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第四章第四章 价格理论价格理论4 价格理论教学内容教学内容n第一节第一节 地租理论地租理论n第二节第二节 房地产价格房地产价格4 价格理论教学目的和要求教学目的和要求n了解马克思的地租理论了解马克思的地租理论n掌握房地产价格的全部内容掌握房地产价格的全部内容4 价格理论第一节第一节 地租理论地租理论n一、地租的概念一、地租的概念n二、地租的形态二、地租的形态n三、竞租原理三、竞租原理n四、地租与地价四、地租与地价4 价格理论一、地租的概念一、地租的概念n马克思马克思: :¨地租是直接生产者在生产中所创造的剩地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分余生产物被土地所有者占有的部分¨地租是土地所有权在经济上实现的形式地租是土地所有权在经济上实现的形式, ,是社会生产关系的反映是社会生产关系的反映¨揭示了资本主义土地私有制及其地租的揭示了资本主义土地私有制及其地租的本质4 价格理论一、地租的概念一、地租的概念n资产阶级经济学：资产阶级经济学：¨ “ “土地在生产利用中自然产生的或应该土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬产生的经济报酬””¨““地租是一种经济剩余地租是一种经济剩余, ,即总产值或总收即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分那一部分””。

4 价格理论一、地租的概念一、地租的概念n地租是一个地租是一个经济范畴经济范畴，是土地使用者为使，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价用土地而支付给土地所有者的代价¨这种代价可以以货币的形式表现出来，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式（由使用土地的一也可以是非货币形式（由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动）方交易者提供等价资产或劳动）¨地租是土地所有权在经济上的实现形式地租是土地所有权在经济上的实现形式n地租是一个地租是一个社会历史范畴社会历史范畴，在不同的社会，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异租的性质、内容和形式也有很大的差异4 价格理论n所所谓谓地地租租理理论论，，就就是是关关于于土土地地价价值值及及其其市市场表现形式的理论场表现形式的理论n地租理论代表人物：地租理论代表人物：¨从十七世纪中叶：配第、斯密、李嘉图从十七世纪中叶：配第、斯密、李嘉图¨十九世纪上半叶：萨伊、马尔萨斯十九世纪上半叶：萨伊、马尔萨斯¨十九世纪上半叶：马克思十九世纪上半叶：马克思¨现代：马歇尔、克拉克、萨缪尔森等现代：马歇尔、克拉克、萨缪尔森等一、地租的概念一、地租的概念4 价格理论时期期代表人物代表人物主要主要观点和点和贡献献17世世纪中叶到中叶到19世世纪初初配第配第提出提出级差地租的最初概念。

差地租的最初概念土地价格＝年租土地价格＝年租××21魁奈魁奈提出提出“纯产品品”学学说农业中因自然界的帮助而生中因自然界的帮助而生产的剩余的剩余产品（品（纯产品）以地品）以地租的形式租的形式归土地所有者所有土地所有者所有杜杜尔尔阁“纯产品品”是由是由农业劳动者生者生产出来，由于土地私有出来，由于土地私有权的存的存在使在使这部分部分“纯产品品”归土地所有者所有土地所有者所有斯密斯密系系统地研究地租理地研究地租理论的古典的古典经济学家研究了研究了绝对地租、地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等生性地租等安德森安德森提出了土地相提出了土地相对肥沃的概念肥沃的概念地租来源于生地租来源于生产土地土地产品的品的劳动土地土地产品的价格决定地租，而不是相反品的价格决定地租，而不是相反威斯特威斯特级差地租以土地耕种的下降序列差地租以土地耕种的下降序列为前提土地土地产品的品的边际收益是收益是递减的李嘉李嘉图在在劳动价价值论的基的基础上上阐明地租理明地租理论只承只承认级差地租，否差地租，否认绝对地租的存在地租的存在4 价格理论1919世世纪上上半叶半叶萨伊伊提出提出““三位一体三位一体””的分配的分配论：工：工资是是劳动的的补偿；利息是；利息是资本的本的补偿；地租是使；地租是使用土地的用土地的补偿。

