南京新物业管理条例全文 _0.doc

精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 1 / 20南京新物业管理条例全文 《南京物业管理条例》是为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合南京市实际情况而制定的物业管理办法全文内容如下：第一章 总 则第一条为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法第三条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 2 / 20本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。

第四条南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法各区人民政府和街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系第五条 各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 3 / 20第二章 物业管理区域第六条建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域;在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。

零散建设的不封闭区域，可由居民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动第七条业主要求调整物业管理区域的，应当向区物业管理行政主管部门提出，区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处，按照第六条的规定，结合当地居民委员会的布局实际，精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 4 / 20在 15 日内予以答复第三章 业主及业主大会第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会业主大会由物业管理区域内全体业主组成业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会第九条成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区物业管理行政主管部门和街道办事处，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料建设单位未及时书面告知，业主可以向区物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。

区物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的 15 日内，会同街道办事处，组织建精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 5 / 20设单位和业主推荐业主大会筹备组成员筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过 15 人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示 7 日推荐不成的，由街道办事处会同区物业管理行政主管部门指定筹备组成员第十条 筹备组应当在三个月内召开首次业主大会筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区物业管理行政主管部门和街道办事处，区物业管理行政主管部门和街道办事处可以根据实际情况派代表参加筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式筹备组对业主投票的真实性负责第十一条业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计一票;其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计一票，不足一平方米不计票。

精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 6 / 20第十二条业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主本人不签字的视为弃权第十三条业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序;业主投票权的确定方法;业主委员会的组成和换届选举;委员资格、义务和任期;业主大会临时会议的召开等事项第十四条业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 7 / 20物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责业主委员会委员的人数应当是 5 至 15 名的单数，委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 8 / 20第十六条 入选业主委员会的成员应当符合下列条件：具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主;遵守国家有关法律、法规;遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务;热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;具有一定的组织能力;具备必要的工作时间。

第十七条 业主委员会应当在任期届满前三个月，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，区物业管理行政主管部门会同街道办事处可以指导召开业主大会临时会议，重精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 9 / 20新选举或者改选业主委员会新一届业主委员会选举成立之日起的十日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作第十八条选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的 30 日内，向区物业管理行政主管部门备案，并将选举结果告知所在地街道办事处业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;业主公约;业主委员会成员名单和基本情况第十九条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。

业主委员会联席会议由区物业管理行政主管部门会同街道办事处组织召开精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 10 / 20第二十条业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定;工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督第四章 物业管理服务第二十一条住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案第二十二条 建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 11 / 20业主临时公约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。

业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让第二十三条建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文 -全程指导写作 –独家原创 12 / 20业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有设备用房不能作为物业管理用房移交分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。

建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建;逾期不补建的，应当。