定价策略的分类及基本方法(同策)XXXX页

定价定价(dng ji)(dng ji)策略的分类及基本方法策略的分类及基本方法第一页，共一百五十七页。项目开盘项目开盘(ki pn)(ki pn)价格制定策略价格制定策略项目项目(xingm)(xingm)静态价格形成方法静态价格形成方法市场(shchng)比较法总价卡位法价格系数法入市价格策略入市价格形成2第二页，共一百五十七页。市场(shchng)比较法3第三页，共一百五十七页。确定确定(qudng)(qudng)可比案例及权重系数可比案例及权重系数确定可比参数确定可比参数(cnsh)(cnsh)及权重及权重得到项目得到项目静态价格静态价格(jig)(jig)根据未来价格成长情况，得出项目上市时的根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格动态价格特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用市场比较法逻辑图市场比较法逻辑图4第四页，共一百五十七页。案例：新城白银路公寓案例：新城白银路公寓(gngy)(gngy)产品定价产品定价市场市场(shchng)(shchng)比较法比较法5第五页，共一百五十七页。市场市场(shchng)(shchng)比较法比较法6第六页，共一百五十七页。保利海上五月花9200元元元元/清水颐园9300元元元元/右岸嘉园9200元元元元/保利家园8500元元元元/市场市场(shchng)(shchng)比较法比较法7第七页，共一百五十七页。注：以上项目注：以上项目(xingm)成交价格为目前成交价格成交价格为目前成交价格权重权重权重权重 比对因比对因比对因比对因素素素素 本项目本项目本项目本项目 评分评分评分评分保利家园保利家园保利家园保利家园（30%30%30%30%）评分评分评分评分右岸嘉园右岸嘉园右岸嘉园右岸嘉园 （25%25%25%25%）评分评分评分评分清水颐园清水颐园清水颐园清水颐园三期三期三期三期（25%25%25%25%）评评评评分分分分保利海保利海保利海保利海上五月上五月上五月上五月（20%20%20%20%）评评评评分分分分15%15%交通因交通因素素 M11 M11 100100M11 M11 9595M11M11、近城区、近城区 110110M11M11、近、近城区城区110110 近近M11M11 959510%10%社区规社区规模模 3030万万 100100 246565246565 979750203502039090 130000130000 959530000030000010010015%15%产品形产品形态态 高层、多高层、多层层100100高层、小高层、小高层、联高层、联排排100100小高层小高层9595小高、联小高、联排排9595多层、多层、小高层、小高层、联排联排1001005%5%建筑品建筑品质质 现代、欧现代、欧式式100100现代海派现代海派 涂料涂料9595法式法式 涂料涂料9595现在风格现在风格 涂料涂料9595英伦风英伦风格格 石石材材959520%20%配套配套 尚不成熟尚不成熟 100100社区自建社区自建8 8万方万方MALLMALL100100较成熟较成熟115115较成熟较成熟115115尚不成尚不成熟熟10010015%15%园林规园林规划划 分层绿化分层绿化,组团绿化组团绿化带带,庭院绿庭院绿化化100100 集中绿化集中绿化 100100两条天然水系、两条天然水系、绿色景观大道、绿色景观大道、沿河的景观沿河的景观100100现在风格，现在风格，沿河主题沿河主题休闲绿化休闲绿化带带 9595大型组大型组团，英团，英伦风格伦风格10010015%15%产品特产品特点点 9090两房、两房、三房、三房、150150左右四左右四房房10010080-9080-90两两房房959580-9080-90两房、两房、150150左右三房左右三房100100105105左左右两房右两房959550-6050-60一房；一房；90-10090-100两房两房95955%5%开发商开发商品牌品牌 新城新城100100 保利置业保利置业 100100 中青旅集团中青旅集团 9595新城新城100100保利房保利房地产地产9595100%100%系数累系数累加加 10010097.95 97.95 103.00 103.00 101.50 101.50 98.00 98.00 项目价格项目价格9016901685008500920092009300930092009200市场市场(shchng)(shchng)比较法比较法8第八页，共一百五十七页。全市及区域公寓全市及区域公寓(gngy)价格走势价格走势市场市场(shchng)(shchng)比较法比较法9第九页，共一百五十七页。案例：英郡别院别墅产品案例：英郡别院别墅产品(chnpn)(chnpn)定价方法定价方法10第十页，共一百五十七页。9、人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。2023/1/5 2023/1/5 Thursday,January5,202310、低头要有勇气，抬头要有低气。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 1/5/20237:20:52PM11、人总是珍惜为得到。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 Jan-2305-Jan-2312、人乱于心，不宽余请。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 Thursday,January5,202313、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 1/5/202314、抱最大的希望，作最大的努力。05一月20232023/1/5 2023/1/5 2023/1/515、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。一月232023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 1/5/202316、业余生活要有意义，不要越轨(yugu)。