济南房地产简析丶毕业论文丶尹延涛.docx

山东职业学院 毕业论文 题 目 济南房地产市场发展 院 系 机电装备系 班 级 2013级3班 学 生 尹延涛 指导教师 董雪 完成日期 山东职业学院毕业设计计划书班级学生姓名指导老师设计题目主要研究内容主要技术指标或研究目标 基本 要求主要参考资料及文献 目 录第一章 济南历年房价简析 71.1 2000年-2004年 71.2 2004年-2013年末 71.3 2014年初-2014年末 71.4 2015-今 8第二章 济南各区房价简析 92.1天桥区 92.2历下区 92.3市中区 92.4槐荫区 102.5历城区 102.6高新区 102.7长清区、济阳县、商河县、平阴县、章丘市 10第三章 2016年房产政策简析 123.1 2016年房贷政策 123.2 2016年过户政策 133.3 交易政策（契税与营业税的改革） 13第四章 济南各区人文简析 164.1天桥区 164.2市中区 164.3历下区 164.4槐荫区 164.5历城区 164.6长清区 164.7章丘市 164.8平阴县 174.9济阳县 174.10商河县 174.11高新技术开发区 174.12人文分析总结 17 摘 要自2000年以来，中国房价开始缓慢上升，主要原因因国家发展需要，城市化进程需要。

从2004年开始中国房价开始极速飙升，之前上升缓慢，老百姓没有意识到房子的价值，但2004年开始变得不同了济南房价亦是如此，在2000年-2013年年末一直上升，房价上升给老百姓的日常生活造成巨大压力，十数年间房价翻了几番使得一部分人一夜暴富，更使得一部分人从此一辈子成为房奴2014年开始国家调整大方向使得房价有所回落，但趋势不稳2015年房价再次开始上涨2016已经开始，房价依然在泡沫、炒盘与“鲜血”中上涨！实践教学类教学文件第一章 济南历年房价简析 1.1 2000年-2004年从2000年开始济南房价开始缓慢上升，没平方米近千块钱在当时可以说是济南很好的地段了2000-2004年期间，济南人民还在乐此不疲的为生活琐事而津津乐道，房价的问题只是偶尔提及在普通老百姓看来这只是应国家发展需要而开发建设造成的附属，但谁都不曾深思与关注，只是知道今天涨了这个月涨了下个月涨了，这里盖楼了，那里盖楼了，一直未曾引起大的重视，因为房价上涨缓慢1.2 2004年-2013年末2004年-2013年年末，这是全中国普通老百姓生活动荡的时期济南，由记当初2000/平时的盛况，2000/平，很多济南老百姓都觉得不可接受，甚至不去相信，但是随着时间的推移，人们越来越发现这2000/平是多么的神奇！因为从这开始，济南的房价开启了电梯模式，10年间 济南房价涨了500%！ 多么可怕！ 2000-3000-4000-......-10000!甚至已经有地区到了15000！ 这些“彪悍”的数字无一不在刺激着济南人的心脏！为了买房结婚，很多人选择了在银行贷款，按月还款成了人们生活中的一个组成部分。

这群人渐渐壮大，“房奴”时代开启‘房奴’是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的20到30年，每年用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，影响正常消费购房影响到自己教育支出、医药费支出和抚养老人等，使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑 1.3 2014年初-2014年末 这是中国房价发展路上的“一段神奇之路”！之所以“神奇”因为它开始“跌了”! 在济南，做为一个土生土长的济南人我才刚刚习惯了“涨涨涨”，现在来了个“跌”这是我没有想到的，很多人都不曾想到这一年限购开放，个人贷款紧缩，小地产公司周转不灵，消费领域内的通货紧缩都促成了这个“假跌”期限购开放： 对于住房来讲，放开限购其实会增加住房购买量因为之前限购使得投资者的钱涌到了商业住宅，也就是广告里常说的“不限购不限贷，只要***8（***9）”！但这个政策确确实实拉低了房价！因为他释放了两个信号其一现有住宅成交量不高，其二现有住宅库存量偏高！这两个信号直接造成了降价预期本着房地产“买涨不买跌”的原则，投资资金不再敢轻易进入房地产市场，直接造成房产交易量及房价下滑。

个人贷款紧缩： 银行贷款周期性的紧缩，让个人购房进行贷款的时候，很难从银行顺利带出款特别是民生、浦发等商业银行）贷不出款，自然买不了房子了......小地产公司周转不灵： 这些小地产公司多是本地企业，他们在负担建设资金，垫付营销、销售人员工资，办公费等几项开支中就已经开始需要贷款，甚至需要以尚未建成的房子以低压再贷款对他们来说，对他们来说等一个月就消耗一个月的利息不得不薄利多销消费领域内的通货紧缩： 这里很多人认为现在中国是通货膨胀ing~因为不是经济学论文，就不多做解释~简而言之 通货膨胀的实质是.社会总需求持续大于社会总供给 通货紧缩的实质是.社会总需求持续小于社会总供给 必须注意的是，这里的需求是有效需求！那什么叫有效需求呢，比如我想买一套房子，但我手里只有2W RMB，那我这就没有形成有效需求......1.4 2015-今如何形容这段时期我还没想好，但是可以肯定的是房价在”逗你玩“ 今天跌，你会想明天会不会再跌一点，那我可以负责的告诉你：明天涨哭你！2015年开始，房价回归老路，涨涨涨，不快但是还在涨，你永远无法确定明天什么样！2015已经过去，2016刚刚开始，2W大关早已进驻济南，三四万的也有所闪现！2016我们拭目以待！第二章 济南各区房价简析2.1天桥区作为一个土生土长在济南的天桥区的人，我深深的感受到了房价的“恶意”。

