某知名房产公司预结算经验分享

-1-某知名房产公司预结算经验分享（仅供参考，不得转载）-2-目 录 目 录 第一章：土建专业.-6-第一章：土建专业.-6-第一节 土建工程预结算审核注意事项 常见问题处理.-6-第一节 土建工程预结算审核注意事项 常见问题处理.-6-一、土建工程预结算广联达审核注意事项.-6-二、土建工程预结算审核常见技术性问题及解决方法.-11-第二节 土建工程竣工结算思路.-23-第二节 土建工程竣工结算思路.-23-一、工程竣工结算审核思路.-23-第三节 土建工程预结算资料提交注意事项.-26-第三节 土建工程预结算资料提交注意事项.-26-一、预算总价包干资料提交注意事项.-26-二、竣工结算资料提交注意事项.-29-三、预结算争议处理原则.-31-第四节 土建工程案例分享.-33-第四节 土建工程案例分享.-33-一、竣工结算主材和人工价差调整、工期注意事项.-33-二、地下室隐蔽工程竣工结算审核注意事项.-34-三、土建工程竣工结算审核补充协议注意事项.-35-四、土建工程竣工结算注意与预算审核资料的对比.-37-五、防水卷材不同型号对造价的影响.-38-六、清单未列项特征描述对造价的影响.-39-七、桩基础钢筋笼施工记录长度与图纸不一致案例.-41-八、内墙抹灰面挂网做法争议处理.-43-3-九、交楼标准改变注意构造做法也随之改变.-45-十、项目部须确保打桩施工记录的真实性.-46-十一、二次结构对建造成本的影响.-48-十二、现场做法与竣工图纸不符的防治措施.-49-十三、区域扣回第三方责任人金额管理措施.-50-第二章：安装专业.-52-第二章：安装专业.-52-第一节 安装工程预结算审核注意事项 容易出错点及提示.-52-第一节 安装工程预结算审核注意事项 容易出错点及提示.-52-一、安装工程预结算计价、工程量计算注意事项.-52-二、安装工程预结算常见技术性问题及解决方法.-55-第二节 安装工程管理思路.-58-第二节 安装工程管理思路.-58-一、安装工程造价审核要点及总价包干管理思路.-58-二、总承包安装工程预算总价包干管理思路.-58-三、区域提交预结算资料的标准化管理.-62-第三节 安装工程预结算资料提交注意事项.-64-第三节 安装工程预结算资料提交注意事项.-64-一、安装工程竣工结算资料提交注意事项.-64-第四节 安装案例分享.-67-第四节 安装案例分享.-67-一、区域安装计算表格公式未按集团规定执行.-67-二、安装工程结算争议项问题处理案例.-69-三、户型预算安装单方造价不能套用其它户型.-71-四、实际施工范围与合同范围不同调整合同暂定价款.-73-4-五、总包与装修结算施工范围部分重复案例.-75-六、竣工结算户内吊灯安装费多计算费用案例.-77-七、结算甲供材料灯具领料单注意事项.-80-八、区域主导消防工程总价包干合同注意事项.-82-九、总包电气维修扣不了责任人费用案例.-84-十、现场收方工程量签证未有依据注意事项.-86-十一、施工图纸优化降低成本.-88-第三章：装修专业.-90-第三章：装修专业.-90-第一节 预结算审核注意事项 容易出错点及提示.-90-第一节 预结算审核注意事项 容易出错点及提示.-90-一、装修工程竣工结算审核注意事项.-90-二、装修工程总价包干清单容易出错点及提示.-91-三、装修竣工结算容易出错点及提示.-92-第二节 装修工程造价管理思路.-93-第二节 装修工程造价管理思路.-93-一、装修工程造价管理思路.-93-第三节 装修工程预结算案例分享.-95-第三节 装修工程预结算案例分享.-95-一、装修工程结算材料调差审核注意事项.-95-二、装修工程结算施工范围划分不清影响造价.-97-三、装修工程结算工作量计算有误导致增加造价.-100-四、装修竣工图与现场实际不符影响造价.-103-五、装修工程总价包干招标清单工作总结.-106-5-第四章：市政园建专业.