嘉兴城东路地块可行性研究报告.doc

嘉兴城东路地块可行性研究报告文创集团2011-06-16目录一、区域规划 31.1 城市人口 31.2 区域经济 41.3 产业分析 51.4 固定资产投资 51.5、发展规划 61.6 商业规划研究 10二、地块综述 212.1 地块区位分析 212.2 地块现状 222.3 周边分析 232.4 SWOT分析 24三、区域市场分析 253.1 住宅市场分析 253.2 商业市场分析 33四、住宅产品分析 474.1 规模 474.2 产品类型 474.3 主力面积 484.4 平均价格 48五、项目商业定位 495.1 商圈定位 495.2 战略定位 515.3 规模定位 525.4 业态定位 545.5 项目定位综合描述 555.6 业态配比 565.7 业态分布 57六、经济指标 586.1 地块经济指标 586.2 土地费用 596.3 总成本估算 596.4 销售收入 596.5 静态分析 60一、区域规划1.1 城市人口嘉兴市位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带，是长江三角洲重要城市之一市境介于北纬30度21分至31度2分与东经120度18分至121度16分之间，东临大海，南倚钱塘江，北负太湖，西接天目之水，大运河纵贯境内。

市城处于江、海、湖、河交会之位，扼太湖南走廊之咽喉，与沪、杭、苏、湖等城市相距均不到百公里，区位优势明显嘉兴市为浙江省省辖市，下设南湖区、秀洲区、经济开发区，辖嘉善县、海盐县2个县以及平湖市、海宁市、桐乡市3个市（县级市）嘉兴市有建制镇53个、已设有乡、街道22个、城市社区（居委会）187个、乡镇社区111个、乡镇居委会12个、行政村940个2010年末，全市户籍人口341.60万人,比上年末增加2.01万人，其中市区常驻人口约85万人，27万户左右全市户籍人口出生率7.80‰，死亡率7.14‰,自然增长率0.67‰全年迁入人口3.93万人，迁出人口2.18万人，人口机械增长率5.13‰1.2 区域经济2010年，全市地区生产总值2296.00亿元，按可比价格计算，增长13.7%，增幅比上年提高4.4个百分点，排长三角16城市第11位按户籍人口计算，人均GDP为67410元(9958美元)，增长13.1%十一五”期间，全市地区生产总值年均增长12.4%，年均增速高出全省0.6个百分点2010年，全市城镇居民人均可支配收入27487元，排长三角16城市第12位，比上年增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.0%；农村居民人均纯收入14365元，增长13.2%，实际增长8.9%。

城镇居民人均消费性支出16559元，增长7.8%；农村居民人均生活消费支出9274元，增长8.7%十一五”期间城乡居民收入年均实际分别增长8.2%和9.5%；城乡居民家庭恩格尔系数分别由2005年的36%、37.5%下降为32.9%和33.0%1.3 产业分析2010年，第一产业增加值126.30亿元，增长3.3%；第二产业增加值1342.12亿元，增长15.4%；第三产业增加值827.58亿元，增长12.5%三次产业构成由2005年的7.3：58.8：33.9调整为5.5:58.5:36.0 1.4 固定资产投资2010年，全市全社会固定资产投资1518.56亿元，比上年增长23.1%限额以上固定资产投资1362.49亿元，增长21.3%，“十一五”期间，全社会固定资产投资额累计达5459.06亿元，是“十五”期间的2.1倍，年均增长16.6%全年全市房地产开发投资270.75亿元，排长三角16城市第10位同比上年增长44.6%；房屋施工面积2746.7万平方米，增长24.7%；房屋竣工面积612.5万平方米，增长21.3%，销售面积597.1万平方米，下降12.4%1.5、发展规划 功能定位与总体发展市域功能定位浙江接轨上海、竞合江苏的门户型都市地区与交通枢纽；长三角南翼新兴的现代服务业基地，浙江省科技创新和文化职教的先进地区，环杭州湾先进制造业的重点发展地区；吴越古韵与现代文明交相辉映的城乡和谐发展地区，融汇江南水乡和江海特色的生态宜居型都市地区。

都市区发展战略多元交融，与周边城市错位发展，构筑具有嘉兴自身特色的“和谐”大都市造魅力嘉兴——提示文化的地域特色；增强都市地区的内聚力；精明嘉兴——实行精明增长方式与集约化的发展模式；精致嘉兴——建设高质量的都是景观，培育精致化的都市气质；优雅嘉兴——营造恬静、儒雅、舒适的都市环境与氛围规划中心城区发展以南湖为中心，向心集聚，逐步形成“一心双核、两副两轴、三片三楔”的城市空间布局结构 本案交通规划1、对外交通规划对外交通高速公路网（三纵三横三连）、320国道（一级公路标准）、07省道（一级公路标准）、01省道（一级公路标准）、沪杭铁路、乍嘉磁悬浮、沪杭城际轨道交通、苏嘉绍城际轨道交通以及“三横两纵三连两延伸”的高等级航道网组成，形成铁路、公路、水运多种运输方式协调的现代化、立体化、高速化的四通八达的区域综合交通系统，增强区域交通联系，确立嘉兴地区成为杭州湾北岸区域交通枢纽中心2、内部交通规划国省道和主要城市快速路网形成“梁欢十射一连”的道路网络，规划“环形加放射”的快速大运量城市轨道交通联系主城、各副城及滨江、滨海新城两环”：主城环线、联系五个副城的环线“环形加放射”的城市内部轨道交通线：串联各副城的城市内部轨道交通环线：联系中心城区至个副城区和滨海新城的城市内部交通射线。