马尔尔萨斯斯地租是自然地租是自然对人人类的的赐予杜能（屠杜能（屠能）能）创建建农业区位区位论主要研究主要研究级差地租差地租I I中由于位置的中由于位置的优劣劣不同而不同而产生的地租生的地租1919世世纪下下半叶半叶马克思克思恩格斯恩格斯把把劳动价价值论贯彻到地租理到地租理论的始的始终资本主本主义地租是剩余价地租是剩余价值的的转化形式之化形式之一地租分地租分为3 3种形式：种形式：绝对地租；地租；级差地差地租；租；垄断地租土地价格是地租的土地价格是地租的资本化4 价格理论2020世世纪初初到到2020世世纪下半下半叶叶马歇歇尔尔创立均衡价格立均衡价格论地租只受土地需求的影响而决定于土地的地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生生产力克拉克克拉克地租是土地地租是土地这个生个生产要素要素对产品的生品的生产所作的一种所作的一种贡献地租是一种地租是一种““经济盈余盈余””胡佛胡佛建立了建立了竞价曲价曲线理理论这种理种理论同同时处理不同理不同类型型土地使用的土地使用的竞标阿阿兰索索解决了城市土地地租、地价的解决了城市土地地租、地价的计算算问题丁伯根丁伯根土地的影子价格土地的影子价格康托洛康托洛维奇奇土地的影子价格。

土地的影子价格萨缪尔尔森森地租是否成地租是否成为决定价格的成本，取决于决定价格的成本，取决于观察察问题的的角度哥德伯戈哥德伯戈钦洛依洛依用制度用制度经济学的方法学的方法对城市地价城市地价进行分析4 价格理论““各类土地上的地各类土地上的地租额取决于产品价租额取决于产品价格水平和成本之间格水平和成本之间的关系的关系””即总产值或总收益减去即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之总要素成本或总成本之后余下的那一部分后余下的那一部分1、绝对地租、绝对地租二、地租的形态二、地租的形态4 价格理论1、绝对地租、绝对地租n马克思把只要使用所有者的土地绝对需要马克思把只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租支付的地租称为绝对地租n绝对地租产生的原因：绝对地租产生的原因：¨由于土地供给的稀缺性由于土地供给的稀缺性¨土地私有制度给予地主以要求这种地租土地私有制度给予地主以要求这种地租的权利的权利4 价格理论2 2、级差地租、级差地租n概念：概念：经营经营较优较优土地的农业资本家所获土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额得的、并最终归土地所有者占有的超额利润利润, , 其来源是其来源是产品个别生产价格产品个别生产价格与与社社会生产价格的差额会生产价格的差额。

¨因为这种地租与土地等级相关因为这种地租与土地等级相关, ,故称故称为为级差地租级差地租4 价格理论为了满足社会对农产为了满足社会对农产品的需求品的需求, ,必须以劣等必须以劣等地条件决定的个别生地条件决定的个别生产价格作为社会生产产价格作为社会生产价格经经营营优优、、中中等等地地的的农农业业资资本本家家的的个个别别生生产产价价格格低低于于社社会会生生产产价价格格, , 就就能能获获得得一定的超额利润一定的超额利润土地的社土地的社会平均价会平均价格比个别格比个别价格价格低低等于等于高于高于2 2、级差地租、级差地租4 价格理论级差地租产生的条件是自然力级差地租产生的条件是自然力 ，，种有限的优越自然条件被部分种有限的优越自然条件被部分经营者垄断经营者垄断 , , 因而能获得持久因而能获得持久而稳定的超额利润而稳定的超额利润土地所有权对超额利润的创造没土地所有权对超额利润的创造没有任何关系有任何关系 2、级差地租、级差地租4 价格理论(1) (1) 级差地租级差地租 I In土地肥力的差异土地肥力的差异是是形成级差地租形成级差地租I I的原因之一的原因之一土地等级 所耗投资(元)平均利润(元)产量(公斤) 个别生产价格(元) 社会生产价格(元)级差地租I(元) 全部产品 每公斤产品 每公斤产品 每公斤产品 劣等 100 20 200 120 0.6 0.6 120 0 中等 100 20 250 1200.48 0.6 150 30 优等 100 20 300 1200.4 0.6 180 60 n劣等地没有级差地租劣等地没有级差地租ⅠⅠ。

