52经营租赁论丛之十一——分成租赁及其报价方法.docx

分成租赁及其报价方法－－经营租赁论丛之十一在租赁业业务的创创新中，，出现了了一种名名为“分成租租赁”的品种种本文文就其性性质以及及报价方方法作一一探讨一、 何物分成成租赁分成租赁赁是指，，在某项项租赁交交易中，，承租人人先是在在约定的的期限内内按约定定的数额额分期支支付，称称“固定租租金”；在该该期限届届满后，，则承租租人按并并非租赁赁物原值值而是销销售百分分比、使使用量、、营业收收入之类类其它因因素支付付这种种支付，，在国际际租赁会会计准则则中称““随机租租金”，在我我国租赁赁会计准准则中称称“或有租租金”对于分成成租赁，，有以下下认识：：一） 分成租赁赁中的或或有租金金，既不不是融资资租赁中中作为承承租人占占有出租租人资金金的对价价的租金金，也不不是其它它租赁中中作为承承租人占占有出租租人实物物的对价价的租金金这里里的或有有租金，，尽管名名为“租金”，其实实是投资资收益既然是是投资收收益，其其数额当当然不可可能预先先确定而且，，不仅可可能是程程度不等等的利润润，也可可能是亏亏损总总之，在在这里我我们所看看到的，，是出租租人同承承租人的的利益共共享和风风险共担担正因因此，所所谓“分成租租赁”，并非非是租赁赁的任何何类别，，而只是是租赁同同投资的的一种结结合。

这这种结合合，只要要交易双双方意思思一致，，当然是是可以成成立的只是就就分成的的部分而而言，应应该适用用对投资资活动的的会计处处理、税税收待遇遇以及监监管政策策；二） 在分成租租赁中，，固定租租金总额额的折现现值一定定小于租租赁物在在起租日日的价值值，否则则承租人人不会同同意出租租人在收收完固定定资金的的情况下下，还来来分享利利益据据此可以以确定，，分成租租赁中的的租赁部部分，一一定只能能是经营营租赁，，而不会会是融资资租赁；；三） 对分成租租赁的市市场需求求，首先先来自承承租人因为显显然，这这种方式式可以使使得承租租人的部部分支付付随经营营效果而而异较较之不问问经营效效果的全全部支付付固定租租金，可可以减少少风险当然，，在经营营效果优优异的情情况下，，其全部部收益不不能都归归自己但是，，相比之之下，这这样的代代价是值值得的至于说说出租人人，它之之所以肯肯冒这样样的风险险，一定定是因为为它确信信承租人人经营效效果恶化化的概率率较低而且，，这里不不仅有风风险，尤尤其有机机会往往往是，，在分成成租赁的的情况下下，出租租人的综综合收益益率会远远高于固固定租金金的收费费方式；；四） 分成租赁赁作为经经营租赁赁的一种种方式，，出租人人或者设设备制造造商往往往还会提提供技术术服务。

对于这这一类服服务，都都是要单单独收费费的而而在租赁赁交易中中，出租租人为了了弥补交交易成本本，往往往会要在在期初收收取某种种费用，，对此，，我们宜宜称“租赁手手续费””，以便便同提供供技术服服务时的的收费区区别开来来所有有这些收收费，都都应该同同分成租租赁中的的分成区区别开来来二、 分成租赁赁中出租租人的报报价方法法分成租赁赁交易易易于被某某些用户户所接受受这一点点，我们们上面已已经提及及对于于出租人人来说，，分成租租赁的特特点在于于，以固固定租金金方式所所回收的的金额，，可能只只及租赁赁物在起起租日的的公允市市值的某某个百分分数；即即使是百百分之百百收回了了，也还还没有包包括资金金的成本本，更不不要说经经营成本本及所需需收益了了因此此，全部部关键在在于对承承租人在在后一阶阶段的收收入的预预期以及及分成条条件的设设定这里我们们假设，，分成的的部分以以承租人人使用该该租赁物物的项目目收入为为基数，，按商定定的百分分比收取取分成租赁赁的报价价可按以以下几个个步骤进进行一） 承租人肯肯于支付付固定租租金的期期限和数数额；二） 以该期间间出租人人自己的的筹资综综合利率率为折现现率，求求出固定定租金总总额的至至起租日日的折现现值。

该该折现值值同租赁赁物在起起租日的的价值之之差，就就是出租租人需通通过分成成阶段收收回的成成本；三） 设定出租租人所期期待的内内部收益益率，据据以确定定在商定定的分成成期限内内各次应应得的分分成数额额；四） 认真评估估承租人人使用该该租赁物物的项目目在分成成期间的的预期效效益，据据以确定定出租人人所要求求的分成成比例五） 固定租金金支付期期限、次次数及金金额、项项目收入入、分成成比例这这几个因因素的任任何变动动，将直直接导致致出租人人内部收收益率的的变动出租人人报价的的底线，，就是自自己所期期待的最最低的内内部收益益率因因此，只只有上述述因素的的综合效效果能保保住该底底线的条条件，才才是出租租人可接接受的合合同条件件 下面列列表说明明表A1的的条件是是：起租租日租赁赁物价值值6,0000,,0000.000，租赁赁期限88年，每每月末收收租金一一次前前四年各各月收等等额租金金1255,0000.000，四四年内全全部收回回起租日日租赁物物价值（（1255,0000.000× 122月× 4年年=6,,0000,0000.000）后四年年各月收收取上月月项目收收入的225%，，假设每每年项目目收入固固定为44,0000,0000..00，，则每月月分成金金额为883,3333..33((=4,,0000,0000.000÷ 122× 255%)，，则固定定租金合合计金额额为6,,0000,0000.000，分分成金额额合计为为4,0000,,0000.000(=883,3333..33×× 488)，总总流入为为10,,0000,0000.000，净净流入为为4,0000,,0000.000，以115.881022255545%%为年折折现率时时的折现现值为00。