1.6 商业规划研究《嘉兴市商业网点发展规划》（2005年～2010年）1、 规划的对象、范围本规划的范围指嘉兴市域所辖秀城、秀洲两区和嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡五县（市），面积3915平方公里规划重点范围是嘉兴中心城区和新丰、余新、凤桥、七星、大桥、王江泾、王店、油车港、新塍、洪合共10个乡镇的商业网点发展规划的商业范围：市域各级商业中心、市域专业市场、市区商业街（区）、市区大型零售商业、市区大型餐饮业规划的规模范围（指单体设施建筑面积，以下同）：1、超市（含综合超市、仓储式超市）：2000平方米以上；2、购物中心：30000平方米以上；3、大型专业店：2000平方米以上；4、百货店：5000平方米以上；5、专业餐饮店：2000平方米以上；6、二星级及以上酒店；7、农贸市场：2000平方米以上；8、专业市场：10000平方米以上2． 规划的期限本规划的期限为：2005～2010年3．空间布局根据嘉兴市城市总体规划原则和商贸业发展定位，嘉兴市商贸流通业将形成“一心三翼五极多结点”的整体发展格局一心”：即由中山路、勤俭路、禾兴中路和建国中路所形成的“井”字型市级商业中心区块，作为嘉兴市本级辐射整个嘉兴市域乃至周边地区和县（市）的市级商业和现代商务中心。

三翼”：即秀城、秀洲商贸发展翼和南湖新区旅游商贸发展翼五极”：即嘉善、平湖、海盐、海宁和桐乡五县（市）区域商贸发展极多结点”：即分布于嘉兴市域各镇，以满足本地居民生产、生活需求为主的商贸服务网络4．发展目标根据嘉兴市第三产业发展的指导思想和商贸业发展定位，商贸流通业发展的具体目标是：n 全市商贸流通规模不断扩大到2010年，实现全市社会消费品零售总额达到573亿元，年均递增约12%；批发零售贸易业和餐饮业实现增加值168亿元，年均递增12%；批发零售贸易业和餐饮业增加值占GDP的比重达到15％注：2003年，全市实现社会消费品零售总额279.39亿元批发零售贸易业和餐饮业实现增加值85.35亿元，占GDP比重为10％左右n 商业网点布局日趋合理在嘉兴市区范围内形成四个层次的商品流通网络，即：第一层次为嘉兴市级商业中心；第二层次为秀城区、秀洲区两个商业副中心和南湖新区景区商业中心；第三层次为分布于市级商业中心和区域商业中心内（或周边）的若干条商业街；第四层次为分布于市区和各镇区居民集中居住区域的若干个社区、镇区商业中心在其他县（市），按照当地的实际情况分别建设和发展区域商业中心、特色街、旅游商贸和社区（镇区）商业中心。

n 合理规划商业网点面积到2010年，嘉兴全市人均（户籍人口和居住一年以上的人口）拥有商业网点面积0.8～1.1平方米全市城镇商业网点总面积将达到340万平方米左右城镇商业网点面积发展规划城镇等级城镇名称城镇规模（万人）商业网点面积（万m2）控制标准（m2/千人）2010年2010年2010年第一级中心城区（含秀城、秀洲两区）1201321100桐乡城区20～2522～271100海宁城区20～2522～271100平湖城区12～1512～151000第二级嘉善城区15～1814～17900海盐城区12～1511～14900第三级镇　区3～52.4～4800注：1、人口规模预测数据主要来自《嘉兴市城市总体规划》（2003.12）文本； 2、2003年，嘉兴市区人均商业网点面积仅为0.71平方米n 商业业态丰富多样、协调发展到2010年，嘉兴全市年销售额超5亿元的大型零售商业企业达6～8家，超10亿元的大型零售商业企业达1～2家连锁经营快速发展到2010年，连锁企业发展到30家，连锁门店800家，经营销售额达到150亿元左右，占全社会消费品零售总额的比重达到30％n 商贸流通业对外开放持续扩大规划期内，全市共引进外资开设16～20家大型（面积5000平方米以上）零售商业网点。

n 流通现代化水平不断提高规划期末，全市零售商业企业中应有70％的网点使用电子计算机管理全市各商品交易市场成交总额的30％以上应通过电子商务来实现建设国内领先的大型专业市场、长三角重要的港口物流基地和杭州湾主要的区域配送中心到2007年，基本构建完成商品交易市场网络和现代物流框架体系，物流增加值达到60亿元，嘉兴港吞吐能力达2700万吨，集装箱吞吐量达38万标准箱全市各类专业市场成交额达到800亿元以上，其中年交易额100亿元以上的市场1个，50亿元以上的市场5个，10亿元以上的市场15个到2010年，物流增加值突破100亿元，市场成交总额突破1000亿元，初步建成长三角南翼的区域性大宗商品仓储配送中心5． 商业中心规划（1）市级商业中心市级商业中心建设的目标：以“三街六区块”（三街指建国路、少年路、府南街，六区块分布于东至建国路，西至原卫校、市政府西侧，北至勤俭路、环城路，南至斜西街，总用地0.85平方公里的区域）改造为基础，以“井字型”核心商业区建设为目标，以“井字型”内“口字型”区域建设为重点，通过主要区块分片特色改造，将内环河内区域建设为集购物、休闲、旅游、商务、办公于一体，路网布局合理、业态结构协调、生态环境优美的市级商业中心。

“口字型”区块的改造应贯彻“整体改造、凸现特色、抓好结点、引领周边”的总体思想2）区域商业中心嘉兴全市将形成秀城、秀洲两个城区商业副中心、南湖新区景区商业中心和五个县（市）区域性商业中心Ø 秀城区商业副中心 指秀城新区商业副中心位于秀城新区规划范围的西部，外环东路以东部分，总。