南京水游城建邺W达广场市调报告.ppt

南京水游城南京水游城/建邺万达广场市调报告建邺万达广场市调报告谢亚明 侯军 2012.07.19 南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带水游城概述水游城概述水游城概述水游城概述项目南京水游城总投资15亿开发商上海鹏欣房地产开发有限公司基本经济技术指标占地面积26770㎡总建筑面积167333㎡建筑面积配比商场建筑面积100000㎡实际使用面积50000㎡酒店建筑面积27000㎡停车场建筑面积40000㎡区位交通夫子庙商圈、健康路和中华路交叉口停车位860个消费者分析人群分析年轻态休闲消费、旅游消费辐射范围以夫子庙商圈子消费者为主力经营特色经营模式只租不售；底租或提成两者取高业态组合购物中心+酒店购物60%、餐饮25%，娱乐15%，其它5%主力商家ZARA、H&M、横店影视电影城营销推广广场节目，带动消费建筑特色格局地下4层（含两层停车场），地上6层（含两层酒店）建筑细节水景主题，依照日本博多运河，透光天棚业态布局业态布局单击此处添加标题 水游城中大量地增加了娱乐和生活功能（餐饮25%，娱乐15%，其它的生活服务占10%，约占总面积的50%），将零售业务从主要业态中逐渐减少，使商业地产成为人们生活娱乐的一部分，让消费者停留的时间更长，消费心情更舒畅。

内容页内容页内容页内容页内容页内容页内容页内容页内容页内容页501 上海小南国502 蕉叶餐厅503 锦氏(东南亚菜)505 粟鱍轩粥馆内容页内容页水游城运河在地下一层，上方为开放式空间，不仅为B1的商铺提供充足的展示面，同时阳光、空气、水流等被引入城中，体现了开发购物公园的理念，徜徉在运河边没有了身处地下的感觉——通常，1层为主力店楼层，这样的开放式B1，增加了一个首层内容页内容页B2餐饮区位于中间部分，面积在2000平方米左右，主要有如无锡小笼包、日本面馆等特色小吃以及近千平方米的美食广场，美食广场采用排挡敞开式经营，整个餐饮区的形象较差，客单价在15元左右商品零售以BHG超市和运动100为主力店BHG为北京华联的派生品牌，主要经营中高档的生活用品和食品类，经营面积在1500平方米左右；运动100为运动主题店，面积近1800平方米，内有阿迪、耐克、彪马等系列运动品牌用品，并在一楼有电梯直接到区域内；商品区内还有骆驼、真维斯、U1等休闲服饰品牌商品区内除BHG和运动100略好外，其余销售不是很乐观 运营模式运营模式 水游城的定位是“主题性景观购物公园”，在满足消费者一站式需求的同时，还通过建筑空间、景观营造以及丰富多彩的演出活动，不断更新消费空间，让消费者甚至不以消费为目的来水游城，而是把这里当成消磨时间、休闲娱乐的好地方。

以社会性的公共活动，如新闻发布会、晚会等取代常规的商业促销活动，博取顾客认同感和归属感通过不同主题活动、节日庆典、环境、舞台等的不同保持新鲜感，打造一个“永不落幕的都市剧场” 中央舞台几乎每天都有艺人进行表演，消费者不需要买票就能观赏节目水游城的中央舞台，视角无盲点游客可随意从任何一层、多角度地进行围观在整体的动线上，内部有很多的二次通道，导致许多店铺拥有死角，不利于人流的导入和聚集以四层为例，原儿童游乐园在四楼，在新消防规定要求下，儿童游乐园移到三楼后，原四楼区域形成死铺，租户难以经营不足之处不足之处内容页内容页 商铺区域与室外采用红外线自动关闭门，大大降低能耗 但由于顾客进出较多，门的损耗很大，而且一旦故障，门不能自动打开，将影响人员动线门的品质要求较高——设备选型时要注意 电梯采用节能设计，在没有人时降低速度但仅适用于平时人流较少区域，对一直有客人上下的地方不适用不足之处不足之处水游城部分玻璃雨棚，易脏，难打扫部分栏杆存在隐患，这样的横向栏杆，小孩子很容易爬上去的要封闭围挡不足之处不足之处总述总述优点：优点：（1）独特的建筑形态、环境设置、功能安排、品牌组合是该项目的特色。

2）水文化的设计和引用是项目的一大亮点，打破了购物中心纯粹通过建筑形态和空间来表现商业物业的“固体文化”，巧妙的运用水流对购物动线起到引导作用，使顾客能穿过每一个角落3）餐饮是项目经营的“魂” 吸引消费者前来的两大因素，一是水、二是餐饮，餐饮的经营面积近万平方米商业部分的经营主要分为餐饮、娱乐、服务和零售，餐饮是目前招商、经营最成功的业态，紧紧抓住“食”的需求，在满足全客层消费的基础上，做到了差异化经营，打造了项目的又一个亮点4）次主力店的引进BHG、运动100、万宁、H&M、ZARA、优衣库、影院、电玩、餐饮等次主力店，并通过有效的空间组合使得项目增加了可逛性5）零售类业态品牌组合较好，既有认知度比较高的品牌也有一些新品和独有品牌，给消费者一新鲜感 总述总述 缺点：缺点：（1）辅通道设计感觉凌乱，犹如迷宫一般，这样会让消费者产生迷茫、心慌2）商家的经营成本过高水游城的平均租金成本达到十元以上，再加上高额的管理费用，经营状况差，已出现了商户退场3）穿着类商品品项较单一，基本是休闲服饰类，占总经营面积的一半以上，消费群体比较局限4）部分区域招商不佳一是五楼大中型餐饮区；二是其他区域较偏的大面积商铺。

