房地产企业内控调查和实地调查程序要点.doc

内控调查和实地调查程序一、注重实地调查〔1〕查看工程：到企业的开发工程地进展实地观察和了解，重点观 察和了解三个方面：① 开发工程的完工程度：是在建还是已竣工；在建的工程量； 竣工后是否办理结算手续， 是否交付使用， 属滚动开发的工程共有几 期，各期进展状况② 开发产品的类型和用途：是商品房还是商铺门面；是销售还 是用于经营、抵债、自用、出租等③ 核实开发建立用地的情况，分清是自用还是转让及土地来源 情况④ 核实商品房及商铺的户数和建筑面积〔2〕查售楼部：通过查售楼部掌握第一手销售资料， 售楼部是销售楼盘的主要场 所，各种销售信息汇总在这里， 然后再传递到财务部 售楼部资料主 要有商品房的平面图、模型、建筑面积、可售面积、预收房款、销售 合同、已售面积等，重点核实预收房款、销售合同、可售总面积、已 售面积，了解实际销售情况〔3〕查相关资料，检查时要求企业提供账外资料，如：开发工程立 项批复、规划许可证、用地许可证、建立工程施工许可证、土地使用 权证、建安合同、工程结算书、房屋预售许可证、售房合同、工程验 收备案证、房产测绘报告等房地产企业开发审批过程及批件〔补充〕 立项审批 由公司向建委提出立项申请， 建委与发改委会签审批文件，公司凭立项文件，向发改委申请投资方案立项批复规划审批 由规划管理、土地管理、财政部门负责，通 常包括办理“两证一书〞即“建筑工程规划许可证〞、 “规划用地许可证〞、 “选址意见 书〞〔确定用地范围，审核红线图〕 〔1〕城市规划管理局建立用地许可证、建立工程规划许可证 〔2〕城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同 〔3〕国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证 〔4〕土地开发协议及补充协议〔通过协议列支拆迁费和开发费的依 据 )施工审批 房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳 凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部 门分别负责销售审批〔1〕建委颁发的施工许可证 〔2〕企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出依据 ?商品房销售管理方法 ?、?城市商品房预售管理 方法?〔1〕房屋管理局颁发的商品房销售〔预售〕许可证，作为可售面积 的依据〔2〕企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量 销售收入的依据。

〔3〕规划局颁发的建立工程规划验收合格通知书和建委颁发的建立 工程竣工验收备案表〔确定开发本钱的终止日〕〔4〕房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表产权审批 商品房交付使用后，由业主向房管局报送购置房产的 资料，办理房产证房屋所有权证， 作为检查人员了解企业自用产权、 移送产权、 转 让产权以及销售产权的依据〔4〕查银行资金往来，由于房地产开发企业多为独资、合伙、参股 经营，资金掌握在负责人及其少数亲信手中， 根本账户、 一般账记都 很少用于资金进出，周转资金主要是以其法人或其他人员身份办理信 用卡， 生产经营活动资金以卡结算， 账面不反映企业的现金流量， 因 此，对房地产检查时除掌握企业的根本账户、 一般账户外， 还应掌握 其银行信用卡账户， 掌握资金的总量和流向， 从中发现问题和寻找线 索账务和销售台账检查程序、经营收入的检查1、“预收账款〞不及时结转销售收入或不结转预计利润将预收账款的贷方明细与房屋销售合同进展比对， 以确定是否有 预收账款不及时结转收入的情况2、分解售房款 房地产业的营业收入是指销售开发产品所取得的全部价款和价 外费用，包括收取的小房款、 停车位款等 而有些单位采取分解售房 款的形式， 将小房款、停车位款等款项不按规定计入经营收入， 而计 入往来款项，造成少缴营业税和企业所得税 。

