合肥政务区市场调研分析终稿.doc

合肥政务区调研1政政务务区区调调研研报报告告市调课题市调课题：合肥政务区合肥政务区 工作人员工作人员：元一大观合肥小组元一大观合肥小组 完成时间完成时间：2009-10-262009-10-26 合肥政务区调研2合肥政务区调研报告合肥政务区调研报告目目 录录合肥政务区基本简介 ………………………………1合肥政务区定位分析 ………………………………4合肥政务区 SWOT 分析 ……………………………10合肥政务区楼盘分析………………………………12总结分析……………………………………………22合肥政务区调研3第一部分第一部分 政务区基本简介政务区基本简介一一 区域总结区域总结政务文化新区以天鹅湖优势环境资源为核心，向北为市政务办公区，向南为奥林匹克中心， 以此为中心形成发展趋势政务区多位高档项目，南部毗邻经济开发区，西部毗邻高新开发区，可同时享有蜀山区三大新区的资源优势政务文化新区位于合肥老城区中心西南约 6 公里处，规划面积 12.67 平方公里。

新区本身自规划之时就具有得天独厚的地利优势其东至金寨路，西抵高新区、南连经开区、北接望潜板块，在建和已建成的多条道路与老城区、高新区和经开区紧密相连，交通纵横的优势以及独特的区划定位使新区从建设伊始就牢牢占据了合肥高端楼市的核心地位合肥政务区调研4二二 最近（最近（9 月份）市场行情月份）市场行情1、价格变化、价格变化 9 月份住宅区域成交均价区域区域8 月均价月均价9 月均价月均价差距差距涨涨跌榜跌榜蜀山4884.74799.8-84.9-1.7% 庐阳4236.34112.2-124.1-2.9% 包河5167.55154.0-13.5-0.3% 瑶海4508.54528.620.10.4% 高新5141.34869.9-271.4-5.3% 经开4134.64190.956.31.4% 政务4792.95019.4226.54.7% 新站4184.74194.39.60.2% 滨湖3797.83901.7103.92.7% 全市4315.84323.77.90.2%从表可以得知：政务宅价上涨幅度最高 政务区住宅成交价格为 5019.4 元/㎡，是该区域价格首次突破 5000 元/㎡大关，连续逐月刷高该区住宅成交均价的历史最高记录，价格环比上涨高达226.5 元/㎡，涨幅高达 4.7%，成为 9 月份住宅成交均价上涨幅度最高的区域，主要受恒大华府、九重锦园和水墨兰庭三个成交价格超 五千元的楼盘影响。

政务新区目前是除了滨湖外另一个受关注度非常的区域，该区新盘和在售热销楼盘众多，大多为品牌楼盘，故住宅价格一直是属于高价区域 “金九 政务新 从供需都环比上月出现了下滑的迹象，尤其是新增供应量环比更是下降超过一半政务 楼市另一个典型的特点是住宅成交价格上涨幅度惊人， 过程稳定上涨，过程中很少出现波动，目前该 价格已经直逼包河 的全市最高价格区域该 月报成交均价已经突破 5000 元/㎡大关，创造 09 年该 月度成交均价的历史最高记录，同时仅次于包河 ，成为全市第二高的区域2 2、成交量、成交量 项项目目销销售套数售套数销销售面售面积积 （万（万㎡㎡） ）政政务务区区8068.79 月月总销总销售售11046112.8占全市比例占全市比例7.3%7.7%说明：销售数据是备案数减去备案撤销的实际销售数据即（本数据=总备案数—撤销备案数） 合肥政务区调研5数据来源： 房网房地产研究中心数据库从上表可知：政务住宅成交量均表现下降2009 年 9 月份，政务住宅销售 806 套，环比上月减少 42 套，减幅达 5.0%，占全市总量的 7.3%，相比上月所占比重下滑了 0.3 个百分点；销售面积为 8.7 万㎡，环比上月下降 0.1 万㎡，降幅为 1.3%，占全市住宅销售总面积的比重为7.7%，相比上月也下滑了 0.1 个百分点。

