四川绵阳仙海风景区前期策划报告.pdf

[四川中原.大四川部.绵阳项目组] sichuan.3.2013 绵阳仙绵阳仙海风景区项目海风景区项目沟通稿沟通稿 © Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 2 前言 旅游市场定位旅游市场定位与旅游地产发展模式与旅游地产发展模式 Part 1. 区域宏观概况区域宏观概况 Part 2. 区域自身价值判断区域自身价值判断 Part 3. 可借鉴案例额分析可借鉴案例额分析 Part 4. 项目总体发展思路建议项目总体发展思路建议 © Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 3 前言前言. . 旅游市场定位旅游市场定位与旅游地产发展模式与旅游地产发展模式 第一部分 旅游市场定位 第二部分 旅游地产发展模式 背景资料：背景资料： 国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主 要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游 的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上 则开始进入成熟的度假经济时期 国内旅游市场业正在经历历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形国内旅游市场业正在经历历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形 态转变，特点是旅游产品的升级。

但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生态转变，特点是旅游产品的升级但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生 关系，而非简单升级关系，而非简单升级 观光旅游观光旅游→→休闲旅游休闲旅游→→度假旅游度假旅游 国内趋势 世界趋势 观光观光 旅游旅游 度假度假 旅游旅游 休闲休闲 旅游旅游 当人均收入达到一定比例后，能够有效刺激旅游行为消费当人均收入达到一定比例后，能够有效刺激旅游行为消费 旅游市场定位旅游市场定位 Code of this report | 4 • 观赏游憩价值极高，同时具有极高历史价值，文化价值，或其中一类具有世界意义 •有大量珍贵物种，或景观奇特，或有世界级资源实体 •年接待海内外游客60万人次以上，其中海外旅游者5万人次以上 •交通完善，出入便捷，或航线直达以及拥有旅游专线 • 世界级旅游区 1 •拥有国家级别资源实体，并且资源实体总类繁多 •拥有特色主题，具有一定的独创性和不可复制性 •交通便捷，拥有一级公路或者高级巷道市场辐射力强 •国家级旅游区 2 • 具有一定的资源实体并且资源实体完整，保持原始形态与结构 •有一定特色，并且初步形成主题。

•交通便捷，对周边城市构成影响力 • 省/市级旅游区 3 旅游市场定位旅游市场定位 旅游景区划分旅游景区划分 • 成都青城山风景区成都青城山风景区 深圳湖心岛深圳湖心岛 • 三亚旅游风景区三亚旅游风景区 Code of this report | 5 本地需求 世界级旅游风景区世界级旅游风景区 国家级旅游风景区国家级旅游风景区 省省/ /市级旅游风景区市级旅游风景区 一般性资源，具备部分休闲度假功能 区域市场 广泛市场 具备强势资源和吸引力，综合满足市场需求 资源条件进一步提升，强大的辐射力吸引着各个层面的客户 旅游度假区旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，会形成不同层次的度假区根据自身资源水平和竞争力，会形成不同层次的度假区和消费模式，覆盖不同范围的客户群体和消费模式，覆盖不同范围的客户群体 产品及客群的针对 性 强 弱 旅游市场定位旅游市场定位 Code of this report | 6 7 2 旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，会形成不同层次的度假旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，会形成不同层次的度假 区和消费模式，覆盖不同范围的客户群体。

区和消费模式，覆盖不同范围的客户群体 Code of this report | 7 小结小结 旅游市场定位旅游市场定位 1 当人均收入达到一定比例后，能够有效刺激旅游行为消费当人均收入达到一定比例后，能够有效刺激旅游行为消费 © Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 8 前言前言. . 旅游市场定位旅游市场定位与旅游地产发展模式与旅游地产发展模式 第一部分 旅游市场定位 第二部分 旅游地产发展模式 旅游地产是朝阳产业，旅游资源与土地资源的不可复制和不可再生性决定了旅游地产 的美好前景相关数据表明，全世界目前已有1000万个家庭和个人购买了旅游度假房 产和度假权益预计在未来10年，中国将有500万个家庭参与到旅游地产购买行列，以 每家出资20万元计算，将产生价值10000亿元的市场需求 旅游业成为世界第一大产业 中国将发展旅游业纳入国家战略体系，旅游业将迎来一个新的黄金发展期 中国是亚洲最大的客源市场 2015年中国将成为世界最大旅游目的地国家 2010年5月30日第一届世界旅游大会 国家旅游局 局长 邵琪伟 世界旅游业理事会总裁兼首席执行官 鲍姆加藤 世界旅游发展组织 旅游地产发展背景旅游地产发展背景 旅游地产发展模式旅游地产发展模式 Code of this report | 9 旅游地产开发模式分类旅游地产开发模式分类 随着人们物质生活的极大丰富，对精神享受的要求也越来越高，旅居、养老、 运动、商务、养生等都随着时代的进步而愈加多样化，注重生态的旅游地产在 人们的这种需求下得到了迅速的发展。

