中国工商银行个人住房抵押贷款的风险分析.docx

中国工商银行个人住房抵押贷款的风险分析［扌商要］2015年初我国多地房地产政策放宽，二套房首付降低，升温成为楼市近期主旋律 商业银行个人住房贷款已成为我国居民购买住房的主要融资模式，也是我国商业银行贷款业 务中重要的项目近几年来，个人住房抵押贷款业务已逐渐成为各商业银行的核心业务之一, 其规模在银行资产中的比重呈现上升趋势然而近年来中国工商银行实际运作情况表明：个 人住房贷款业务的安全性不容乐观，贷款风险正在日益增加，逐步进入风险暴露期如何控 制个人住房贷款风险，确保信贷资金安全，维护金融体系稳定，规范房地产金融业务的健康、 稳定发展，是摆在中国工商业银行面前的永恒课题［关键字］中国工商银行 个人住房贷款 风险分析Analysis of the risk of personal housing mortgage loans of theindustrial and Commercial Bank of China[Abstract] With the rapid development of Chinas real estate market, the rapid growth of the in dividual housi ng loan business of commercial banks, has become the main financi ng mode of our residents to purchase housing, important project is in loan business of Chinese commercial bank. In recent years, the business of personal housing mortgage loan has become one of the core business of the commercial banks, the proportion of the scale of bank assets in the upward trend・ However, in recent years, in dustrial and Commercial Bank of China, the actual operati on shows that the individual housing loan business of security is not optimistic, the loan risk is increasing day by day, gradually entering the period of risk exposure. How to control the risk of personal housing loan, to ensure the safety of credit funds, to maintain the stability of the financial system, the healthy and stable development of the real estate fin ance busi ness no rms, is placed in front of the eternal subject of China In dustrial and Commercial Bank of.[Key word] In dustrial and Commercial Bank of China in dividual housi ng loa n risk analysis目录引言 1一、 个人住房抵押贷款的概述 1（-）个人住房抵押贷款的定义及特点 1（-）个人住房抵押贷款的发展 2二、 工商银行个人住房抵押贷款的风险分析 3（一） 贷款人的信用风险 4（-）房地产开发商的信用风险 4（三） 抵押物风险 5（四） 利率和政策风险 5三、 对中国工商银行个人住房抵押贷款风险的防范对策 7（-）完善住房抵押贷款的法律法规 7（二） 建立完善住房抵押贷款保险机制 7（三） 加强个人住房抵押贷款的利率管理 7（四） 建立政府住房抵押贷款担保制度 8（五） 推进个人信用制度的建设 8结论 10致谢语 11［参考文献］ 12引言2015年初我国多地房地产政策放宽，二套房首付降低，升温成为楼市近期主旋律。

我国 目前现状，大部分买房者需要贷款买房纵观市场经济发达国家的经验，住房金融在一国金 融中占有重要地位，尤其是住宅抵押贷款，其占商业银行贷款总额的比重一般在20%-30%之 间我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使 各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力，而且政策、市场及借款人自身 情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临 着一定的考验本文主要在针对中国工商银行个人住房抵押贷款存在的风险进行分析，并提 出一些防范措施和建议一、个人住房抵押贷款的概述（一）个人住房抵押贷款的定义、特点及重要性1、 个人住房抵押贷款的定义个人住房抵押贷款是指银行等金融机构发放的，以购买住房为目的，并以所购置的房地 产作为抵押，按购房款的一定比率向金融机构申请借款，承诺在一定期限内按月偿还其所借 款项的一种贷款形式个人住房抵押贷款的开展使得购房者在支付一笔较少的首期付款后， 就能购买价值较高的住房，但只有在他还清全部贷款木息后，才能拥有住房的完全产权若 借款人不能偿述借款本息，贷款人有权取消住房的抵押赎回权，并对住房进行拍卖，以拍卖 所得资金优先抵偿未偿还的贷款本息。

2、 个人住房抵押贷款的特点（1） 期限长个人住房贷款办法中规定借款最长期限为30年，远高于I古I定资产贷款和 流动资金贷款，以及其他种类的消费贷款；（2） 单笔金额小，具有零售性相对于企业贷款，个人住房贷款单笔金额小，一般都在 儿万元到儿十万元，而企业贷款单笔都在儿百万元以上而且个人住房贷款在贷款延续期限 内，后续服务细碎，管理同样的贷款额度，个人住房贷款户数多，工作量大，需要更多的人 力管理；（3）分期偿还个人住房贷款相对于个人的支付能力来说额度较大，很难一次性还款 为此，银行向借款人提供分期还款方式，由借款人按月归还银行贷款本息3、个人住房抵押贷款的重要性据中国人民银行统计，截止2013年10月末，我国居民储蓄存款余额高达44万多亿元 与此同时，我国的商品住房空置量也在成比例增长（见表一），另据中国统计信息网报道，2013 年8月我国家庭住房空置率是22. 4%o表一 我国近些年的商品住房空置量 （单位：万平方米）年份200820092010201120122013商品住房空置量351244825362620270007787这是一个很矛盾的现象如果按3000元/M2的价格计算，消化6787万M2的空置商品住 房需要资金2036. 1亿元，只占同期居民储蓄存款总额的3. 4%,考虑到3%〜6%的合理空置率的 需要，所需的消化资金更少。

