毕业论文（设计）-房地产评估中三种评估方法的比较研究.doc

毕业设计（论文）论文题目：房地产评估中三种评估方法的比较研究系 别： 贸易系 专业班级： 房地产经营与估价2班 学生姓名： 指导教师： 二O—二年五月十六日摘要 1引言 21房地产评估方法的发展过程 21.1国外房地产评估方法的发展 21.2国内房地产评估方法的发展2三种房地产评估方法的概述 2.1市场比较法2. 2 收益法 2. 3 成本法 73三种房地产评估方法中的因素分析 93.1市场比较法的影响因素分析 93.2收益法的影响因素分析 93.3成本法的影响因素分析 104三种房地产评估方法的评价 114.1市场比较法估价方法评价 114.2收益法估价方法评价 114.3 成本法估价方法评价 1112参考文献 13致谢 14房地产评估中三种评估方法的比较研究【摘要】由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是典型的“不完全市场”，房地产价格既不能完全由政府决定，乂不能完全由供求状况决定，因此, 房地产评估的应用领域也越来越广，从房地产交易、抵押、典当、征用拆迁补偿、保险和 损害赔偿到企业合并、合作、承包经营、企业改制、破产清算，以及房地产的投资决策、 管理和房地产征税等都需要房地产评估，房地产评估已成了人们日常生活中经常遇到的问 题，也成为房地产开发经营过程中一项必不可少的基础性工作。

在房地产评估方法中，市 场比较法、收益法和成本法是世界各国通用的三大方法尽管如此，这儿种方法在运用吋 还存着不明确或不准确的地方本文试着对以上三种方法进行介绍，分析了各方法的影响因素并得总结出其各方法的 适用情况，希望能在以后的房产评估过程中有一定的实用性关键词】房地产评估 市场比较法 收益法 成本法引言房地产业的繁荣和房地产市场的进一步完善，迫切需要做好房地产估价工 作房地产评估是指房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价H的，遵循房 地产的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房地产的基本情况、房地产市场 资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并 结合估价人员的经验，对房地产在一•定产权状态和一•定时点的市场价值所做出的 推测和判断常用的房地产评估方法有三种：市场比较法、成本法和收益法不 同的评估方法有不同的原理、估价方式和适用范围，也有相应的限制条件，房地 产估价吋，必须根据估价方法的特点、限制和适用范围用范围，选择适宜的方法1房地产评估方法的发展过程1.1外房地产评估方法的发展国外房地产估价研究自上世纪20年代以来其发展大体上可以分为以下三个阶段：第一阶段是土地经济学派的兴起，奠定了土地价值论基础。

这一吋期的代 表著作有费希尔发表的《房地产原理》（1923年）、埃利和穆尔豪斯发表的《土 地经济学基础》（1925年）、巴比科克发表的《房地产估价》（1924年）第二阶 段是摩茨科在房地产评估界发表的具有划吋代意义的论著《房地产估价过程》（1927年），他在这本著作中发表了马歇尔的思想体系，将价值理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，止常价值、长期成本和资本价值 之间可互为等值，这一思想成为房地产价值评估中不同估价方法相互验证的理论 基础第三阶段的代表人物是海徳、阿特金森和舒姆茨，他们分别推广和发展了 市场比较法、收益法和成本法中价值评估技术，特别是舒姆茨在《估价过程》（1941年）一书中构造的估价模型被美国房地产估价师协会收入在首次发表的《房地产估价》（1951年）一书中，该书到1996年为止再版11次，成为西方房 地产界最有权威的房地产估价专著H前房地产评估理论和方法，随着房地产业的发展不断更新与完善英国主 要采五种房地产估价方法，投资法（收益法）、剩余法（假设开发法）、利润法 和成本法美国采用三种房地产估价方法：市场比较法、收益法、成本法美国 一般将房产和地产共同评估，尤其是早期对于课税标准价格的评定，各城市的房 地产局或课税局，曾动员估价方面的优秀研究人员搜集丰富的实际资料，拟定各 种路线价法则。

英国的房地产估价注重经验、艺术，美国则注重技术（公式化）、 计量徳国的不动产评估方法主要有三种：比较法、收益法和成本法徳国的房 地产评估价格主要有市场流通值和课税标准价格两种，市场流通值是体现房地产 在半前市场条件下的价格，它是由权益或供求关系决定的；课税标准价格实际上 是房地产的普通价值，主要是为财产税、地税、工商税、地产购买税和遗产税的 征收提供依据此外，加拿大与H本的房地产评估方法也是直接比较法、成本法 和收益法这三种方法综上所述，由于各个国家或地区情况不同，房地产估价方法的发展与应用也 不同国际上房地产估价方法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家, 采用五种基本方法：市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法二是以美 国为代表的北美、H本等国家，采用三种基本方法：市场比较法、收益法、成本 法这些国家在进行房地产估价时，注重技术、计量，注重数学模型，即从投入 产出来计算房地产的价值1.2国内房地产评估方法的发展我国房地产估价理论研究始于20世纪30年代1930年，章植的《土地经 济学》出版:1935年，张辉出版了《上海市地价研究》，同年高信出版了《南京 市Z地价与地价税》；1938年，王内勋出版了《天津市地价概况庆1944年出版 了伊利和魏万尔合著的《土地经济》中译本以及张丕介的《土地经济学导论》、 王季深《上海之房地产》等一系列著作。