“金九”该区的成交量并未出现预期性的增长，反而是出现了小幅下降，且已是连续两个月出现下降，主要原因是该区均价速度过快和价格超过心理价格，需要一定时间来心理消化3 3、、9 9 月政务区住宅销售套数前十楼盘月政务区住宅销售套数前十楼盘 排名排名楼楼盘盘名称名称销销售套数售套数销销售面售面积积销销售均价售均价销销售金售金额额冠冠军军恒大华府23032297.45365.417329.0亚军亚军御龙湾12612321.64764.75870.8季季军军太阳海岸花园1238324.84495.03742.04九重锦园11112240.85167.76325.75水墨兰庭695487.65014.02751.56信达•水岸茗都505105.84455.72275.07丽晶城252447.14854.21187.98蓝蝶苑121331.64924.3655.79国建•香榭水都111508.06083.0917.310岸上玫瑰111197.75419.7649.1数据来源：合房网房地产研究中心数据库10 月 19 日——10 月 25 日（第一周）调研任务为政务区，主要是根据以上表格的热门楼盘为主，并且对未来即将开盘的项目楼盘进行调研。

主要项目有华邦世贸城、天鹅湖一号、融科九重景、融侨天骏、发能太阳海岸、恒大华府、御龙湾、森林海对于合肥政务区的发展模式，发展历史和未来的发展潜力以及合肥的道路、商业、市场进行总结性分析，具体内容在第四部分合肥政务区调研6第二部分第二部分 政务区定位分析政务区定位分析一、项目所在区域定位一、项目所在区域定位1、政务区简介政务文化新区位于合肥市西南方向，距离市中心约 6 公里，规划面积 12.67平方公里，规划人口 10-15 万人东起金寨路、合作化南路，西至合九铁路，南邻 312 国道，北抵铁路专用线和高压走廊与老城区、国家级高新技术产业开发区和国家级经济技术开发区紧密相连政务文化新区目前常住人口约 4 万人，有 5 所小学，1 所中学，一所医院市政府、省新闻出版局、省日报社等行政事业单位已经入驻发展前景良好合肥城区分布图：““一城两区、三个核心一城两区、三个核心””瑶海区包河区庐阳区蜀山区高新区经开区政务区新站 区滨湖区合肥政务区调研7从合肥整个城市规划以及政府政策倾斜的重点可以看出，合肥正在形成““一城两区、三个核心一城两区、三个核心””的城市面貌，其中，很明显的可以看出政务文化新区处于蜀山区、高新区、经开区、滨湖区以及包河区 5 个区域包围的核心位置，自发的形成了一个新的核心区域。

政务区辐射区域示意：瑶海区包河区庐阳区蜀山区高新区经开区政务区新站区滨湖区合肥政务区调研8从上图明显的可以看出，政务区对周边高新区、蜀山区等 5 个区域均有辐射，尤其是蜀山区、包河区、高新区、经开区四个区域，这四个区域与政务区基本上都只有一路之隔2、政务区规划根据规划提出的“生态城市” 、 “可持续发展”以及“园林城市”的概念，政务文化新区形成主要以行政办公、文化体育、金融商贸、生活居住、旅游观光等城市要素为主的城市结构以贯穿南北的 200 米宽绿轴为主线，以东北——西南向城市商业带为拓展轴，以西北——东南向水系河流作为水景景观轴，交织组织新区用地骨架在中央绿轴与水轴交汇处，规划 1000 亩的敞开式城市空间——天鹅湖，在西、南、北三边规划出长约 10 公里、宽 120-200 米的环区景观带，以 5 分钟为时间差，在新区设有 6 个每个占地 60-120 亩的主题公园目前，政务综合楼已经交付使用、体育中心已经建成， “三纵四横”主干道已经全部通车，四所小学、四家幼儿园、四座农贸市场已经投入使用，各大主题公园、心脑血管医院已经建设竣工政务文化新区已形成基本的城市面貌，各项基础建设也在稳步进行。