这个个15..81002%，，就是本本条件下下出租人人的内部部收益率率，或租租赁综合合年利率率对比表AA2同同表A11的条件件的差别别是假设设每年项项目收入入下降220%，，为3,,2000,0000.000，则则净流入入降为33,2000,0000..00，，出租人人的内部部收益率率降为113.88331152004%对比表AA3同同表A11的条件件的差别别是每年年项目收收入下降降40%%，为22,4000,0000..00，，则净流流入降为为2,4400,,0000.000，出租租人的内内部收益益率降为为11..523374776166%对比表AA4同同表A11的条件件的差别别是每年年项目收收入下降降60%%，为11,6000,0000..00，，则净流流入降为为1,6600,,0000.000，出租租人的内内部收益益率降为为8.772899215531773%分成收入入越减少少，出租租人的收收益也越越少，这这是不言言而喻的的作此此种测算算，一是是要看所所得的内内部收益益率是否否在出租租人的底底线以上上；二是是要看出出租人对对所预测测的项目目收入能能承担怎怎样的下下降风险险例如如，如果果11..5%是是出租人人的内部部收益率率底线，，而项目目收入的的下降幅幅度达到到60%%是可能能的，那那么，分分成比例例必须提提高到337.55%，使使得净流流入不小小于2,,4000,0000.000（见见表A55）。

表B同表表A1的的差别在在于租赁赁期限不不是8年年而是66年其其结果是是，虽然然净流入入为3,,0000,0000.000，少少了1,,0000,0000.000，但但是，出出租人的的内部收收益率却却是177.66654446288%，高高于A11之所所以如此此，是因因为成本本回收期期短在在前3年年中每月月多回收收成本441,6666..67，，因此，，虽然分分成收入入少了一一年，出出租人的的收益还还是增加加了表D1同同表A11的差别别是，一一）固定定租金部部分只回回收成本本的500%，但但同时各各月按该该月初租租赁物价价值的余余额的00.555%的期期利率收收取利息息；二））分成比比例提高高到项目目收入的的40%%其结结果是，，出租人人的内部部收益率率为144.10059447755%，仍仍低于表表A1的的15..81002%之所以以如此，，是因为为，即使使在前44年收取取了利息息，但是是，成本本的回收收只有550%对于表表A1的的条件来来说，假假设出租租人自己己的筹资资成本是是8%，，则前四四年未收收回的成成本是8879,,7600.888（见表表C1））；假设设出租人人自己的的筹资成成本是88.5%%，则前前四年未未收回的的成本是是9288,6557.003(见见表C22)；而对对于表DD1的条条件来说说，假设设出租人人自己的的筹资成成本是88%，则则前四年年未收回回的成本本是2,,4011,1007.551（见见表C44），相相差悬殊殊。

在DD1的条条件下，，要使出出租人的的内部收收益率赶赶上A11，则后后四年的的分成比比例必须须不低于于45..65%%（见表表D2））,而且且是在预预期的项项目收入入完全能能够实现现的前提提下表C3是是在表BB条件下下前四年年未收回回的成本本测算，，其数额额最小，，是6881,3365..75这再次次表明，，在承租租人有支支付能力力的情况况下，固固定租金金的回收收期越短短，分成成的条件件就可以以越宽松松，出租租人的风风险也将将越小表D3同同表B的的区别在在于，前前三年的的固定租租金只收收回起租租日租赁赁物价值值的500%，但但同时各各月按该该月初租租赁物价价值的余余额的00.555%的期期利率收收取利息息结果果是，内内部收益益率为112.448533725535%%，远远远低于表表B的117.66654446228%表D4表表明，在在表D33的固定定租金期期间的条条件下，，要达到到表B的的内部收收益率，，其分成成阶段的的分成比比例必须须上升到到54..26009%附带说明明，关键键不在于于上面各各表内所所定的分分成比例例，而在在于分成成收入的的绝对值值以表表A1的的条件为为例，在在后四年年，各月月需分成成83,,3333.333。

因此此，如果果各年项项目收入入是2,,0000,0000，那那么，为为了达到到同样的的内部收收益率，，出租人人就要坚坚持分成成比例不不小于550%本件仅仅仅对分成成租赁的的报价条条件作一一量化分分析，并并未涉及及出租人人对该项项目的全全部核算算谨此此说明另外，迄迄今，经经营租赁赁中出租租人的营营业税的的税基仍仍是租金金的5%%在确确定出租租人的内内部收益益率指标标时，不不仅要考考虑自己己的筹资资成本，，还要考考虑营业业税的负负担裘 企 阳表A1分成租赁赁收益测算 条件：：租赁期期限8年，起起租日租租赁物价价值6,,0000,0000.000，每每月末收收等额租租金一次次，在前前四年全全部收回回起租日日租赁物物价值后四年年按项目目收入分分成，项项目年收收入预测测是4,,0000,0000.000，每每月末收收取上月月项目收收入的225%本表未未考虑租租赁手续续费期次流出项目收入入流入净流入折现率折现值起租日租赁物价价值固定租金金分成比例例分成金额额起租日 6,0000,,0000.000 -6,0000,,0000.000 15.881022%-6,0000,,0000.001 3333,,3333.333 1225,0000..00 1225,0000..00 15.881022% 1233,3774.552 2。