南开大学复习资料-房地产开发与经营管理

1、课程名称房地产开发与经营一、客观部分：（单项选择、多项选择、判断）（一）选择部分1、下列（ D ）不是进度控制的方法。A.关键线路法 B.计划评审技术 C.管理技术 D.德尔菲法2、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ）。A.40 B.50 C.60 D.703、下列（ A ）反映项目计算期内各期的利润总额。A.损益表 B.资金来源和运用表 C.资产负债表 D.经营成本预算表 4、房地产开发项目规划设计方案评价主体主要是（ B ）A.房地产开发企业 B.使用者 C.管理者 D.设计者5、按（ C ）不同，可将REITs分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三类。A.权益类型 B.抵押方式 C.投资业务 D.信托性质 6、房地产经济周期波动具体分为（ ABCD ）阶段。A.复苏与增长 B.繁荣 C.危机与衰退 D.萧条 E.波谷7、有代表性的房地产投资风险预测方法有（ ABCE ）A.财务报表法 B.问询法 C.记录统计法 D.转移法 E.环境分析法8、土地所有权包括土地的（ ACDE ）A.占有权 B.享

2、受权 C.收益权 D.处分权 E.使用权 9、可行性研究的特点包括（ ABCD ）A.前期性 B.综合性 C.不确定性 D.预测性 E.盲目性10、居住区规划技术指标包括（ ABCD ）A.容积率 B.居住建筑密度 C.居住面积密度 D.绿地覆盖率 E.建筑层高（二）判断部分1、实施土地供应计划宏观调控的必要条件是政府拥有足够的土地储备。（） 2、房地产开发投资机会选择与分析是房地产开发流程的第一阶段。（）3、建设阶段是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。（ ） 4、租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。（ ） 5、容积率是居住建筑基地面积与居住建筑用地面积之比。 （X ） 6、市、县人民政府城乡规划主管部门可以在建设用地规划许可证中，改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 （X ） 7、建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。 （） 8、中标通知书发出后20天内，双方应按照招标文件和投标文件订立书面合同，不得作实质性修改。 （X ） 9、风险是指事物发展的不确定性及其导致的改变。（）10、房地产产品

3、策略是营销组合策略中最重要的策略。 （） 二、主观部分：（问答题）1、房地产市场的特性。 房地产市场的特性包括：（1）区域性强；（2）房地产市场是房地产权益的交易市场；（3）房地产市场供给的稀缺性；（4）不完全开放、竞争不充分性；（5）消费和投资的双重性。2、可行性研究的作用。 可行性研究的作用涉及：（1）作为项目投资决策的依据；（2）作为筹集建设资金的依据；（3）作为开发商与有关各部门签订协议、合同的依据；（4）作为编制下阶段规划设计的依据；（5）作为环保部门审查建设项目对环境影响的依据。3、房地产市场调查的方法。 房地产市场调查的方法涉及：（1）询问调查法；（2）观察调查法；（3）试验调查法；（4）统计分析法。4、房地产市场调查的主要内容。（1）市场环境调查；1）政治法律环境调查；2）经济环境调查；3）社会文化环境调查；4）社区环境调查。（2）市场专题调查；1）房地产市场需求调查；房地产消费者调查；房地产消费动机调查；房地产消费行为调查；2）房地产市场供给调查；行情调查；现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；新技术、新产品、

4、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况；建筑设计及施工企业的有关情况。3）房地产市场营销活动调查；房地产市场竞争情况调查；房地产价格调查；房地产促销调查；房地产营销渠道调查。5、房地产可行性研究报告正文的写作要点。 正文部分是可行性研究报告的核心，涉及：项目总说明、项目概况、市场调查与预测分析、规划设计方案及建设条件、建设方式及进度安排、项目投资估算及收入估算、项目资金筹措计划、项目经济效益评价、不确定性分析和可行性研究的结论。6、房地产资金筹措的原则。涉及时机适当原则；安全性原则；经济性原则；可行性原则。7、房地产资金筹措的方式。房地产开发资金的来源主要有自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。8、房地产抵押贷款的含义。是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保、获得贷款的行为。9、房地产禁止转让的情形。以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件的，其房产不得买卖。以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时须报有批准权的人民政府审批，否则不得转让。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权

5、利的房地产不得转让。此种房地产，因其权利转移已被司法权力强行禁止，权利人无权对之进行处分，故不能转让。依法收回土地使用权的房地产不得转让。根据房地一体的原则，房产所有权的合法基础在于拥有合法的土地使用权。土地使用权被国家收回后，房产所有权一般也随土地收归国有，故原权利人已经无权转让房地产。共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。权属有争议的房地产不得转让。权属未确定时，真正的权利人并未确定，若擅自予以转让，有可能损害真正的权利人的利益。未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房地产属于典型的不动产，权属证书是权利人享有权利的合法证明。未经依法登记领取权属证书的房地产，无法确定其合法的权利人，故禁止转让。除了依照人民法院判决外，在城市改造规划实施范围内，在国家征用土地范围内的城市房屋，禁止转让，但禁止期限不得超过1年。法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。如2004年国务院颁布的宗教事务条例规定：“宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员生活用房不得转让、抵押或者作为实物投资。”10、物业管理的基本特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的3个基本特性。11、业

6、主的基本权利、义务。业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。具体地说，在物业管理活动中，业主享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。在物业管理活动中，业主应履行下列义务：遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。12、物业管理准备阶段的内容。包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定业主临时公约及有关制度、选聘物业管理企业4个基本环节。

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