德龙邢台项目定位报告_

A new starting point a new beginning.2021辞别辞别(cbi)(cbi)老城沧桑面貌老城沧桑面貌北京北京(bi jn)(bi jn)中原房地产经纪中原房地产经纪德龙德龙.邢台新起点邢台新起点德龙邢台城市核心区德龙邢台城市核心区综合综合(zngh)工程筹划案工程筹划案第一页，共一百五十三页。目目 录录宏观宏观(hnggun)(hnggun)篇篇 守中扼要守中扼要 丽质天成丽质天成公建篇公建篇 标新立异标新立异 独领风骚独领风骚住宅篇住宅篇 高屋建瓴高屋建瓴 卓尔不群卓尔不群策略篇策略篇 明修栈道明修栈道 暗渡陈仓暗渡陈仓第二页，共一百五十三页。守中扼要守中扼要(yo)丽质天成丽质天成宏观经济宏观经济城区规划城区规划地段价值地段价值开展战略开展战略(zhnl)(zhnl)产品架构产品架构宏观宏观(hnggun)篇篇第三页，共一百五十三页。1、宏观经济、宏观经济(hn un jn j)第四页，共一百五十三页。邢台位于河北省南部，是一座新兴工业城市。新兴工业城市。邢台市辖2 个县级市，15个县和2个区，总面积12,486平方公里，中心中心城区的面积城区的面积6767平方公里平方公里。目前总人口687万，中心城区总人口，中心城区总人口6363万。万。06年城市化率城市化率34%34%左右，低于河北平均的39%，远低于唐山(tn shn)48%的水平。城市城市(chngsh)(chngsh)概况概况邢台对外交通兴旺，出行便捷。京九、京珠高速纵贯南北，邢临高速连接(linji)东西；青银高速横枕域北。D527528动车组的开通，极大拉近了邢台和北京、邯郸之间的联系。106、107、308国道、省道构筑起邢台“大交通网络。邢台市邢台市第五页，共一百五十三页。宏观经济宏观经济(hn un jn j)(hn un jn j)开展开展邢台市的经济根底薄弱，但近几年经济持续高速增长，20*年地区生产总值890亿元，预计2021年将到达1000亿左右。人民生活水平逐渐提高，未来经济增长态势(tish)看好。第六页，共一百五十三页。邢台产业开发(kif)具备一定根底，一、二、三产业比重为17.3：55.8：26.9。初步形成了以煤炭、机械、冶金、电力、纺织、食品、建材为支柱行业；以生铁、原煤、钢材、浮法玻璃、水泥、板式家具、电缆、羊绒及羊绒制品、白酒、饮料、方便面等骨干产品构成的产业结构框架，形成了较为完善的工业体系。年年度度第一第一产业产业增长增长%第二产第二产业业增长增长%第三第三产业产业 增长增长%030377.977.94.34.3288.5288.514.514.5138.6138.612120404112.7112.75.55.57362.67362.616.616.6160.3160.312.312.30505121.15121.155.55.5398.06398.0616.516.5163.45163.4510.810.80606130.85 130.85 5.25.2454.05 454.05 15.815.8205.10 205.10 12.312.3重点重点(zhngdin)(zhngdin)产业开展研究产业开展研究第七页，共一百五十三页。重点产业开展重点产业开展(kizhn)(kizhn)研究研究近年房地产业开展速度较快，房地产开发近年房地产业开展速度较快，房地产开发(kif)(kif)投资方面，投资方面，0606年比年比0505年同比增长年同比增长12.3%12.3%。房地产开竣量房地产开竣量第八页，共一百五十三页。结构调整，首次结构调整，首次(shu c)(shu c)提出提出“90,70“90,702 0 0 62 0 0 62 0 0 62 0 0 6?关于(guny)个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知?关于调整住房供给结构(jigu)稳定住房价格的意见?招标拍卖挂牌出让国有土地使用权标准?协议出让国有土地使用权规?国6条?关于落实新建住房结构比例要求的假设干意见?5月?