5）建筑细节处理不当水游城充分利用了水文化，使得项目比较新颖，有特色，但部分设计考虑不周，细节工作处理较差南京建邺万达广场概述南京建邺万达广场概述 南京建邺万达广场2009年12月18日开业，总建筑面积27.5万m²，是集零售、餐饮、休闲、娱乐等各类业态于一体，满足消费者一站式的购物消费需求整广场包括万千百货、万达影城、大玩家、大歌星、沃尔玛、国美电器、金陵国际家居、孩子王、奇乐儿、奇迹健身、同庆楼等13家主力店，室内步行街全长450米，地下2层，地上3层局部4层，配备了7000个机动车位，30000个非机动车位业态规划及布局业态规划及布局 室内步行街是万达广场的灵魂和纽带，整体呈U字形设计，内有28部扶梯，4部观光梯，2部垂直梯，动线流畅易达，主力店通过步行街全部融为一体，客流可以在主力店与步行街之间、主力店与主力店之间充分互动 步行街长450米，建筑总面积4万平方米，三层总长1350米，内设24个与主力店相互联通的通道，步行街采用全自然采光天井设计，视觉通透，2个大型阳光中庭开业后将成为南京建邺万达广场的客流集散中心，同时也是商家品牌展示的最佳空间，整体设计时尚现代，行走步行街中没有逛街的疲劳感。

业态规划及布局业态规划及布局业态规划及布局业态规划及布局2.28%中国移动、茅台等503其它服务类商业16.69%必胜客、KFC、DQ等10011餐饮18.21%太平鸟、淑女屋、唐狮等60-10015品牌商家62.82%Jack Jones、VERO MODA、屈臣氏等150-20023主力品牌商家所占比例（%）主要品牌主力面积（㎡）总户数（户）业态1F业态组合比例业态规划及组合策略说明：业态规划及组合策略说明：项目在业态组合当中采取主力商家与次要品牌商家相结合，利用主力商家来带动周边及整体商业氛围，同时配备部分配套餐饮、中国移动，最大化体现人性化所在，满足消费者需求的同时，可以提升消费者的购物舒畅程度；各楼层布局各楼层布局业态规划及布局业态规划及布局2F业态组合比例业态总户数（户）主力面积（㎡）主要品牌所占比例（%）主力品牌商家20150-200BUILDING BEAUTY、HOTWIND56.16%品牌商家2260-100猫人、我爱我车、海澜之家等27.46%餐饮960必胜客、口渴了等14.04%服务性商业及其它5603℃银饰、数码、谭木匠、天使爱美丽等2.34%业态规划及组合策略说明：业态规划及组合策略说明：项目在二层配备娱乐、儿童主题等特色性主题商业，加以带动整体二层商业氛围，同时主力店与次主力店相互搭配，使整个二层主力店“处处可见”，从而提升消费者认同感各楼层布局各楼层布局业态规划及布局业态规划及布局3F业态组合比例业态总户数（户）主力面积（㎡）主要品牌所占比例（%）中餐13150-300辣妹子成都名小吃、阿一天下等59.09%西餐15150-250尊爵牛排馆、安茱莉意式餐厅等40.91%业态规划及组合策略说明：业态规划及组合策略说明：以特色餐饮为主，配备同庆楼大型餐饮，满足不同消费者需求，进一步促进与发挥餐饮的目的性消费需求各楼层布局各楼层布局业态规划及布局业态规划及布局4F业态组合比例功能业态商户面积娱乐KTV大歌星5000影院万达影院6000电玩大玩家超乐场5000百货B1F1F2F3F4 电影院大卖场健身酒店地下停车场家居百货娱乐零售零售家居百货纵向业态分布纵向业态分布电器大卖场百货餐饮家居家居百货F5 电影院KTV、娱乐营运模式营运模式 建邺万达广场定位为大众消费，满足周边基本生活需要，餐饮业态弥补了该地区的不足。

以万达传统的开发模式，主力店为支撑，拉动客流，配以室内步行街贯穿各主力店，提升品质 整体消费是以家庭消费为主，餐饮、休闲是该项目的最大优势，核心消费以定向消费和享受购物两类为主，对商品要求比较高，因该项目所在区域消费者收入呈两极分化，因此在商品的选择上要兼顾丰富性，满足更多的消费需求总述总述优点：优点：（1）商业设计较为合理，主通道动线清晰，灯光色彩、购物氛围的营造能够刺激消费2）餐饮类品牌组合较为合理，菜系、菜品、档次定位准确3）主力店为项目提供了人流保障，延长了消费者在项目内逗留的时间缺点：缺点：（1）主力店租金较低，整体项目收益不高2）室内步行街零售类品项规划不太合理，落位较乱3）零售类品牌整体档次区分不明显，无太多可逛度。