价外费用也是企业分解售房款的内容国税发〔 2021〕31号第五条规定， 开发产品销售收入的范围为 销售开发产品过程中取得的全部价款， 包括现金、 现金等价物及其他 经济利益企业代有关部门、 单位和企业收取的各种基金、 费用和附 加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的， 应按规定全部确认 为销售收入； 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、 单 位开具发票的，可作为代收代缴款项进展3、以物易物少记收入房地产业中以房换地或以房抵债等销售房产形式普遍存在， 换取 土地或抵偿债务均为销售房地产取得收入的不同形式， 应按照市场销 售价确认收入申报缴纳营业税、 企业所得税 一些房地产开发企业往 往采取直接冲减本钱或者长期挂往来账的形式隐瞒收入，逃避税款 3、以物易物少记收入如对某房地产开发公司进展检查时，发现该单位资金相当困难， 而与某建筑公司的往来账户“应付账款〞却一次性付清了所欠工程 款，应进一步检查4、实现销售不及时确认收入对已办妥移交手续， 按合同协议应全部收回售房款， 因购房者原 因未及时收回的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入确实认或 者隐瞒收入， 影响营业税、 企业所得税。

对此问题以检查售房合同和 委托代售合同为主， 严格按合同规定的时间确认收入， 并与经营收入 科目进展比照，查找企业少记收入问题在核算房地产企业销售收入时， 购房合同如果真实、 完整、 数量 齐全，可以真实的反映房地产企业的销售价格、 销售面积、 销售收入 金额及实现时间， 但由于税务人员只能掌握企业一方提供的合同， 对 购房户一方的合同不能一一核对， 所以局部房地产企业为到达少缴税 款的目的，常常在向税务人员提供的购房合同或协议中作虚假改动， 或以种种理由不如数提供合同， 致使税务检查人员无法全面掌握企业 房屋销售的真实情况5、以假代建真开发的名义开发产品少申报收入，造成少缴税款 名为代建、实为销售房地产，减少营业税的计税依据，偷逃税 款这种偷税方式多以土地所有方的名义报建， 所需资金由开发方代 垫，实际是开发企业以转让局部房屋所有权为代价， 换取了局部土地 所有权，而土地所有方以转让局部土地所有权为代价换取了局部房屋 所有权双方均发生了纳税义务， 一方为销售不动产， 另一方为转让无形 资产对假代建的检查要以合同协议为主， 严格执行代建的四个条件 即：以委托方的名义办理房屋立项及相关手续； 与委托方不发生土地 使用权、产权的转移； 与委托方事前签订委托代建合同； 不以受托方 的名义办理工程结算。

6、周转房、配套设施、开发产品的出租收入不按规定确认收入 周转房、配套设施、开发产品的出租收入不按照规定的时间、 金额确认收入，造成少纳营业税、房产税、企业所得税等检查时要 对收入账户进展认真核对，并结合实地检查，确认存在的问题7、拆迁补偿收入不按规定确认收入 对于拆迁改造补偿给搬迁户的住房， 不按照规定全额计收入或 者不计收入，造成少纳税款 房地产开发企业对老城区或旧居民区进 展开发时，对原住户普遍采用建成后新房等面积安置， 即“拆一还一， 多增补价〞的方式， 如需增加面积那么以市场价或优惠价出售 企业 往往仅按差价局部记入营业收入， 即对原住户增加面积的购房款， 能 够记入收入或预收账款缴纳税款 而对“拆一还一〞等面积的局部视 为开发本钱，不记收入，少纳营业税等8、银行按揭贷款资金不及时结转收入，滞纳税款采取银行按揭方式销售开发产品， 其首付款应于实际收到日确认 收入实现， 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现 而企业 不按照规定及时足额结转收入，偷逃税款如在对某房地产开发公司进展检查时发现该企业银行存款账户余额为 700 万元，询问会计时会计答复是贷款， 经进一步检查原始凭 证为个人购房银行贷款，随后会计又说这种银行按揭贷款银行不让 动，所以不应交纳税款。