关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?2 0 0 72 0 0 72 0 0 72 0 0 7?招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定?关于加强商业性房地产信贷管理的通知邢台市积极落实住房开展规划目标，开始实施高效、集约的住房用地供给政策；提高住房建设开发强度。保证住房用地供给，调整住房供给结构；90-70政策将对房市开展产生深远的影响。信贷政策紧缩对房地产市场影响同样不可小觑，但对于实力派开发商的实际影响有限。房地产政策环境房地产政策环境第九页，共一百五十三页。旧城改造优惠政策：旧城改造优惠政策：对内外商投资我市旧城改造，免收市政公用设施配套费、小区综合开发费、人防费、粉煤灰综合对内外商投资我市旧城改造，免收市政公用设施配套费、小区综合开发费、人防费、粉煤灰综合利用费，墙体材料革新和建筑节能费、文物勘探费、土地出让业务费，减半征收交易效劳费、房利用费，墙体材料革新和建筑节能费、文物勘探费、土地出让业务费，减半征收交易效劳费、房屋屋(fngw)所有权登记费、土地评估费。所有权登记费、土地评估费。房地产政策房地产政策(zhngc)(zhngc)环境环境关于房地产开发企业在旧城改造过程中收取和支付价款计税关于房地产开发企业在旧城改造过程中收取和支付价款计税-冀地税函冀地税函20*24420*244号号 一房地产开发企业在旧城改造过程中，根据拆迁补偿协议与被拆迁户进行产权交换，收一房地产开发企业在旧城改造过程中，根据拆迁补偿协议与被拆迁户进行产权交换，收到被拆迁户缴纳的房价款新房价款与旧房评估价之间的差额，应视同预收款按规定的预到被拆迁户缴纳的房价款新房价款与旧房评估价之间的差额，应视同预收款按规定的预计计(yj)(yj)毛利润率计算出毛利润，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后，并入应纳税所得毛利润率计算出毛利润，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后，并入应纳税所得额计征企业所得税。额计征企业所得税。二房地产开发企业在旧城改造过程中，与被拆迁户单位和个人签定拆迁补偿协议，二房地产开发企业在旧城改造过程中，与被拆迁户单位和个人签定拆迁补偿协议，进行货币补偿被拆迁户不以旧房换新房，可按照进行货币补偿被拆迁户不以旧房换新房，可按照“拆迁补偿协议确定的金额，以及被拆迁补偿协议确定的金额，以及被拆迁户单位出具的合法票据或被拆迁户个人出具的签字证明材料作为原始凭证进行拆迁户单位出具的合法票据或被拆迁户个人出具的签字证明材料作为原始凭证进行本钱核算。房地产开发企业支付的上述补偿款作为开发产品本钱，准予在计征企业所得税时本钱核算。房地产开发企业支付的上述补偿款作为开发产品本钱，准予在计征企业所得税时扣除。扣除。第十页，共一百五十三页。邢台市经济起步晚，开展快；处于一个邢台市经济起步晚，开展快；处于一个(y)经济高速开经济高速开展的理想阶段。展的理想阶段。小结小结(xioji)(xioji)房地产市场处于上升期，开发投资持续增长；而城市化水房地产市场处于上升期，开发投资持续增长；而城市化水平远低于河北平均，开展平远低于河北平均，开展(kizhn)空间广阔。空间广阔。90-70政策对房市影响深远；政府对旧城改造的大力政策对房市影响深远；政府对旧城改造的大力支持有利于房地产市场的持续繁荣。支持有利于房地产市场的持续繁荣。第十一页，共一百五十三页。2、城区、城区(chngq)开展开展第十二页，共一百五十三页。城区开展城区开展(kizhn)(kizhn)研究研究一城：现状(xinzhung)城区；三区：北部新区、高新技术开发区、东部新区；两心：桥东老城市中心和北部新区新城市中心；四轴：中兴大街、郭守敬大道、铁路桥、邢州路完善城市完善城市(chngsh)功能，功能，打造宜居城市！打造宜居城市！