1984年12月12日，原城乡建设环境 保护部发布了新成立后发布的第一个关于房地产估价的部门规章——《经租 房屋清产估价原则》，规定房屋估价方法为：房屋现值（净值）二房屋重置完全价 值X新旧程度，或房屋现值二房屋重置完全价值-房屋折旧1989年福建省石狮 市土地定级估价中，提岀了铺而租金剥离法1990年后，又提出了房屋契价测 算法，以及联合建房地价测算法，历史地价趋势评估法等多种地价测算法，并最 终探索出适合我国国情的基准地价评估方法后来，随着土地市场H趋健全和完 善以及市场交易资料的增加，地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资 料评估地价，即以市场比较法、收益法、路线价法为主，其他方法为铺的地价评 估法1991年，建设部政策研究中心、城市住宅问题研究会房地产评估委 员会组织的课题《房地产价格评估方法与应用》完成，第一次比较全面地介绍了 国外的房地产估价方法：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、 路线价法、趋势法，同时总结了半时我国常用的房地产价格评估方法：计分计点 法、重置评估法、土地成本加总法此外，在房地产开发项H评估方而，介绍了 剩余评估法、现金流量评估法和内部收益率法；在房屋租赁价格评估方而，介绍 了实例评估法、对照评估法、标准评估法、标准房租增减评估法，同吋介绍了土 地级差收益测算和高层建筑地价分摊的方法。

1995年，岀版的房地产估价师执 业资格考试教材Z《房地产估价理论与方法》中，推介了市场比较法、成本 法、收益法、假设开发法、路线价法、长期趋势法等六种估价方法，仍为传统房 地产估价方法我国香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法：比 较法、投资法（即收益法）、承建商法（即成本法）、利润法和剩余法台湾主要 使用三种方法：比较法、收益还原法和成本法在土地估价方而，台湾制定的路 线价法则也相当完善我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术，尽管不 断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层析分析法（AHP法）、回归分 析法、灰色预测，但尚未引起房地产评估界的足够重视，也未作全面系统的深入 分析但是总的来说，市场比较法、收益法与成本法仍是各国通用的方法2三种房地产评估方法的概述2.1市场比较法2丄1市场比较法概念市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些 类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值 的方法市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是-•种技术上 成熟、最贴切实际的估价方法2.1.2市场比较法的适用条件与范围市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。

但运用市场比较法也有一定的前提条件，具体來说，有3个条件：（1）要有足够数量的、正常的房地产交易比较案例市场比较法的应用必须以一个发育健全的房地产市场为基础条件，并保证获 取充分有效的市场交易资料这说起來简单，但实际上有一定困难即使房地产 交易的数据相当多，但是由于房地产地理位置的特殊性，建筑结构、质量、用途 等各不相同，要找到在位置、结构、规模、质量等指标上都基本类似的住宅绝非 易事在收集数据过程中还要剔除那些非正常交易，例如债务清偿、亲友间交易、 人为哄抬、隐瞒价格等案例房地产交易的时间越近越好，对于多年前的房地产 交易不仅要考虑通货膨胀的影响，还要考虑当吋的周边环境、社会和经济状况 要花费相当长吋间通过各种渠道，例如政府资料、市场交易记录、纳税记录等收 集、掌握大量的历史数据、然后才有条件采用市场比较法很显然，诸如房地产开发用地、普通商品房、高档公寓、写字楼、商铺及标 准厂房等交易频繁或交易案例很多的房地产，适合采用市场比较法而对于某些 交易实例极少、类型特殊的房地产，如园林、特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、 教堂、寺院等，则不宜应用市场比较法进行估价另外，-•些房地产市场尚不发 达或交易规模很小的地区，因为交易案例缺乏或很少，则也不宜采用市场比较法 进行估价。

2）交易实例与估价对象具有替代性，市场供给方而存在充分竞争通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品Z间将产生替代效应，最 终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格因此，交易实例必须与 估价对彖有替代关系，其市场价格才能成为估价对彖价格评估的依据3）收集的交易资料要可靠市场交易资料的可靠性是市场比较法评估正确度的根本保证因此，耍保证 资料来源的可靠和资料内容的真实，在具体利用资料时还要对确定为交易实例的 有关因素进行修正，以切实保证资料的可靠和适用2丄3市场比较法估价操作步骤市场调査时采用市场比较法估价的基础通过调查，寻找近期成交的与估价 对彖具有类似特征的房地产交易实例，选取可比实例然后，根据对影响房地产 市场价格形成的因素分析，对确定为比较实例的价格进行调整，以修正其与待估 房地产存在的差异，通过具体比较的评估过程得出估价结果，步骤如下：（1）搜集交易实例；（2）选取比准实例；（3）建立价格比较修正的基础；（4） 交易情况修正；（5）交易FI期修正；（6）房地产状况修正；（7）综合求取比准价 格这7个步骤一般也可以归为4大步骤，即：图2.1市场比较法估价操作步骤图2.2收益法 2.2.1收益法概念及类型收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数 将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

收益法从未来的角度评估房地产价 格，是房地产估价中最常用的方法也是对房地产和其他具有收益性资产评 估的基本方法由于其具有充分的理论依据，在国内外得到了广泛使用采用收 益法求出的价格，通常称为收益价格收益法适用于收益性房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用， 其中收益额为租金收入扣除相应的费用，血费用包括房屋维修、物业管理、保险 费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费（包括房产税、营业税及附加、 印花税等）等收益法的公式：V二（a/r） X [1-l/（l+r）"]其中，V——房地产价格，a——房地产年纯收益r——折现率，n——剩余收益年限根据未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同。