这同时也表明，如果这6万亿的居民储蓄存款的其中一部分（10%） 能流转到商品住房消费领域，这点空置商品住房会供不应求（当然，住房综合质素太差的除 外）另一方面，虽然我国有6万亿的个人储蓄存款，但仔细分析一下不难得知，其中的70% 的部分只由30%的人拥有有钱人不缺房，缺房人没有钱”因此，合理、高效的投融资 机制是盘活房地产市场，满足普通居民购房需求的关键中国急需这样的投融资机制现在房价居高不下，很多刚性需求的老百姓买房都很难一次性付清，但很多为了生活又 不得不去买房，这个时候个人住房抵押贷款就成为这些老百姓的救命稻草有钱人不缺房， 缺房人没有钱的状况造成了社会资源的极大浪费个人住房抵押贷款政策的实施使得有钱人 通过银行把闲散的资金投资出去，得到银行存款利息回报，缺钱人通过银行获得个人住房抵 押贷款，实现购房梦想，银行从贷款者那儿获得贷款利息，支付投资者存款利息，获得存贷 款的利息差这样，投资者、银行、借款人都得到了好处，社会资源也得到了有效利用以 H本为例，在大阪、神户买一套70-80平方米的住房，至少需要1亿H元而在上海，内环 线以内的商品住房平均价格为每平方米2万元以上，购买一套70-80平方米的住房需要 140-160万元。

对于绝大多数居民而言，拿出这么多钱来购买住房是及其困难的而住房抵 押贷款为购房者提供了有利的帮助，使得遥远的住房梦成为现实二）个人住房抵押贷款的发展1、我国个人住房抵押贷款的发展第一阶段从1979年至1987年，这是我国住房抵押贷款的萌芽发展时期1979年以后，随着我国 经济体制改革的推进，国家住房投资逐步从财政无偿拨款转为银行贷款，成为有偿有息的信 用资金，逐步转向信用化运行轨道1884年国务院提出，各地各地组建房地产开发公司，并 规定由建设银行提供周转资金，1985年建设银行开始办理土地开发和商品房贷款业务，个人 住房抵押贷款开始在中国大地上萌芽发展起来2、 我国个人住房抵押贷款的发展第二阶段从1987年至1993年，这是我国个人住房抵押贷款形成的吋期这一阶段的特点是初步 确立了个人住房抵押贷款业务经营管理体制，明确了住房制度改革的发展方向和个人住房抵 押贷款服务经营方向根据1988年《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》 的精神，我国个人住房抵押贷款在业务上实行“三自两单”，自营业务充分发挥金融机构积 极性，支持房改和住房建设3、 我国个人住房抵押贷款的发展第三阶段从1994年至1997年，这是我国住房抵押贷款初步发展阶段。

这一阶段的特点是：以上 海为先导，住房公积金制度开始起步，政策性个人住房抵押贷款业务向委托性业务传变，商 业性个人住房抵押贷款业务开始向普通住房倾斜，个人住房抵押贷款经营管理开始规范，个 人住房抵押贷款品种不断增加，个人住房抵押贷款有所启动，个人住房抵押贷款业务竞争围 绕着争办政策性个人住房抵押贷款业务展开4、 我国个人住房抵押贷款的发展第四阶段从1998年至今年，这是我国开始对个人住房抵押贷款调整规范阶段这一阶段的特点是 住房制度改革深化，住房分配从住房实物福利分配向货币工资分配转化，个人住房抵押贷款 经营机构进一步扩大，政策性个人住房抵押贷款业务和商业个人住房抵押贷款业务结合更加 紧密，个人住房抵押贷款业务开始步入高速发展轨道，个人住房抵押贷款竞争由政策性个人 住房抵押贷款业务竞争步入全方位的个人住房抵押贷款业务竞争二、中国工商银行个人住房抵押贷款的风险分析个人住房信贷风险，指商业银行发放的个人住房贷款中隐含损失的可能性，主要指借 款人不能按时偿还贷款本息，由此给贷款银行带来的损失由于个人住房贷款自身的特点和 市场环境等内、外部因素，其风险的发牛有其可能性和必然性具体而言，中国工商银行个人住房贷款普遍面临以下风险：（-）贷款人的信用风险来自贷款人的风险即因贷款人违约而导致中国工商银行贷款资金损失，不能按期收回贷 款本息而造成风险，这种风险来源于借款人的还款能力和还款意愿。

1、 被迫违约个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20年一30年左右，在这段时间中 个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生， 往往就可能转换为银行的贷款风险考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平 波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注目前， 仅靠借款人近期年（月）收入等一、二个量化指标来。