“一城三区、两心四轴一城三区、两心四轴?20*2021邢台市城市总体规划邢台市城市总体规划?第十三页，共一百五十三页。城区开展城区开展(kizhn)(kizhn)研究研究u新规划对邢台市城市规划区作了重新界定，确定的规划区范围包括：邢台市区、邢台县全部，沙河市全部，任县、南和县澧河以西区域，内丘县的县城、官庄、大孟村3个乡镇和金店镇李阳河以南区域，总面积3745平方公里。u主城区的范围由现在的67平方公里扩大到665平方公里，城区人口200万。u形成(xngchng)“西北生活、东南工业的城市形态。“西北西北(xbi)生活、东南工业生活、东南工业?20*2021邢台市城市总体规划邢台市城市总体规划?未来城市规划区未来城市规划区第十四页，共一百五十三页。周边周边(zhu bin)(zhu bin)重点区县开展规划重点区县开展规划新规划明确了1个中心(zhngxn)(邢台市区)、2个副中心(zhngxn)(清河、宁晋)、5个中小城市(沙河、南河、隆尧、巨鹿、威县)、9个县城、13个重点城镇、51个一般乡镇。邢台市将被打造成为冀南重要的中心城市，以开展冶金、能源、汽车、建材为主的工业基地，具有浓郁的历史文化特色的生态园林城市。城市结构为“五星捧月，即中心城市附近(fjn)的南河、任县、沙河、内丘、皇寺设计为5个组团式卫星城，形成五星捧月之势。1个中心、个中心、2个副中心个副中心“五星捧月五星捧月?20*2021邢台市城市总体规划邢台市城市总体规划?第十五页，共一百五十三页。重点区县重点区县沙河。沙河。距现状市区距现状市区(shq)(shq)近、矿产丰富、高消费人群规模较大。近、矿产丰富、高消费人群规模较大。周边重点周边重点(zhngdin)(zhngdin)区县开展规划区县开展规划面积达22平方公里，城区人口12万人；沙河市与邢台紧密相联，车程大约40分钟左右，交通(jiotng)方便；矿产资源丰富，共有各类矿山290个,其中铁矿172个,煤矿73个,陶瓷土矿27个,其它矿18个。矿业经济是其支柱产业，占沙河GDP70%以上的比重。是邢台地区高价值产品的有力消费群体。第十六页，共一百五十三页。周边重点区县周边重点区县(q xin)(q xin)开展研究开展研究重点区县重点区县清河。清河。未来邢台城市未来邢台城市(chngsh)(chngsh)副中心，中国羊绒之都，全国副中心，中国羊绒之都，全国“开放县。开放县。距离邢台市距离相对较远，车程(ch chn)在1.5个小时以上。清河县域总面积502平方公里。城乡居民35.6万人。是国务院确定的“开放县，被誉为中国羊绒之都，是全国最大的羊绒原料加工经销集散地，及羊绒纺纱基地之一。具有较强经济实力。第十七页，共一百五十三页。从城区结构看，西部宜居，东部工业，老城区处于未来开从城区结构看，西部宜居，东部工业，老城区处于未来开展格局的中心位置展格局的中心位置(wi zhi)，前景广阔。，前景广阔。小结小结(xioji)(xioji)未来十年未来十年(sh nin)，城区规模向四周拓展十倍！老城区，城区规模向四周拓展十倍！老城区的核心地位凸显，房地产开发空间广阔。的核心地位凸显，房地产开发空间广阔。从中心城区与周边区县产业互补角度，商务、文化、金融从中心城区与周边区县产业互补角度，商务、文化、金融效劳可能是中心区未来主要功能。效劳可能是中心区未来主要功能。第十八页，共一百五十三页。3、地段、地段(ddun)价值价值第十九页，共一百五十三页。区位区位(q wi)(q wi)分析分析桥西商业中心区桥西商业中心区未来行政中心未来行政中心桥东商业中心区桥东商业中心区东部新区东部新区高新技术高新技术开发区开发区未来的桥东区域，将成为邢台商贸、商务功能的主要承载区域！未来的桥东区域，将成为邢台商贸、商务功能的主要承载区域！规划规划CBD10大亮点工程：大亮点工程：站前广场改造站前广场改造10大亮点工程：大亮点工程：新世纪广场改造新世纪广场改造第二十页，共一百五十三页。中兴中兴(zhngxng)东大街东大街中兴中兴(zhngxng)西大街西大街新新华华路路冶冶金金(yjn)北北路路交通开展分析交通开展分析