小寨步行商圈分析.doc

小寨步行商圈分析基本概况:小寨商圈东起大雁塔北广场，南至长延堡，西至吉祥村,北至南二环路，长约4. 3千米宽1. 8千米，总占地面秘勺7. 74 平方千米，商业总营业面积超过120万平米 其叫服安南路、 雁塔路、朱雀路、含光路、太白路、南二环等多条西安城市 主干道与周边区域连接，交通条件甚是便利，从而也为商业 流通提供了优越的道路条件小寨商圈云集大小商家2000 多家，口均人流量达30〜50多万人次区域内拥有世纪金 花、金鹰国贸、百盛、银泰、军人服务社等大的百货商场； 开米广场，雁塔文化新天地、百汇等大型商业街；麦德龙、 华润、家乐福等连锁超市；国美、苏宁等大型家电连锁；众多独立 小店起着纽带作用，链接大型商业，使小寨成为一个大型商业 网点集中带商圈定位具有都市时尚的中低端现代化区域商 业中心，主力目标客户群是15〜35岁的青年一族消费群， 服务半径辐射整个南西安城和长安区，对西安市及郊县的年 轻客户群也具有强大的吸引力这里被称作是西安的时尚之 地，被誉为西安版的“三里屯”,曾 度是仅次于钟楼的西安的 “副中心”随着西安国际购物中心、赛格国际购物中心等 新的商业项目开业，给小寨驻入新鲜活力，使得小寨的品牌 档次提升，吸引更多的高消费人群。

二、总的优势和劣势优势1、 有着长久的商业繁荣历史，积淀传统浓厚的商业氛围， 商业聚集产生联动效应，满足周边社区和院校的消费者的需 求，促使消费者…站式消费2、 占据独特的地理位置，周边聚集各大院校，周边常住人 口为稳定消费群体3、 紧邻雁塔旅游区，车流人流超大，人流量达30万以上4、 小寨区域有三十多条公交线路，将是地铁2、3号线两大 命脉的交汇处，交通四通八达能带动更多人流量劣势：商圈物业的特点主要以室内商业街、小档口、经营面积 较小的商业物业及街铺构成目标客层主要以周边的高校大 学生及工作时间不长的小白领为主，品牌概念较弱2、交通混乱，拥堵严重，停车位紧缺，消费者难以长时间 停留3、 商圈发展资源减少、商业业态定位偏低、相对滞后的基 础设施等问题，不仅制约了雁塔区经济社会的发展，对西安 市经济整体推进和协调发展产生了影响4、 没有科学的、可操作性强的发展规划，导致该区域商业 发展至今停留在无序状态，目前商圈的开发还缺乏统一的、 整体的组织推进，各类业态发展缺少有效的引导和整合，浪 费了大量的商机和资源三、SWOT分析各商厦百盛百盛小寨店一直算是小寨商圈的楷模，虽然业态分布乱, 且配套不够齐全，购物环境差，但是百盛一直是小寨商圈人 流量最大的商场之一。

S： 1、项目位于小寨商圈核心位置，地理位置优越2、 交通便利，位于地铁2号线附近，聚集人气3、 周边附件高校居多，定位贴近学生W： 1、业态分布比较乱，层与层之间有很多布局不合理2、 产品不够齐全3、 商城配套不齐全，无直梯，且只有两部电梯0： 1、长安路上的高校增多，带动小寨商圈的经济发展， 从而带动本项目2、商品主要针对年轻人，具有较强的地理优势和市场定位T： 1、随着城市化发展，周边竞争商业慢慢增多银泰城银泰城小寨店今年4月底开业以来，一直定位于“年轻、 时尚、潮流、品位”，前期品牌不够饱满，但是经过几个月 的调整，已经有了一定的人气，再加上此前安南城的消费习 惯，银泰城小寨店的人流量已有了很大进展S： 1、银泰商业成熟的运营理念，为银泰城小寨店的发 展提供成功的经验2、 地下停车位，解决停车难题3、 wifi全场覆盖，吸引年轻消费者，以独有的“微服 务"带给大家一种全新的购物体验W： 1、银泰城的地理位置相对较偏僻，距离小寨十字较远, 人流量受影响2、商场定位年轻时尚，但是缺少受年轻人欢迎的知名 快时尚品牌0： 1、近儿年中国商业地产放量巨大，商业地产人才竞争 激烈，银泰城有银泰集团强有力的人才储备支持。