我出生并成长在一个叫官扎营的小地方，它只是天桥区的一个小小的组成部分，但它的变迁却能真实贴切的反映天桥区的变化只因它位置较好...... 官扎营紧邻济南火车总站，距长途汽车总站不过2站路，距客运中心不过是1条马路，距区政府也不过一条马路......正是这个位置较好的小地方，在2010年时不过4000-6000一个平方，拆迁补助每平方在4450左右但到了2015年和2016年，因旧城区改造，这里建成了三个小区，房价已经飙升至1W多一平米，这还是没有完全建好，大型商业街没有完全开放的情况下天桥区，在济南七区中可以说是倒数一二的穷了，大部分地方都是棚户区，所以很多地方都像官扎营一样，房价在拆迁前和拆迁后那就是一个天上一个地下2.2历下区这是济南一个经济重量级区域，区域内商业设施齐全，高档小区林立，山东重点高校驻地，全济南最好的小学也在此区可以说是配套设施完善，经济建设优良，环境相当宜居了！作为济南经济的老大哥人物，历下区可以说是一直领跑全济南从未被超越！历下最高的房价已然2W+了直逼3W而去，均价更是稳步上升来自网络的信息显示2016年2月份历下均价已然12822元/平米！一个均价就已经这样了，甚至超出部分市区的最高成交价，历下区当之无愧济南黄金区域啊。

历下名校可以说是济南人皆知，新济南人为了让孩子让好学就大量购买学区房，在很大程度上推动了历下乃至整个济南的房价飙升而老济南人也在拼命往历下名校学区挤进，于是乎，历下名校学区房房价”飞升”了！（经五路小学与胜利大街小学学区尤为严重）历下千佛山商圈是全济南市房价最贵的商圈，这个商圈配套齐全商圈配套：交通、学校、商业、医疗、银行、公园景点）千佛山商圈是济南最早一批起步改革的商圈之一，因为它起步早所以备受关注，使得人们的视线较为集中，导致房价居高不下，而且还在上升2.3市中区市中区作为济南市的中心城区，是全市的政治、经济、文化和金融中心2012年是市中区城市建设加快的转折点，这一年市中区落实“一核三区”、“六大基地”、“一河多园”的发展规划，总投资1690亿元、总规划建筑面积2836万平方米的33个投资过亿元项目，在这个政府推动的快速发展时期，以万达广场为中心点的城市综合体已经逐步成型正是政府的投资与推动，使得市中区房价达到空前高涨四季花园，鲁能领秀城等小区的崛起使得市中房屋均价开始上升，直接致使全区房价开始上涨截止至2016年2月份市中区房价同比上涨12%2.4槐荫区槐荫区位于济南西部，经济发展状况一般，近几年才开始“动土”建设。

最早的“阳光100国际新城”在很大程度上推动了槐荫区的经济发展，阳光100国际新城占地面积1500亩，建筑面积200万平方米是济南市区规模最大、配套最全、档次最高的房地产项目地处济南西南市区，距经十路400米，距八一立交桥1000米，社区内刘长山，丁字山两山环抱，兴济河贯穿其中，交通方便，一个全新的城市中心区正在形成这个小区在早期成功的拉升了槐荫区的整体房价水平，之后人们看到的槐荫区的发展潜力开始进驻，房价开始上升，棚户区改造也逐步开始现在的槐荫区因为西客站的逐步建设使得房价更快上升，曾经4000/平的价格已经渐渐消失了（除了西客站周边未改造棚户区）更多的是向每平米近万元逼近，部分位置已经出现过万价格后期地铁的开通那将会在很大程度上推进槐荫区的发展，槐荫区房价届时将会飞速上涨，以我自己的观点看槐荫平均房价能上升至9200/平，最高点应该在12000/平--15000/平2.5历城区老济南人常说的市郊就是指的历城区，历城区房价在很大程度来说较为稳定，甚至有下降趋势，因为自从历城区从泰安划出划到济南后，历城区人口一直在向济南市市中心城区流动，打工者居多，部分打工者直接选择在中心城区买房常住，使得历城区房价相对较低。

但是正以为如此境况，使得开发商们看到了商机！别墅区开始大面积规划进驻，因为历城区风景景点多，绿化程度高，正是建别墅的好地方这些别墅的兴起成功的带动了历城区的经济发展，更更成功的拉动了历城区的整体房价水平，更多的富人选择了这个环境优美的历城区2.6高新区高新区是济南近些年重点发展规划的项目之一，高新区的豪宅别墅也是相当多，万达广场的进驻成功拉动了高新区的房价，大范围的改造项目与重新规划拆迁盖楼成为整个高新去的主调调，高新区的房价正以相对稳定的速度上升2.7长清区、济阳县、商河县、平阴县、章丘市长清区、济阳县、商河县、平阴县、章丘市这些区域可以放在一起说，因为他们是济南农业经济支柱，没有人去炒盘，房价在济南更低廉第三章 2016年房产政策简析3.1 2016年房贷政策 2016按揭贷款条件　　1. 年龄在18-60岁的自然人（港澳台及外籍亦可），实际操作应该在22-65岁之间年龄太小或者太大很难获批　　2. 借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁。