方米的 优质零售空间计划投放市场，非核心区域仍 将是供应主力。 展望未来，鉴于新商场更精准优质的市场定 位、更现代化的建筑设计，以及更多元化的 品牌组合，上海优质零售物业市场将进一步 升级。零售商对上海优质商铺的需求量将持 续增长。上海零售物业市场在中期内的发展 前景看好。 2021年，全市将有100万平方米的未来供应， 且新供应均集中于下半年入市，其中万象前 海、万达广场、笋岗宝能环球汇等焦点项目 料将成为新兴区域或更新片区商业市场发展 的重要里程碑。 2零售向新，活力似锦 广州 成都 杭州 过去一年，广州市共迎来102.0万平方米新 增供应，达历史高峰，推高全市优质零售存 量至475万平方米，较2020年同期增长 27.4%。 从2020年第三季度至2021年第二季度，全 市共计录得新增供应410,239平方米，推高 全市存量至7,154,323平方米，其中中央商 过去一年，尽管面对复杂严峻的外部环境和 新冠肺炎疫情的严重冲击，但随着政策效应 的持续释放，杭州全市经济呈现稳中向好的 务区和金融城存量均已突破百万，商业成熟，发展态势。 氛围浓厚。 广州零售市场韧性较强，租赁需求活跃，带 动全市空置率降低至近五年最低水平，同比 下降1.3个百分点至4.5%。得益于防疫措施 常态化和活跃的租赁成交，全市整体租金有 所回升，2021年二季度达到每月每平方米 722.7元，同比微升0.2%。 城市经济的稳步复苏，为零售市场的发展提 2020年第三季度起，国内疫情得到控制，成 供了良好的营商环境。过去一年，杭州优质 零售市场迎来八个商业项目的正式开业，共 都优质零售物业市场全面复苏，租金稳步上 扬，2021年二季度租金主要以核心商圈租金 计新添体量约47万平方米。至此，全市优质 上浮推动全市租金同比上涨1.12%至630.65 元/平方米/月。在疫情的阴霾散去后，政府 提振消费、大力引进首店等利好刺激成都优 质零售物业市场迅速升温，从而推动全市空 置率下降，截止2021年第二季度，空置率同 比下降1.39个百分点至6.58%。 零售物业的总体存量攀升至460.5万平方米。 接下来，供应过剩难题将依旧不减，零售行 业洗牌也将持续提速，在这种存量市场困境 中，强者恒强的马太效应愈发明显。那些能 够不断满足人们的消费体验需求，积极与政 府沟通寻求政策支持，大力整合行业优质资 源，并且拥有专业运营能力的实体商业，才 能赢取更多的机遇和主动权。 下半年，预计全市将有约399,000 平方米优 质购物中心陆续入市，其中超过半数新增供 应位于非核心商圈，日益浓厚的商业氛围有 利于刺激新兴商圈的居民消费需求得到逐步 释放。 根据预测，2021年度还有近67万平方米的新 增供应等待入市，其中攀成钢占比超一半， 如年底全都按时交付，区域内各项指标将接 受挑战。 零售向新，活力似锦 3 随着国内生产总值、人均可支配收入和商品零售额等经济指标的增长，中国经济的复 苏在2021年得到进一步确认。经济环境回暖的背景下，中国中高端零售物业市场开始 活跃。本报告着眼于中国的优质零售物业市场，并提供了以下方面的理解： 报告介绍 o过去一年，中国零售物业市场的供需情况总结； o中国零售物业市场未来的供需动态展望； o最后，对中国各个主要城市的零售物业市场供需趋势进行深入分析。 报告涉及的六大零售物业市场包括： 北京 上海 深圳 杭州 广州 成都 4零售向新，活力似锦 中国零售物业市场——当前发展 图1：中国社会消费品零售总额走势（ 2010年——2020年） 万亿元 50 2021年上半年中国经济呈积极发展态势， 各项宏观经济指标保持增长。根据国家统 计局的数据显示，2021年5月份，社会消费 品零售总额3.59万亿元，同比增长12.4%； 比2019年5月份增长9.3%，两年平均增速 为4.5%（图1）。中国消费者信心指数达 121.8，同比增长5.18%（图2）。2020年， 消费对经济增长贡献率近55%，中国崛起 的消费市场已成为拉动经济增长的第一大 动力（图3）。 40 30 20 10 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 图2：中国消费者信心指数 (2010年——2021年上半年） 150 100 50 0 受中国积极的经济基本面影响，截至2021 年二季度，中国区16个主要城市的优质零 售物业存量达到8,896万平方米，比2021年 一季度存量环比增长2%。中国区主要城市 优质零售物业市场净吸纳量录得169万平米。 其中，南京和西安分别以3.5%和19.1%的 核心商圈空置率，成为中国区一二线城市 中空置率最低和最高的城市。中国区主要 城市的优质零售物业平均租金录得755.6元 每平米每月，比上个季度上升0.4%（表1）。 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 H1 图3：中国消费支出对经济增长贡献率（ 2010年——2021年上半年） 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 零售向新，活力似锦 5 中国零售物业市场——当前发展 表1：中国16个城市核心市场供应/需求速览（2021年二季度） 资料来源：戴德梁行研究部 6零售向新，活力似锦 中国零售物业市场——未来趋势 “ “ 新冠肺炎疫情的不确定性让全球零售业陷入了阴霾， 这意味着全球零售物业市场的参与者需要将健康、 安全、便捷等作为新的考虑因素，重构零售业生态 体系以适应居家隔离造成的客流量与销售额下降。 中国的购物中心业主与零售品牌商锐意进取，不断 中国政府通过优化供给、促进消费相结合，不仅涉 及扩大商品和服务供给，而且涉及放宽市场准入、 市场监管创新、完善消费信用体系等制度供给，有 助于推动中国零售市场有更多更新的消费选择、更 快的到手时间、更好的消费体验。作为商业地产服 “ “ 务的领先者，戴德梁行愿意助力中国零售业继续变 升级其零售物业与门店，使得中国零售物业市场在 革和升级，以其作为关键力量，为中国成为全球领 先的零售市场而不懈努力。 全球零售市场低迷的情况下率先回暖并实现业绩增 长。 Shaun Brodie 租户研究主管 甄仕奇 商业地产部主管 中国区 大中华区 duke.sq.zhen@ shaun.fv.brodie@ 零售向新，活力似锦 7 中国零售物业市场——未来趋势 供应动态 由于新冠肺炎疫情的影响，一些原计划于2020年入市开业的购物 中心将推迟至2021年或2022年入市。根据戴德梁行的统计数据， 约2,259万平方米的新增供应计划于2021年下半年和2022年开业， 这将是优质零售项目涌入中国主要城市核心市场的高峰时期。 从区域内六大市场来看，预计未来供给量最大的市场是上海市， 为837万平方米；预计未来供给量最少的市场是广州市，为154 万平方米。 尽管大量的新增供应入市加剧了中国零售物业市场的竞争，受中 央与地方政府刺激消费措施的实施，中国新消费的崛起，以及购 物中心智能化、体验式与绿色可持续建设，中国零售物业市场仍 是投资商、房地产开发商与零售商备受青睐的投资目的地。 8零售向新，活力似锦 中国零售物业市场——未来趋势 中国“新消费”崛起 过去十年，由数字技术等新技术、线上线 下融合等新商业模式，基于社交网络和新 媒介的新消费关系，