2021年深圳房地产市场回顾及2022年展望-73页

版权声明：本报告仅供客户内部使用，未经易居的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制！ 欢迎扫码关注 克而瑞深圳区域 免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。 三、咨询板块 一、数据板块 二、研究板块 城市进入研究服务 CRIC 2020 数据库 粤港澳大湾区投资决策系统 城市栅格系统 —定制监测研究服务— 房企-粤港澳大湾区投资布局战略研究服务 地块可行性研究服务、项目定位服务 《深圳房地产市场月度/季度/年度监测报告》 《全国及深圳房地产政策资讯研究监测报告》 《粤港澳大湾区城市房地产热点监测研究》 《企业定制月度/季度/年度监测报告》等 房企品牌研究：企业测评、项目测评服务/房企白皮书服务 专题研究服务：客户研究、产品线研究、企业研究等 场景化大屏 租赁地图等 2 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 CONTENTS 1 2 3 2021年房地产市场回顾 2022年房地产市场展望 3 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 2021年度深圳房地产市场回顾 政策 地市 楼市 4 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 2021深圳楼市 关 键 词 二手房指导价：2月8日，发布全国首个“建立二手房成交参考价格发布机制” 新房指导价：5月，住建局发布新房价格指导通知，保证新房价格稳定。 二手“冰封”：二手房参考价机制出台，二手市场成交持续走低。 4 集中供地 4 二手“冰封” 集中供地：宅地供应创历史新高，三次土拍规则，由松到紧再到稍有松动； 大学区制度：7月，推行大学区招生和办学管理模式，合理均衡配置教育资源； 4 前海扩区 4 大学区制度 前海扩区：9月，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里， 即发展空间扩展至原来的8倍。 4 单边委托 4 新房指导价 单边委托：11月，二手房交易系统投入使用，是国内首次引用“单边代理” 模式 5 01 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 2021年房地产市场回顾 > 调控再升级，严厉打击投机炒房，二手房指导价机制出台，稳定市场预期 > 宅地供应再创新高，商品住房用地为主、政策性住房为辅；集中土拍国央企拿地为主 > 上半年新房市场平稳运行，下半年在供应放量刺激下，成交回升；二手市场在政策强压下，持续冷清 6 01 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 2021年房地产市场回顾 ‖ 规划 Ø 港深合作升格为最高层次：前海合作区扩容与香港北部都会区 Ø Ø 12月29日下午，光明科学城建设迎来新进展，大科学装置集群首 栋建筑顺利实现主体结构封顶。 规划出台，标志着港深合作实现了新的跨越。即使在新冠疫情的困 扰下，港深仍联合举办了9场“线上+线下”经贸投资合作交流会， 联合开展海外招商，持续增强粤港澳大湾区的“品牌效应”。 深圳创造 深圳速度 一年来，深圳集中攻关39项关键核心技术任务，涉及芯片、人工 智能等多项“卡脖子”技术的光明科学城，走出了“楼上创新、 楼下创业”的模式，被列入国家发改委推广的深圳47条创新经验 之一。 核心引擎 Ø 广深“双核联动、比翼双飞”：2021年，广深在轨道交通、 金融科技、海洋经济、制造业产业共建、公共服务共享等方面动作 频频。近日，广深地铁乘车码实现互联互通，打通了广深之间人员 便捷通行的“最后一公里”。 Ø Ø 12月10日，赣深高铁正式通车，约2小时赣州可直达深圳。 12 月30日，京港高铁商丘至深圳段全部贯通，从合肥到深圳预计6 小时48分，“运营初期”开行旅客列车8对。 深厦高铁提速，机场卫星厅、小漠国际物流港一期工程建成，深 中通道、机场三跑道、深江铁路、盐田港东港区加快建设，深大、 深惠、深惠大鹏支线、穗莞深城际3期即将进入建设阶段，一系 列重大工程的建设，让深圳的交通枢纽作用不断增强。 Ø “深圳经验”获全国推广，综合改革试点亮点纷呈：6月 18日，深圳营商环境改革升级到4.0版本，提出了222项改革任务， 对标世界银行营商环境评价指标体系进行一系列改革创新。7月27 日，国家发展改革委发文向全国推广47条“深圳经验”，改革的示 范带动作用进一步凸显。9月，《全面深化前海深港现代服务业合 作区改革开放方案》发布，深圳改革再提速。 深圳经验 全球标杆 Ø Ø 2021年深圳新开工建设125中小学及幼儿园，建成学校132所， 新增基础教育学位12.18万个，有效缓解了学位不足的问题。 在教育资源均衡化方面，深圳推行大学区制、学校集团化办学、 “公民同招“等政策，加大对非深户孩子上学需求的保障。目前， 全市已建成28个中小学教育集团，集团化办学推动优质教育“遍 地开花”经验获全国推广。 学有所教 病有所医 Ø Ø 12月8日，深圳盐田港扩容，项目总投资估算约144.9亿元，建成后 可增加约30%的吞吐量。盐田港扩容，是深圳全球海洋中心城市建 设的重要布局，也是深圳扩大对外开放、落实国家“一带一路”倡 议的重要支点。 Ø Ø 2021年，深圳新增社康机构35家，新增648位全科医生，累计完 成7500台AED采购安装，“医保药价通”覆盖4491家医保定点 零售药店，让市民在社区就能看病，在手机上就能看到公开透明 的药价。 