-109-第四章：市政园建专业.-109-第一节 市政园建预结算审核注意事项 容易出错点及提示.-109-第一节 市政园建预结算审核注意事项 容易出错点及提示.-109-一、市政园建工程预结算容易出错点及提示.-109-二、市政园建工程结算合同条款及计价审核注意事项.-110-三、市政园建预结算常见技术性问题及解决方.-113-第二节 市政园建工程管理思路.-119-第二节 市政园建工程管理思路.-119-一、如何又快又好的完成竣工结算对数工作.-119-二、关于竣工结算资料的管控措施.-120-第三节 市政园建预结算审核案例分析.-120-第三节 市政园建预结算审核案例分析.-120-一、室外管坑回填材料不同影响造价.-120-二、小区入口道路竣工图范围与现场不符影响造价.-122-三、消防通道入口处与总包工程结算范围重复确认.-125-四、室外排水管现场签证与竣工图部分重复计算.-126-五、电缆沟现场实际与竣工图钢支架不符.-128-六、挡土墙变更与合同部分重复及栏杆重量多计算.-129-七、围墙贴纸皮砖竣工结算审核注意事项.-131-八、市政工程未按项目部确认的施工范围结算.-133-九、道路工程与总包工程重复结算审核注意事项.-135-十、室外挡土墙竣工资料与现场实际不符.-136-十一、基坑支护结算桩长超过地勘报告争议处理.-138-6-第一章：土建专业：土建专业 第一节 土建工程预结算审核注意事项 常见问题处理 一、土建工程预结算广联达审核注意事项第一节 土建工程预结算审核注意事项 常见问题处理 一、土建工程预结算广联达审核注意事项 为了能够更好更快的完成预结算审核工作，提高造价人员运用广联达软件的审核效率，总部专业组把以往土建工程广联达计算与审核经验：工程设置注意事项、结构大样节点处的钢筋计算注意事项等分享如下：(一一)广联达工程设置注意事项：广联达工程设置注意事项：1.工程信息：按中轴线计算钢筋（考虑弯曲调整值）；2.比重设置：注意不能在比重设置中直接调整6 的钢筋比重为6.5，因为一调整，所有 6厘钢筋均计算为 6.5 厘比重，而一般情况下，仅6 的圆钢才需调整，并请项目提供特殊情况说明，；3.弯钩设置：按图元抗震考虑，抗震箍筋弯钩是 11.9d，非抗震的是 6.9d，广联达软件默认为工程抗震（设置时注意按设计要求进行更改），弯钩均为 11.9d；4.损耗设置：不计算损耗 或按合同约定增加明确钢筋定尺设置问题，减少此项争议（因部分省分有明确定尺长度产生的搭接及非设计搭接不计算接头）；5.计算设置（剪力墙）序号 2：纵筋搭接百分率广联达默认为 50%，注意按设计图纸要求进行调整，目前图纸要求基本为 25%。6.计算设置：四舍五入+1，板分布钢筋根数按照向下取整+1；侧面纵筋计算根数是向下取整；7.节点设置：墙身拉筋布置构造、板拉筋布置方式、板马凳筋布置方式：若施工图纸设计未注明布置方式时，则按“双向布置”，图纸有说明的就按图纸。8.钢筋搭接设置：按图纸设计要求设置，图纸不明确的则参考合同约定；9.墙、暗柱在基础内的箍筋，广联达软件默认计算的为复合箍，根据 11G101-3 平法第 59 页，墙柱在基础内锚固的箍筋只计算非复合箍（即最外侧箍筋），需手动扣减，广联达软件设置只对矩形柱有用，对暗柱没有用。10.楼层设置：各楼层标高、构件抗震等级、砼标号、保护层厚度，注意按施工图设计说明进行设置（这些设置经常被预算人员忽视，认为影响小，但很容易出现争议）。-7-11.板的标高、厚度严格按图设置，因算量模型是对标高的板，否则会按平法计算沉降板的弯折长度；12.钢筋设置时是按结构标高设置，布置门窗的离地高度需注意增加结构标高与建筑标高的差，由此可减少很多过梁布置；13.板钢筋不要重复布置，从区域递交的预结算资料来看，目前容易错的是跨板钢筋和负筋、受力钢筋重复布置，以及两侧标注的负筋，部分有一段是一侧没有板了，但是还是按两侧均有负筋去布置；14.