工程经济学情景模拟买房过程课件.ppt

个人投资商品房的经济分析与评价 （情景一汇报）,班级：建筑 班 第四小组,组长： 小组成员：,情景一汇报内容目录,商品房按揭贷款的流程 购买商品房个人必须提供的资料 购房需要交的各种费用 2010年银行贷款基准利率 目前常见的7种还贷方式 虚拟购房收集的具体信息 运用工程经济学知识做出分析 情景一汇报总结,什么是银行按揭贷款？,,个人住房商业性贷款，又称 “ 按揭 ” 商业性贷款中的一种贷款方式，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款,房屋按揭贷款的流程,,1)借款人到贷款银行办理借款申请 2)贷款银行审核合格后出具贷款意向书，借款人领取贷款所需的表格 3)借款人凭贷款意向书与售、建单位签订购建房合同或协议 4)借款人与贷款银行签订抵押合同，将自筹资金存入贷款银行 5)借款人办理担保手续：用房产抵押的借款人到产权部门办理“房屋他项权证”和“房地产抵押确认书”用有价证券质押的，将有价证券交贷款银行收押，签订借款合同 6)用于购房的贷款，由贷款银行将贷款连同借款人存款一并划转到售房单位账户，用于建修房的贷款，借款人按借款合同支付。

需要注意的问题,按揭贷款需要注意的问题：,,1)要根据贷款可能性来科学选择房贷品种从贷款利率上看，“个人住房公积金贷款”的利率最优惠，“银行个人住房按揭贷款”利率次之，公积金贷款具有贷款利率低、减收办理贷款相关手续费、家庭成员公积金计贷额度可合并使用等的优惠，故只要是及时足额缴纳公积金的职工，均应首先申请自己所可以得到的最大额度、最长期限的公积金贷款而对因未缴存公积金而无缘申请“个人住房公积金贷款”的个人，则可以用所购期房作抵押、或有足够代偿能力的单位与自然人作担保，向银行申请一定额度与期限的“银行个人住房按揭贷款” 2)要根据今后是否提前还贷来科学选择月还款方式目前银行主要提供“等额本息还款法”和“等本不等息还款法”两种方式故此，如果今后你不打算提前还款的，应选择后种月还款方式，将可以减少贷款总利息支出二、申请个人住房贷款应向银行提供的材料：,,(1)身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；(2) 有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；(3)符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；(4)抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；(5) 保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；(6)申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；(7)贷款人要求提供的其他文件或资料。

三、购房需要交的各种费用,(除购房贷款外),,1、契税普通住宅按成交价的1.5缴纳，高档住宅按成交价的3缴纳有地税局免税证实的可免交 2、合同印花税按成交价的0.05缴纳；证照印花税5元证 3、测量费按所购房屋的建筑面积收取，标准为0.30元平方米 4、产权登记费80元套5、住宅公共维修基金总房款的2 6、物业治理费（北方城市还包括供暖费） 7、假如需要贷款，还要交律师费、贷款保证金、抵押登记费、保险费、评估费和公证费律师费0.250.3，抵押登记费0.3元平方米，公证费是200元份，贷款保证金、保险及评估费的比例不一，一般都是依据行业惯例及供求情况来确定数额，没有明确的文件规定,缴费的时间和部门,缴费时间和部门,,1、按规定契税是办理房屋立契过户手续时，买房人与开发商一同到所属的区房地局办理产权证时交一般来说，现房在正式签订购房合同后两个月左右，期房在入住两个月左右就应该去办理立契过户但为了节约时间提高效率，通常所以很多开发商就会在现房签约和期房入住时提前收取，都是由开发商代为收取后集中缴纳，,,2、印花税、测量费、产权登记费、住宅公共维修基金则都是在现房签约和期房入住时由开发商代为收取，当时开具不做报销凭据的收据，待交到相关政府部门后才能有正式票据。

3、物业治理费及供暖费在入住时由物业公司收取一般是按月收取4、律师费、贷款保证金、抵押登记费、保险费、评估费、公证费一般在签订购房合同时，或者在办理按揭贷款手续时一次性交齐四、2010年银行贷款基准利率,补充,,建行和招商银行利率表,【交通银行】贷款利率表,,,【招商银行】贷款利率表,五、目前常见的7种还贷方式,等额本息还款 等额本金还款 一次还本付息 按期付息还本 本金归还计划 等额递增 等额递减,,,等额本金还款,,等额本金还款法，即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额 由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额月还本金月利率）例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款，等额还款法的月还款额为760.40元，而等额本金还款法的首月还款额为923.06元（以后每月递减2.04元）,比前者高出163.34元由于后者提前归还了部分贷款本金 ，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些（10年下来共计为3613.55元），而并不是借款人得到了什么额外实惠！ 此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用,,这是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。

把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中作为还款人，每个月还给银行固定金额，但 每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减 举例来说，假设需要向银行贷款20万元，还款年限为15年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息贷款，每个月大约还1636 元初始的两三年，1636 元中大约80以上是归还银行的利息部分 采用这种还款方式，每月还相同的数额，对借款人来说，操作相对简单，每月承担相同的款项也方便安排收支尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，很适合这种还款方式但是，它也有缺陷，由于本金归还速度相对较慢，占用银行资金时间较长，还款总利息较以下要介绍的同样期限的等额本金还款法高 借款人将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减 假如从银行贷款20万元，还款年限15年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金1111 元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行2029 元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。

这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群（比如有些中年人）等额本息还款,两种主要还款方式的区别：,,等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少；本息合计逐月递减这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款人群 等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高六、虚拟购房收集的具体信息,（一）乡鸭湖简介,,乡鸭湖位于宜良东城新区南盘江边，周边有丰富的旅游水域资源项目规划总占地面1445亩，总建筑面积近73万平方米，绿化率达到40%，总投资约15亿元，预计未来入住3030户，人口逾万人项目规划充分依托原生水域资源，设计了近200亩的人工湖面，同时在商业街区的重要节点打造了近40亩的大型休闲花卉广场与约140亩的花卉主题公园整个规划包括高档商业街区、餐饮美食街、 星级度假酒店、特色花街、高级会所、电影院、超市、学校 ，总面积约70000平方米的超大配套设施，项目建成后将形成一个集酒店 会议 旅游 休闲 娱乐 餐饮 购物为一体的超大复合型特色旅游休闲小镇。

一）乡鸭湖简介,,七、运用工程经济学相关知识分析情景一,选择的还款方式等额本息还款：,,等额本息还款法计算公式： 还款月数 月利率（1+月利率） 每月还款额=贷款金额 还款月数 月利率（1+月利率） -1,,月供现金流量图,i=0.495%,244499.99元,1870.17,1024.37,,八、情景一汇报总结,通过本情景的学习和资料收集我们小组明白了一下几点：,知道了银行的房贷流程和什么是按揭贷款 了解到了现在银行的房贷利率 知道了购房所需的材料 能够选择适合个人收入情况的还款方式并计算还款金额 能够用经济学中的现金流量图分析实际问题,,谢谢！,。