区域定位：未来城市未来城市 CLDCLD政务文化新区规划图合肥政务区调研9区域定位：城市运动中心城市运动中心、商务、文化、、商务、文化、休闲公园休闲公园于一体的于一体的中央公园生活中央公园生活特区特区◆主题公园、重点建筑：共 6 个主题公园，包括艺术公园、儿童乐园、文博园、创业园等，与绿轴、水轴、环区景观共同构筑新区的绿化体系重点建筑有政务综合楼、赖少其艺术馆、文化艺术中心、合肥体育中心、观光塔公园公园公园公园公园公园政务综合楼体育中心合肥政务区调研10◆道路：由图可以看出潜山路、习友路、圣泉路、休宁路等 7 条主干道以“三纵四横”井字形架构，总长 27 公里，已建成通车连接各区域主要道路连接各区域主要道路往宿松路往经开区路往经开区路往经开区路往合安公路往长江西路往高新区金寨路高架往市中心往市中心往市中心往市中心合肥政务区调研11◆ 文、教、卫、农贸市场：四所幼儿园、四所小学 2005 年已全部开学，四所农贸市场也已经投入使用两所初级中学、一所高级中学以及心脑血管医院已经竣工◆ 环区景观：南、北、西三面规划环区景观带，全长 10 公里宽120—200 米，环区河道与中心湖区相互沟通中、小学、菜 场中、小学、菜 场中、小学、菜 场中、小学、菜 场医院高级中学 （五十中新区）初级中学 在建初级中学 在建合肥政务区调研12结论：结论：政务文化新区从长远看，规划好、起点高，道路畅通、景观一流，以后的发展前景良好，政务文化新区已基本形成了城市政务文化新区已基本形成了城市 CLDCLD 的雏形，的雏形，CLDCLD（中央生活区）（中央生活区）指的是以中产阶级为主体的、以中央商务区（指的是以中产阶级为主体的、以中央商务区（CBDCBD）为中心的，且属于城市中央）为中心的，且属于城市中央区域同时又是中央商务区主要辐射带的大型居住区域。

政务文化新区已基本形区域同时又是中央商务区主要辐射带的大型居住区域政务文化新区已基本形成了合肥集成了合肥集运动运动、商务、文化、、商务、文化、休闲休闲于一体的于一体的中央公园生活特区中央公园生活特区，后续发展前，后续发展前景看好基于整个政务区在合肥未来城市中的地缘位置，和其未来在整个合肥城市基于整个政务区在合肥未来城市中的地缘位置，和其未来在整个合肥城市中的城市核心的地位，同时，考虑到本项目承担着拉动政务区整体房市的使命，中的城市核心的地位，同时，考虑到本项目承担着拉动政务区整体房市的使命，对于本项目的操作，必须要站在城市板块运作的高度，以板块内标杆的要求来对于本项目的操作，必须要站在城市板块运作的高度，以板块内标杆的要求来开发项目开发项目第第三三部分部分 政务区政务区 SWOTSWOT 分析分析 一一 S S（（StrengthStrength 优势）优势）S1：政务区南侧为河道，且沿河已形成成熟的绿化带，西面可见蜀山，地块畔水望山，藏风纳水；S2：政务区内楼盘开发量巨大，其中不乏知名开发商开发的楼盘，整个区域已显出大规模居住区的雏形，加上完整的区块规划，政务区未来必将成为合肥的主要居住区域之一； S3：商业圈概念清晰，合家福已经开业，法国欧尚商场和法国家乐福超市准备入驻政务区；写字楼氛围业已形成，配以高档五星级酒店群，提高政务区品质。

S4：风景优美，空气清新，是合肥市的后花园特别是天鹅湖和大蜀山的天然景观，无可替代；S5：政府资源雄厚，学区集中而且优质是生活和居住的理想区域二二 W W（（WeaknessWeakness 劣势）劣势）合肥政务区调研13W1：周边公共交通不便，地块周边多为新开发小区，入住率低，人气不足；W2：受人气不足影响，周边配套尚未完善，且整个政务区在规划中即存在商业配套不足的毛病；W3：红四方化工厂在政务区内，对政务区有一定污染；W4：项目地价较高，价格不具有优势；滨湖区发展吸走政府关注度和市场人气三三 O O（（OpportunitiesOpportunities 机遇）机遇）O1：目前合肥市没有一定规模的商务区，政务区在整个城市中政务、商务、。