如今国内的旅游地产开发模式可以分为 以下几种： 人文旅游地产 旅游度假地产 商务旅游地产 休闲旅游地产 旅游地产发展模式旅游地产发展模式 Code of this report | 10 旅游地产开发模式的核心驱动力旅游地产开发模式的核心驱动力 旅游地产开发的旅游地产开发的 四种四种核心驱动力核心驱动力 核心 驱动力 人文资 源驱动 商务活 动驱动 主题产 品驱动 自然资 源驱动 主题产品旅游地产开发模式主题产品旅游地产开发模式 ：主题公园：主题公园 人文旅游地产开发模式：民人文旅游地产开发模式：民 俗村俗村，，名胜观光旅游区名胜观光旅游区 旅游休闲地产开发模式：休旅游休闲地产开发模式：休 闲风景观光旅游区闲风景观光旅游区 商务度假地产开发模式：商商务度假地产开发模式：商 务旅游度假村务旅游度假村 旅游地产发展模式旅游地产发展模式 Code of this report | 11 人文旅游地产开发模式人文旅游地产开发模式 先大手笔开发大型旅游项目，以旅游带活周边房产，再于景区附近开发景区住宅这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往巨资投入造势景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，促使景区附近地产升值后，进行房地产开发。

主题产品旅游地产开发模式主题产品旅游地产开发模式 商务度假和休闲旅游这两种开发模式不要打造旅游资源，可以直接依托现有的旅游资源和旅游景区开发景区地产项目；这类开发模式在开发时需要注重项目于景区属性的契合度 自我营造旅游资源自我营造旅游资源 直接借力旅游资源直接借力旅游资源 旅游地产开发模式的开发特点旅游地产开发模式的开发特点 旅游地产发展模式旅游地产发展模式 旅游休闲地产开发模式旅游休闲地产开发模式 商务度假地产开发模式商务度假地产开发模式 Code of this report | 12 旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，会形成不同层次的度假区和消旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，会形成不同层次的度假区和消 费模式，覆盖不同范围的客户群体费模式，覆盖不同范围的客户群体 2 商业地产发展模式根据其自身拥有的核心驱动力，可以分为人文旅游地商业地产发展模式根据其自身拥有的核心驱动力，可以分为人文旅游地 产开发模式、主题产品地产开发模式、休闲旅游地产开发模式，商务度产开发模式、主题产品地产开发模式、休闲旅游地产开发模式，商务度 假地产开发模式假地产开发模式 3 1 旅游业随着经济的发展旅游业随着经济的发展，其市场发展前景较好。

其市场发展前景较好 根据旅游地产开发特点可以分自身营造旅游资源和借力现有资源两种方根据旅游地产开发特点可以分自身营造旅游资源和借力现有资源两种方 式式 4 Code of this report | 13 旅游地产发展模式旅游地产发展模式 小结小结 © Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 14 Part 1Part 1. . 区域宏观概况 Part 1.1 绵阳城市概况 Part 1.2 仙海风景区概况 Part 1.3 仙海区未来规划 绵阳：我国重要的科技城，四川省历史文化名城绵阳：我国重要的科技城，四川省历史文化名城 绵阳市是四川省中北部地区的中心城市， 内地九个开放城市之一做为一座新兴的科 学城、电子城，是全省仅次于成都的第二大 城市绵阳是全省南北向经济走廊北端的重 点城市，素有川北重镇之称，也是未来川北 地区的中心城市 区位概况区位概况 国家重要的国防 工业和科研生产基 地 四川省第二大城 市 具备发展成为四 川省副中心的条件 成渝经济区内的 第三大城市。

绵阳市概况绵阳市概况 Code of this report | 15 绵阳交通概况： 绵阳距离成都110 公里，距离德阳45 公里距离重庆 360公里 现有成绵高速、 成绵高速辅道、绵 遂高速、宝成铁路、 108国道 绵阳南郊机场拥 有多条航班直飞北 上广等一线城市 规划在建中成绵 乐高铁 对外交通：高速、铁路、航空，完善的交通体系有力的提升的绵阳与对外交通：高速、铁路、航空，完善的交通体系有力的提升的绵阳与 省内乃至省外各个城市的联系省内乃至省外各个城市的联系 绵阳市概况绵阳市概况 绵阳机场绵阳机场 Code of this report | 16 城市规划：未来的四川省副城市中心城市规划：未来的四川省副城市中心 规划人口：预计2020年，绵阳城市人口规模为 118万人，用地规模116平方公里 规划目标：以科技创新为先导，以工业为核心 的中国科技城；以高新技术产业、现代制造业为 主导的现代化城市；集科技、多远文化、山水景 观、自然生态特色为一体的山水文化宜居名城 绵阳城市规划绵阳城市规划 城市定位：根据 绵阳市总体规划 （2007-2020）， 将绵阳定位为“中 国科技城、四川省 副中心城市、中国 旅游和宜居名城” 绵阳市概况绵阳市概况 Code of this report | 17 2010年，全市实现GDP960.2亿元，增长15.3%，比2009年提高0.9个百分点。

2011年，绵阳市全年实现国民生产总值GDP1189.1亿元，增长15.2%，居全省第二位，比年初下达的奋斗目标高出1.2个百分点GDP总量首次突破千亿大关 数据来源：绵阳市统计信息网 经济发展：城市经济增长势头强劲经济发展：城市经济增长势头强劲 绵阳市概况绵阳市概况 Code of this report | 18 Part 1Part 1. . 区域宏观概况 Part 1.1 绵阳城市概况 Part 1.2 仙海风景区概况 Part 1.3 仙海区未来规划 Code of this report | 19 四川省唯一一个国家级水利风景区，景区拥有优质的水资源景观四川省唯一一个国家级水利风景区，景区拥有。