此外，深圳积极落实国家药品集中带量采购，在基本医疗保障基 础之上，推出专属医疗险，这两项政策实现了参保人以“低保费 享受高保障”的民生需求。 12月15日，2021深圳全球招商大会举行，大会洽谈签约项目超260 个，涉及投资总额超8200亿元。经过三年发展，深圳全球招商大会 已成为集中展示深圳高质量发展、高水平开放和国际一流营商环境 的重大平台。 7 01 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 2021年房地产市场回顾 ‖ 政策 2.08二手房官方指导价 新房指导价格 Ø 2021年2月8日，深圳住建局发布关于“建立二手房成交参 考价格发布机制”的通知。颁布全深圳3000多个小区的参 考价格，全市所有中介不得挂盘高于参考价的房源，并 要求金融机构依据参考价发放住房按揭贷款。 Ø2021年5月，住建局发布《深圳市住建局关于进一步规范新建商品 住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》。通知从新房价格、对 分期开发的项目、对预售转现售项目、对尾盘、针对精装修几方面 对新房进行了价格指导。 4 4 2021年 大学区制度 Ø2021年7月30日，深圳市人大常委会社会建设工委组织起 草了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》 Ø《意见稿》在义务教育和住房保障方面提出了一系列完 善改革措施，包括要规范学校运行经费、推行大学区招生、 建立教师交流制度、完善二手房参考价以及建立租赁房参 考价等。 4 4 土拍销售限价下调 深圳楼市重点政策 Ø2021年7月9日深圳挂牌22块宅地，又于8月6日发布公告宣布 中止出让，再于8月29日重新挂牌。重新挂牌后各土地商品住 房销售限价均有不同程度下调。 4 4 禁止小产权房交易 Ø 8月12日，深圳住建局和深圳规自局发布《关于加强对住宅 类历史遗留违法建筑交易查处的通知》。小产权房、回迁房 不能交易。从多个方面严格打击小产权交易，如社区股份合 作公司不得为交易材料加盖公章或者出具相关证明；公证机 构、律师事务所不得为违规交易行为提供公证或者见证服务。 二手房交易实行单边委托 Ø 2021年11月19日，深圳二手房交易系统投入使用。新的交易系统在 国内首次引用了“单边代理”模式，即买卖双方通过独立委托，与受 托中介机构形成单边委托关系，中介方只向自己的委托人负责，以 争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。 8 01 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 2021年房地产市场回顾 ‖ 政策 01月 02月 03月 04月 05月 07月 08月 09月 10月 11月 12月 “假离婚” 堵死 二手房 指导价 严查 经营贷 查处 “深房理” 禁止小产 权房交易 规范公积 金缴存取 拟推行 大学区 严查购地 资金来源 加大信贷 业务监管 二手实行 单边委托 房贷利率 下调 购买商品住房， 只能登记在具 有购房资格的 家庭成员名下。 建立二手房成 交参考价发布 机制，引导银 行合理发放二 手住房贷款。 将建立房地产 信贷政策执行 情况及信贷资 金流向按季度 滚动排查机制。 成立联合调查 组，针对“深 房理”涉嫌违 法违规炒房行 为进行打击。 严厉打击非法 销售“小产权 房”行为，中 介机构不得代 理销售，不得 提供经纪服务。 增设其他住房 消费提取业务 的提取条件， 设置异地购房 提取业务办理 条件。 推行大学区招 生和办学管理 模式，建立义 务教育学校教 师交流制度。 不得直接或间 接违规融资购 地，不得使用 产业链上下游 关联企业借款 或预付款等， 违者一年内禁 止参与深圳土 拍。 严格执行房地 产金融监管， 持续加大房地 产信贷业务检 查力度，加强 首付款和还款 资金来源。 官方二手房交 易平台正式上 线。在国内首 次引用了“单 边代理”模式。 各大银行放贷 额度表现宽松， 仅中国银行额 度由宽松调整 为紧张。其中 大新银行二套 利率5.25%， 业内最低，同 时审批时间预 计需要十个工 作日。 严厉打击 “代持” 商务公寓 可通燃气 严查 虚假资料 2021年 供地计划 新房 指导价 加大居住 用地供应 集中土拍 规则调整 7天无理由 退房 加强购房资格 审查，严厉打 击“代持”等 炒房现象；提 供虚假材料者， 3年内禁止购 房。 新建及已建成 的公寓、宿舍 项目，在满足 有关工程技术 规范的要求下， 可铺设燃气管 道工程。 对于弄虚作假、 隐瞒真实情况、 提供虚假证明 材料等情况， 有关部门将对 此行为进行联 合惩戒。 居住用地比 2020年、 保持新房价格 稳定，优先参 考前期项目的 网签价格，并 对精装修价格 进行总体把控。 围绕租赁住房 供给、存量土 地开发等多个 方面，提出了 十五项扩大居 住用地供应的 措施。 “三限双竞+ 摇号”限15% 溢价率。 龙岗区住建局 发文，鼓励开 发企业探索7 天无理由退房 机制。 2019年分别提 高了24%、 142%，为近 十年新高。商 服用地供应降 幅明显。 去马甲 限拍地次数： 同一企业及子 公司最多可竞 得3宗地； 销售限价下调 9 01 深圳房地产市场回顾与展望 │ 2021 2021年房地产市场回顾 ‖ 地市 u2021年，深圳正式实行集中土拍制度，总体看来，光明、宝安、龙岗为供地主力， 占据总供地宗数59%；从分批次来看，供地向核心区转移，龙岗及光明区供地量 减少，宝安中心区、南山前海及福田皇岗口岸等核心优质地块在第三批供地中出 现。 2021年深圳各区住宅用地成交情况 109.51 104.63 100.07 120 100 80 60 40 20 0 35000 30000 25000 20