经过检查人员的耐心解释， 该单位成认了少 纳营业税和企业所得税的事实 检查时可以从银行存款账入手， 检查 银行按揭的保证金账户存款余额〔银行规定按揭贷款的 5-7%不允许动用〕，可以推算银行按揭贷款数额，与结转收入数比拟，查找涉税 问题9、委托销售房产不按规定确认收入 委托销售房产单位与开发企业之间售房资金往往被开发企业记 入往来账户， 或短期借款而不记入收入 对这种现象的检查， 以包销 或委托销售协议、 合同作为检查重点， 对所销售房产的销售清单中的 地点、价格、结算时间、数量、手续费进展认真核对，发现问题10、不全额确认收入，逃避纳税房地产业的营业收入是指销售开发产品所取得的全部价款和价 外费用，包括代收款项和代垫款项，如煤气集资费、暖气集资费、有 线电视费等 而企业往往将上述代收、 代垫性质的费用通过往来账户 核算，逃避纳税 检查时要将当期的的纳税申报表与营业税计税依据 仔细核对， 发现问题如对某企业进展检查时， 其他应付款账户贷方 余额 87 万元，会计称已申报缴纳营业税，检查人员将营业税计税依 据进展了认真核对，发现未申报，造成少缴营业税11、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业 所有的，是否按公允价确认收入。

12、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入 13、商品房售后效劳收入， 如代客装修、 清洁等取得的收入有否作其 他业务收入14、代建工程、提供劳务持续时间超过 12 个月的，是否按照完工 百分比法确认收入的实现15、 有无视同销售未申报销售收入的情况，主要检查① “固定资 产〞、“营业外支出〞、 “营业费用〞“应付福利费〞开发产品 〔库 存商品〕等科目、看有无将开发产品用于本企业自用、捐赠、广告、 样品、福利、奖励等方面② “长期投资〞、“应付股利〞、“利润分配〞“库存商品〔开 发产品〕等科目，看有无用作对外投资及分配给股东或投资者 〞 ③ “应付帐款〞、“长期借款〞、“短期借款〞、“库存商品〔开 发产品〕等科目〞，看有无以房抵债④ “生产本钱〞、“固定资产〞、“库存商品〞、“开发产品〞 看有无以开发产品归还拆迁还建面积， 以开发产品换取其他单位或个 人的非货币性资产16、 合作开发房地产工程收入〔 1 〕合作建房行为的认定国税发[1995]156 号规定：合作建房，是指由一方〔以下简称甲 方〕提供土地使用权， 另一方〔以下简称乙方〕 提供资金， 合作建房 〔2〕不同合作建房方式的所得税处理国税发[2021]31 号第三十六条规定： 企业以本企业为主体 联合其他企业、 单位、个人合作或合资开发房地产工程， 且该工程未 成立独立法人公司的，按以下规定进展处理：〔一〕凡开发合同或协议中约定向投资各方 〔即合作、 合资方， 下同〕分配开发产品的， 企业在首次分配开发产品时， 如该工程已经 结算计税本钱，其应分配给投资方开发产品的计税本钱与其投资额之 间的差额计入当期应纳税所得额； 如未结算计税本钱， 那么将投资方 的投资额视同销售收入进展相关的税务处理。

〔二〕凡开发合同或协议中约定分配工程利润的， 应按以下规定进展 处理：1 、企业应将该工程形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统 一申报缴纳企业所得税， 不得在税前分配该工程的利润 同时不能因 承受投资方投资额而在本钱中摊销或在税前扣除相关的利息支出2、投资方取得该工程的营业利润应视同股息、红利进展相关的 税务处理凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所 得税第三十七条规定： 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资 其他企业房地产开发工程的， 按以下规定进展处理： 企业应在首次取 得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济 业务进展所得税处理， 并按应从该工程取得的开发产品 〔包括首次取 得的和以后应取得的〕 的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得 或损失三、各税种的检查一〕营业税的检查1 、采用预收款方式销售不动产、 转让土地使用权的， 有无不按 预售收入〔含定金〕缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象2 、采用“还本〞方式。