2、小寨商圈面临升级改造的考验，同时也是机遇，年 轻时尚的定位或许可以让其走的更远T： 1、所处小寨商圈同等级的购物中心多，竞争激烈潮buy汇潮buy汇一直被作为小寨商圈经营的反面例子，商铺多 为格子铺，和附近的海港城或者开米广场没有区别，价格上 也没有什么优势，还有商场内混乱的设计和购物环境让潮 buy汇举步维艰S： 1、潮buy汇同样是处于小寨商圈，享受着小寨30-50 万的人流量2、商场拥有免费W旧，能够吸引部分年轻人W： 1、和其他项目相比离小寨十字较远，人流量相对较小2、 定位等同于周边的海港城、飞旋广场，价格上又没 有海港城、飞旋广场等亲民3、 布局凌乱、没有章法O：潮buy汇身处小寨商圈这个黄金位置，如果改变思路重 新定位，或许还是可以改变现状的T：应该说潮buy汇自开业以来一直面对着巨大的挑战， 客流量少，且空置商铺较多，需要大的调整赛格国际购物中心10月1日开业的赛格国际购物中心是近来小寨商圈关注的焦点，建设之初就因独特的外形设计备受关注，目前已知的进驻品牌有：优衣库、UR、AJ、TOMMY、EVISU、MISS60、ENERGIE、迷你唐卡、GUESS、ASOBI哈根达斯、太平洋咖啡、咖啡陪你、必胜客、祖母的厨房、天星码头……S： 1、未来小寨唯 个地铁换乘MALL （2,3号线换乘）, 更是处于小寨商圈中心天桥的上下口处，是人流聚集地。

2、 项目建成最大空中停车场，很好的解决小寨其他商场停 车难的问题3、 商场配套齐全，室内瀑布、天梯设计吸引眼球W: 1、项目招商一般，有影响力的大品牌不够多2、项目定位混乱，地下格子铺形式影响项目形象0； 1、小寨商圈的全面实施东八里地区的综合改造来改善 小寨商业区域氛围形成地铁经济、配套服务业集中区 2、项目临近大雁塔广场和陕西省历史博物馆，众多的游客 也是项目的一大消费人群T： 1、赛格集团虽然资金雄厚，但是之前一直致力于IT行 业，购物中心的运营仍是一大挑战2、小寨商圈竞争激烈，与之相邻的金莎国际也将开业 且定位雷同小寨商圈的发展定位，以第三产业作为支柱产业，重点 发展文化商贸、餐饮娱乐及现代服务业，充分利用现有商业 资源，通过商业、设施的完善，配套服务的跟进，形成良好 的商业环境，树立品牌街区形象，吸引投资者通过业态升 级和商业地产改造，形成发展规划与市场配置之间的良性互 动，将既存优势转化为区域的核心竞争力，为小寨商圈注入新的活力，打造西安商业、服务业的新中心五、现有商业业态分析项目信息统计表（单位：m2）项目名称开发商总建面积商业 面积业态分布定位世纪金花宜品世纪金花集 团1万0.7万购物、餐饮、家电、3C数购物 中心银泰城 小寨店银泰商业集 团8万4.6万休闲、购物、儿童乐园、餐购物百盛购物中心马来西亚金 狮集团西3.1万3.1万购物、百货、餐饮、娱乐、购物金鹰国际购物金鹰商贸集 团1.9万1.9万餐饮、娱乐、服饰、百货、购物军人服务社陕西省军区 军人服务社7万5万餐饮、娱乐、服饰、百货、购物潮buy汇天津沅澧投 资有限公司3万3万餐饮、娱乐、 服饰购物 中心秦汉唐国际文西安曲江大 唐不夜城文15万15万旅游、休闲、购物、娱乐、文化旅游新乐汇美国华平曲 江新区管委11中国西部金融新宝龙事业 发展有限公150万慈恩镇商业广陕西世华置 业有限公司4.8万开米广 场西安友木开 米物业发展2.3万西安旺角广场众邦投资发 展有限公司4万海港城豪邦控股赛格国际购物西安赛格商 业运营管理11万百货、超市、餐饮、休闲、商业街3.6万购物、服饰、休闲、餐饮、综合4.8万旅游、休闲、购物、娱乐、商业23万酒店、服饰、购物、餐饮、综合体百货、超市、餐饮、购物、综合 商场购物、超市、 休闲综合20万百货、餐饮、商务、休闲、购物。