地下室的顶板双层双向钢筋，面筋拉通则拉通布置，区域送审的部分合同结算未拉通布置，这样会多计算钢筋的锚固；15.注意用负筋画加强钢筋时，不需要再计算分布钢筋，在构件属性窗口信息栏删除；16.基础梁,不能用软件中的基础梁布置，应用基础联系梁布置，基础梁一般存在于筏板基础等结构中，受力方向与基础连系梁不同。17.构造柱、圈梁、非框架梁、板，广联达软件默认为非抗震构件，注意按图纸要求进行调整。18.计算设置（砌体结构）中，第 36 项“砌体加筋两端的起始距离”请修改为 S，默认为 s/2，第 37 项是否带弯折，请修改为“否”，默认为“是”S（见 GB50003-2011 砌体结构设计规范第 42 页）；19.计算设置（剪力墙）中，第 22 项“起始竖向钢筋距离暗柱间距”请修改为 S，默认为 S/2，依据参照 11G101-71 页，及 06G901-3-2；20.计算设置（柱/墙柱）中，第 9 条设置墙柱箍筋的加密范围是否包含错开区，请修改为“否”，默认设置为“是”；搭接区加密，错开区没有要求加密（详见 11-1 平法第 54 页，右下角的说明）。21.承台间的基础联系梁应对照图纸大样修改设置，默认设置是以墙柱为锚固，目前的大样图纸基本上是设计以承台为支座锚固，区域递交结算资料显示大部分同事都忽略修改设置；22.天棚涂料的工程量，在软件提取工程量时需注意，若梁已按单梁布置提量，剩下的天棚工程量不能按抹灰量提取，因天棚抹灰量会再重新计算梁的抹灰量，属于重计，此处请注意核实 23.布置桩承台钢筋时注意与筏板钢筋的扣减，见下所述：-8-(二二)结构大样节点处的钢筋广联达计算需注意事项结构大样节点处的钢筋广联达计算需注意事项：1.建议用自定义线去处理檐口、腰线等节点大样：区域送审预结算的檐口、腰线等节点大样广联达钢筋处理，基本是采用圈梁方式处理这些节点大样，但弊端在于圈梁构件是有锚固、插筋的，而在模型上用圈梁处理节点时，会影响其他已建模构件的钢筋量，从而影响钢筋量的准确性。请注意这些部位的钢筋是否与图纸一致？在画节点大样时，注意结合已画的板、梁、柱大构件的锚固长度，画节点大样时注意扣除这些锚固长度，不要重复计算。1)案例分析（自定义线代画节点图元），设计节点图，见下述：节点用无关联其他构件的自定义线代画檐口线条，见下图所述：广联达软件计算三维，以上没有计算锚固长度。2)案例分析（圈梁代画节点图元），节点用圈梁代画檐口线条：（板搭在圈梁上）-9-上图计算了板钢筋在圈梁内的锚固。从以上对比分析可知，自定义处理檐口等边角的节点，比用圈梁处理更合理，建议尽量采用自定义线条处理节点的钢筋计算 3)案例分析：剪力墙处理加高梁的时候，请注意修改计算设置，以保证实际计算与图纸要求一致，目前区域送审的钢筋模型仅用剪力墙处理，未修改设置，导致钢筋多算。多算的原因：主要是剪力墙会将下部的梁作为基础，会按基础考虑，多计算梁内的水平筋，以及按平法要求计算剪力墙竖向筋在基础里的锚固和弯折，这种计算方式往往大于实际节点的长度。4)案例分析：剪力墙画节点图元（没有更改节点设置，见下图）设计节点：?没有更改计算设置情况下：软件计算三维及钢筋分析，见下图 -10-以上多计算基础水平筋和基础弯折长、多计算锚固等，剪力墙画节点图元（更改节点设置）?更改计算设置情况下：软件计算三维及钢筋分析，见下述计算设置：见下述节点设置 -11-更改设置后软件计算三维图及钢筋分析，见下图：以上没有计算基础水平钢筋各基础弯折，基础伸入钢筋长度按设计长度计算。从以上对比分析可知，用剪力墙构件处理加高的梁时，需更改广联达软件设置使其与构件设计钢筋一致，否则会存在多算钢筋的情况。二、土建工程预结算审核常见技术性问题及解决方法二、土建工程预结算审核常见技术性问题及解决方法 通过总部审核区域递交的预结算审核工程，总结区域在审核过程中常见技术性问题及解决方法（见下表），目的是提高造价人员做事做强的能力，减少结算争议问题，增强预结算审核质量与效率。常见技术性问题常见技术性问题 解决方法 解决