2023/1/5 2023/1/5 05January202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5第十一页，共一百五十七页。9、人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。2023/1/5 2023/1/5 Thursday,January5,202310、低头要有勇气，抬头要有低气。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 1/5/20237:20:52PM11、人总是珍惜为得到。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 Jan-2305-Jan-2312、人乱于心，不宽余请。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 Thursday,January5,202313、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 1/5/202314、抱最大的希望，作最大的努力。05一月20232023/1/5 2023/1/5 2023/1/515、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。一月232023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 1/5/202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/1/5 2023/1/5 05January202317、一个人即使(jsh)已登上顶峰，也仍要自强不息。2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5 2023/1/5第十二页，共一百五十七页。价格推导方法：价格推导方法：1 1、选取竞品项目、选取竞品项目主要选取区域内具有代表性的同质项目主要选取区域内具有代表性的同质项目2 2、权重分析、权重分析按照按照(nzho)(nzho)各项项目指标进行评分，按照各项项目指标进行评分，按照(nzho)(nzho)权重分析得到本案的均价权重分析得到本案的均价市场市场(shchng)(shchng)比较法比较法13第十三页，共一百五十七页。比较项目比较项目权重权重文翔名苑文翔名苑名仕豪庭名仕豪庭山语原墅山语原墅拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数区域位置区域位置市区距离市区距离4 41001004 41001004 41101104.44.4交通系统交通系统7 71001007 71001007 71101107.77.7区域环境区域环境板块属性板块属性4 41001004 41001004 41001004 4自然环境自然环境7 71001007 71001007 71001007 7社会环境社会环境4 41001004 41001004 41001004 4发展潜力发展潜力3 31001003 31001003 31001003 3生活配套生活配套1010100100101010010010101001001010规划规划规模规模3 31101103.33.31001003 31101103.33.3容积率容积率7 780805.65.61201208.48.41201208.48.4绿化绿化7 790906.36.31101107.77.71101107.77.7内部景观内部景观6 61051056.36.31101106.66.61151156.96.9产品产品产品风格及核心概念产品风格及核心概念101090909 911011011111001001010面积设置面积设置6 61051056.36.31001006 61001006 6产品附加值产品附加值7 71001007 71101107.77.71101107.77.7其他条件其他条件物业服务物业服务4 41001004 41001004 41001004 4会所会所4 41101104.44.41001004 41201204.84.8是否现房是否现房4 41001004 41001004 41001004 4开发商品牌开发商品牌3 31001003 31001003 31101103.33.310010098.298.2104.4104.4106.2106.2市场市场(shchng)(shchng)比较法比较法14第十四页，共一百五十七页。(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元元/本案本案(bn n)(bn n)静态价格应为：静态价格应为：1050010500元元/主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为98009800、95009500和和1150011500元元/，结合，结合比较比较系数，计算系数，计算(j sun)本案的均价为：本案的均价为：市场市场(shchng)(shchng)比较法比较法15第十五页，共一百五十七页。案例案例(n l)(n l)：盐湖新居产品定价方法：盐湖新居产品定价方法16第十六页，共一百五十七页。项目项目(xingm)选取：选取：在这里我们选举(xunj)了“嘉城”以及“汇丰沁苑”作为参考对象。“嘉城”是区域龙头项目，具有区域代表性，地理位置相对优越，而且开盘(ki pn)时间长；“汇丰沁苑”区域新开项目，与本案距离相近，区位类似，有一定的参考价值。选取标准：选取标准：市场比较法市场比较法17第十七页，共一百五十七页。影响因素权重嘉城汇丰沁苑本案得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51127.51025周边环境系数2122411221020小区规划系数1111111111010户型面积系数1101010101010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.510151015交通系数1.5101510151015合计-116104.5100近期3月价格-85487750-本案推导价格-73607400-未来市场