4 价格理论n土地位置土地位置( (距市场远近距市场远近) )差异也是形成级差差异也是形成级差地租地租I I的条件之一的条件之一1) 级差地租级差地租 I地块 距市场里程(公里) 生产资本 投入 (元) 运输费用(元) 资本总支出(元) 平均利润(按20%计算) 个别生产价格(元) 社会生产价格(元) 级差地 租I(元) 甲 10 100 5 105 21 126 132 6乙 15 1007.5 107.5 21.5 129 132 3丙 20 10010 110 22 132 132 04 价格理论地租与距离的关系图：地租与距离的关系图：4 价格理论n由于在同一块土地上由于在同一块土地上实行集约化经营，实行集约化经营，由于由于各个连续投资劳动生产率的差异各个连续投资劳动生产率的差异而而产生的超额利润转化的地租产生的超额利润转化的地租, , 即为级差即为级差地租地租ⅡⅡ(2) (2) 级差地租级差地租ⅡⅡ4 价格理论土地等级所耗 资 本 (元）平均利润(元） 产量 (元） 个别生产价格(元) 社会生产价格(元) 级差地租Ⅰ、Ⅱ(元) 全部产品 每公斤产品 每公斤产品 全部产品劣等地 100 20 200 120 0.6 0.6 120 优等地 100 20 300 120 0.4 0.6 180 60(I ) 优等地上追加投资 100 20 350 120 0.34 0.6 210 90(Ⅱ) 级差地租级差地租 I I 的产生先于级差地租的产生先于级差地租ⅡⅡ4 价格理论级差地租级差地租ⅠⅠ 和和级差地租级差地租ⅡⅡ n由于位置或其它外部因素产生的超额利润转化而来由于位置或其它外部因素产生的超额利润转化而来的地租称为级差地租的地租称为级差地租ⅠⅠ。

劣等地没有级差地租劣等地没有级差地租ⅠⅠ n级差地租级差地租ⅡⅡ是指连续投在同一块土地上的各个资本，是指连续投在同一块土地上的各个资本，由于生产效率的不同，由资本效率较高的资本产生由于生产效率的不同，由资本效率较高的资本产生的超额利润被土地所有者拥有时所转化而来的级差的超额利润被土地所有者拥有时所转化而来的级差地租n级差地租级差地租ⅠⅠ是级差地租是级差地租ⅡⅡ的基础和出发点，级差地的基础和出发点，级差地租租ⅡⅡ的变化最终又必然要以级差地租的变化最终又必然要以级差地租ⅠⅠ的形式体现的形式体现从对土地的长期利用过程来看，每一次租约的签订从对土地的长期利用过程来看，每一次租约的签订都应是级差地租都应是级差地租ⅡⅡ向级差地租向级差地租ⅠⅠ转化的过程转化的过程 4 价格理论（（3）垄断地租）垄断地租n垄断地租是由产品的垄断价格带来的超垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租某些土地具有特额利润转化成的地租某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品又非常稀缺的产品n这些产品就可以按照不仅大大超过生产这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。

这时的垄断价格只由购买者的购买售这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定欲望和支付能力决定 4 价格理论3、、 城市地租城市地租n所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租4 价格理论（（1）城市绝对地租）城市绝对地租n城市同样存在绝对地租城市土地所有权由国家垄城市同样存在绝对地租城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租须向土地的所有者交纳地租n这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租n城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点¨城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由优劣评价尺度主要由位置位置确定确定4 价格理论城市绝对地租城市绝对地租n是在土地使用权和土地所有权分离的条件下，所是在土地使用权和土地所有权分离的条件下，所有的土地使用者都必须缴纳的地租，即城市土地有的土地使用者都必须缴纳的地租，即城市土地使用者所必须缴纳的使用者所必须缴纳的最低限度的地租最低限度的地租。

n绝对地租量是使用一个城市最边缘的土地或位置、绝对地租量是使用一个城市最边缘的土地或位置、地基等方面地基等方面最差的土地最差的土地，所必须缴纳的地租量所必须缴纳的地租量n城市最边缘土地作非农业用途时，所缴纳的地租城市最边缘土地作非农业用途时，所缴纳的地租不得低于作不得低于作农业利用时的地租农业利用时的地租，所以，城市土地，所以，城市土地绝对地租量应等于与最边缘城市土地相邻的农地绝对地租量应等于与最边缘城市土地相邻的农地上的农业地租上的农业地租 4 价格理论（（2）城市级差地租）城市级差地租n城市级差地租产生的条件也是土地等级不同这城市级差地租产生的条件也是土地等级不同这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面齐全等方面¨城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低近、运输时间的长短和运费的高低¨城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小¨商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。

作为商业地租实体的超额利地位置最为敏感作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所决定的顾客密度及润是与商业企业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的其营业额等指标成正相关的4 价格理论（（2）城市级差地租）城市级差地租n城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润在市场经济条件下，土地所有权和使用权利润在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，使这种超额利润转化为城市级的垄断及其分离，使这种超额利润转化为城市级差地租差地租In城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租转化为城市级差地租II4 价格理论（（3））垄断地租垄断地租n具有独特性质的土地，其独特的优越性与具有独特性质的土地，其独特的优越性与稀缺性会导致其产出品能以高出产品价值稀缺性会导致其产出品能以高出产品价值和生产价格的垄断价格出售。

