建大三期财务评价报告.doc

考勤成绩答辩成绩设计成果成绩总成绩山东建筑大学课 程 设 计 成 果 报 告题 目： 建大三期项目财务评价报告课 程： 房地产项目策划与营销院 （部）： 管理工程学院专 业： 指导教师： 完成日期： 2015年9月9日建大三期项目财 务 评 价 报 告编 制 人： 编制人学号： 编制人班级： 完成日期： 2015年9月 9日 目录一、项目概况 1（一）项目概述 1（二）地块分析 1二、开发项目的规划设计方案 1三、项目规划 2四、项目投资估算 2五、项目收入估算 4（一） 销售单价的估算 4（二） 可销售面积的确定 4（三） 销售计划 4（四） 经营税金及附加 4六、资金筹措计划 5七、经济评价 7 建大三期项目财务评价报告一、项目概况（一）项目概述项目位于济南市奥体CBD后花园——雪山片区，占地100亩，总建筑面积26万平方米，南面是济南的黄金走廊——经十东路，北邻世纪大道，西临凤岐路，东临凤鸣路，交通便利二）地块分析 建大三期所属的CBD雪山片区是济南东拓战略的九大核心片区之一，依托植被茂密的雪山，自然风光秀丽，空气清新，是城市少有的生态绿地。

区域内规划有总用地面积548.75公顷的长岭山地区（历下工业园），将创建以商务、商业、居住为主导功能的宜居生态新城区二、开发项目的规划设计方案 方案的主要技术经济指标表：主要技术经济指标汇总表序号名称单位数量1规划建设用地面积㎡513002总建筑面积㎡2600002.1住宅面积㎡1795502.2底商㎡100002.3地下停车场面积㎡450002.4地下室面积㎡145002.5公建设施㎡109503容积率3.54绿地率%355居住户数户1800三、项目规划 本项目的开发经营期为4年，建设期3年，从第二年开始预售，第二年预售20%，第三年20%，最后现房销售60%具体的开发经营周期安排见下图 项目开发经营周期横道图四、项目投资估算 序号项目名称计算基础（万平方米）计算标准（元/平方米）金额（万元）备注一开发成本99049.78 1土地费用26142.48 1.1土地出让金5.13490025137.00 1.2契税1005.48 出让金的4%2前期工程费1971.87 建安工程费的4%2.1前期工作咨询费246.48 建安工程费的0.5%2.2地质勘探费5.13420.52 2.3建筑规划设计费5.13180923.40 2.4市政设计费5.13525.65 2.5三通一平费5.13315.39 2.6其他费用740.43 3基础设施建设费7394.51 建安工程费的15%3.1道路840320.00 3.2供水工程1630480.00 3.3景观151001500.00 3.4供电26701820.00 3.5路灯20501000.00 3.6综合布线2040800.00 3.7其他1474.51 4建筑安装工程费49296.75 4.1地上建安费17.955185033216.75 4.2地下停车场6.48200012960.00 4.3底商120002000.00 4.4地下室0.5620001120.00 5公共配套设施建设费1.0951971.87 建安工程费的4%5.1物业管理0.22070414.00 5.2健身会所0.231880432.40 5.3地上停车场0.451600720.00 5.4其它建筑0.2151880404.20 6开发间接费4000.00 7开发期税费4929.68 建安工程费的10%8其他费用1478.90 建安费用的3%9不可预见费1863.72 （1、2、3、4、5、7、8）的2%二开发费用23961.17 10管理费用1981.00 开发成本的2%11财务费用14789.03 最高不得超过建安费的65%，此处取30%12销售费用7191.15 销售收入的4%三营业税金及附加9967.58 营业税9061.44 营业额的5%城市维护建设税634.30 营业税的7%教育费附加271.84 营业税的3%四项目总投资123010.95 “一”+“二”五、项目收入估算（一） 销售单价的估算根据对济南房地产市场的调查与分析，结合济南近期楼房销售价格，通过对类似项目销售价格及周边楼房价格相比较，在之前的策划中确定楼房的均价为7360元/㎡，底商的售价为20000元/㎡，地下室的均价为4000元/㎡，地上停车位价格为12万元/个，地下停车位价格为18万元/个。

二） 可销售面积的确定 可销售的住宅面积为179550平方米，可销售的地下室面积为14500平方米，底商为10000平方米，由于车位比是1:0.8，总户数是1800得可销售的停车位为1440个（地上440个、地下1000个）根据以上两点，便可预测出项目的销售额销售额=7360×179550+4000×14500+20000×10000+1000×180000+440×120000=181228.8万元 （三） 销售计划 第一年进行开发建设，第二年在建并开始预售20%，第三年在建并预售20%, 第四年现售60%（四） 经营税金及附加根据《中华人民共和国营业税暂行条例》等有关规定，营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费及附加按营业税的3%计算六、资金筹措计划项目总投资123010.95万，其中假设项目资本金35947.80万；该项目预售40%，预售资金72491.52万元，第一年向商业银行贷款30000万获得启动资金，第二年再贷10000万具体如下表：贷款条件：年利率5%，每年年末支付当年计息，从第三年起分2年还本具体如下： 借款还本付息估算表 单位：万元第一年第二年第三年第四年期初借款累计0300004000020000本期借款300001000000本期应计利息750175020001000本期还本付息75017502200021000还本002000020000付息750175020001000期末累计借款3000040000200000 投资计划及资金筹措表 单位：万元序号项目名称合计第一年第二年第三年第四年一项目总投资123010.95 65947.80 33863.10 18154.90 5045.15 1项目开发建设投资123010.95 65947.80 33863.10 18154.90 5045.15 1.1土地费用26142.48 26142.48 0.00 0.00 0.00 1.2前期工程费1971.87 1971.87 0.00 0.00 0.00 1.3基础设施建设费7394.51 2957.81 2957.81 1478.90 0.00 1.4建筑安装工程费49296.75 19718.70 19718.70 9859.35 0.00 1.5公共配套设施1971.87 394.37 394.37 1183.12 0.00 1.6开发间接费4000.00 1000.00 2000.00 1000.00 0.00 1.7开发期税费4929.68 2957.81 985.94 985.94 0.00 1.8其他费用1478.90 591.56 591.56 147.89 147.89 1.9不可预见费1863.72 745.49 745.49 186.37 186.37 1.10 管理费用1981.00 594.30 594.30 396.20 396.20 1.11 财务费用14789.03 8873.42 4436.71 1478.90 0.00 1.12销售费用7191.15 0.00 1438.23 1438.23 4314.69 二资金筹措123010.95 65947.80 33863.10 18154.90 5045.15 1资本金35947.80 35947.80 0.00 0.00 0.00 2借贷资金40000.00 30000.00 10000.00 0.00 0.00 3销售收入181228.80 0.00 36245.76 36245.76 108737.28 七、经济评价 利润表 单位：万元序号项目名称合计第一年第二年第三年第四年1经营收入181228.80 0.00 36245.76 36245.76 108737.28 2销售收入181228.80 0.00 36245.76 36245.76 108737.28 3。