和生产价格的垄断价格出售n由此产生的超额（垄断）利润会转化为地由此产生的超额（垄断）利润会转化为地租，即垄断地租租，即垄断地租n资料资料1 1：：20032003年年8 8月，杭州湖滨商业街拍卖，月，杭州湖滨商业街拍卖，位于邮电路和湖滨路交叉口，以位于邮电路和湖滨路交叉口，以314314万元高万元高价拍得的价拍得的2424平方米商铺平方米商铺1010年经营权为年经营权为1313万万元／平方米，约等于元／平方米，约等于3636元元/ /平方米平方米/ /天4 价格理论资料资料2：：n南山路地段，南山路地段，20022002年，哈乐淇淋屋与产权方年，哈乐淇淋屋与产权方————南山路东侧整合指挥部签了南山路东侧整合指挥部签了5 5年期的租赁合同，年年期的租赁合同，年租金为租金为1717万元，每天每平方米租金为万元，每天每平方米租金为4 4元左右n相隔几幢楼房，有一家酒吧每平方米的店面租金相隔几幢楼房，有一家酒吧每平方米的店面租金是每天是每天6 6元而在20012001年，每天每平方米年，每天每平方米1 1．．5 5元的元的价位就能租到不错的铺位价位就能租到不错的铺位n 2002 2002年起，香港瑞安集团投资开发年起，香港瑞安集团投资开发““西湖天地西湖天地””，一期招商价格为每天每平方米租金，一期招商价格为每天每平方米租金2—32—3美元，美元，也就是每平方米一天要收取也就是每平方米一天要收取1616元以上的租金。

元以上的租金4 价格理论三、竞租原理三、竞租原理n20世纪世纪60年代美国土地经济学家年代美国土地经济学家阿兰索阿兰索（（W.Alonso）引入区位边际均衡和区位边）引入区位边际均衡和区位边际收益等空间经济学理论而提出竞租理论，际收益等空间经济学理论而提出竞租理论，并做出了城市租金梯度曲线和同心圆土地并做出了城市租金梯度曲线和同心圆土地利用模式利用模式 4 价格理论三、竞租原理三、竞租原理n所谓竞租，就是人们对不同位置上的土地所谓竞租，就是人们对不同位置上的土地愿意出的最大数量的价格，它代表了对于愿意出的最大数量的价格，它代表了对于特定的土地使用，出价者愿意支付的最大特定的土地使用，出价者愿意支付的最大数量的租金以获得那块土地数量的租金以获得那块土地n在任何一个地段位置上，总是有一种用途在任何一个地段位置上，总是有一种用途比任何其他用途有更高的地租报酬比任何其他用途有更高的地租报酬n从单个经营者的经济立场和微观经济效益从单个经营者的经济立场和微观经济效益的角度来看，这种用途总是土地的最有效的角度来看，这种用途总是土地的最有效利用方式利用方式n这种由地租高低而决定土地利用方式的竞这种由地租高低而决定土地利用方式的竞争形式称为竞租原理，或称边际转换原理。

争形式称为竞租原理，或称边际转换原理4 价格理论三、竞租原理三、竞租原理n竞租原理可方便地解释典型城市市区及周竞租原理可方便地解释典型城市市区及周围土地利用的分配过程围土地利用的分配过程n根据阿兰索的调查，商业由于靠近市中心根据阿兰索的调查，商业由于靠近市中心就具有较高的竞争能力，随后依次为办公就具有较高的竞争能力，随后依次为办公楼、工业、居住、农业楼、工业、居住、农业n根据该理论，在单中心城市的条件下，可根据该理论，在单中心城市的条件下，可以得到城市同心圆的结论以得到城市同心圆的结论 4 价格理论四、地租与房地产价格四、地租与房地产价格n1、地租与土地价格、地租与土地价格¨土地价格就是指能带来同地租等量的利土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化息的货币额，即地租的资本化n2、地租和房地产价格、地租和房地产价格¨地租对房地产价格有着非常重大的影响地租对房地产价格有着非常重大的影响可以说地租变动直接影响着房地产价格，可以说地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动在其他条件引起房地产价格上下波动在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降地产价格下降4 价格理论4 价格理论。