喜盈门项目营销策划报告(PPT 174页).ppt

1喜盈门项目营销策划报告一、项目分析二、产品分析三、项目定位四、营销推广六、营销机构/销售组织和管理系统报告内容五、推售顺序与方法九、销售培训七、营销难点及对策八、招商策略2项目分析（一）产业规划（二）开发商背景（三）项目指标（四）项目SWOT分析34（一）产业规划产业战略：建设西部经济发展高地强力推进产业战略发展规划“一枢纽、三中心、四基地”在2008年1月22日召开的四川省第十一届人代会第一次会上，四川制定了未来5年的发展蓝图：着力打造“一枢纽、三中心、四基地”，形成新的发展格局，建设西部经济发展高地；生产总值年均增长10%，到2012年达到18600亿元，人均达到22200元，城乡居民收入较快增长；进一步改善发展环境，努力建设富裕四川、和谐四川、文明四川、开放四川、生态四川一枢纽”西部综合交通枢纽“三中心”西部物流、商贸、金融中心“四基地”重要战略资源开发基地、现代加工制造业基地、科技创新产业化基地、农产品深加工基地小结：小结：遂宁市优越的地理位置，刚好在这次省政府的战略推动下，成为关注的热点，中国西部现代物流港的建设和遂宁交通枢纽的交叉汇集正好印证了遂宁在这次战略中所面临到的机遇。

5“一枢纽、三中心、四基地”发展枢纽经济，让四川辐射西部、面向全国、融入世界，建设西部经济发展高地枢纽建设：“蜀道难”将变“蜀道通”四川将全面打通北南西东四个方向的出川铁路大通道北通道是连接四川与西北地区、京津冀地区、东北等地区的客货主通道通道内现有：宝成线、达成线(含在建的达成扩能)、襄渝线(含在建的襄渝二线)，拟建兰渝线规划拟新增成都至甘肃哈达铺到兰州、成都至江油延伸至西安客运专线的建设，可形成成都至北京和成都至兰州大通道，进而与中亚铁路相接，融入欧亚大陆桥通道建成后形成年输送能力可达客车200对，货运3亿吨，比目前增加客车170对，增加货运能力2.7亿吨，旅客旅行时间成都到北京约缩短到8小时、成都到兰州约4小时南通道是连接四川与北部湾、珠三角地区乃至东南亚的重要铁路通道通道内现有成昆线、内昆线，和原规划的成昆复线和隆黄铁路叙永?织金段规划拟新增成都至贵阳铁路的建设，加强与北部湾、珠三角地区乃至东南亚的联系，是四川连接泛亚铁路和出海的对外进出口货物主通道建成后将形成年输送能力可达客车160对，货运1.7亿吨，比目前增加客车145对，增加货运1.4亿吨，旅客旅行时间成都到广州缩短到8小时。

6（二）开发商背景喜盈门是什么？78先进理念9喜盈门超群的公司理念：1、喜盈门倡导国际生活观我们不是在出售建材家具产品，而是出售时尚健康的生活方式！2、我们努力地工作，是为了让入驻品牌能够赚钱，赚得更多、赚得更轻松、赚得更开心！公司定位：只做最精最强！2011中国CIID室内设计大赛福建设计师获奖新闻发布会10发展轨迹上海喜盈门红木精品馆9月28日盛大开业11喜盈门最大的长沙项目南宁喜盈门将带来广西建材家具行业的全面洗牌12喜盈门关键词 火旺p喜盈门战略扩张与品牌转型的重大转折；p 剑指增长迅速的高端家居消费市场；p 高档建材与高档家居产品一站式家居消费新热点；p 欧美产品与国内优质产品形成品质保证；p 喜盈门位于物流港核心地带健坤城入口，人流互用；p 喜盈门交通便捷；13做一个、火一个，建一个、旺一片!一句话p喜盈门是商业连锁运营专家；p喜盈门是资源整合平台；p喜盈门是大型专业市场领军企业14A+B地块可售面积12万方，自持8万方15（三）项目指标16（三）项目指标项项 目目 策策 划划 推推 广广 报报 告告二、项目SWOT分析S-优势区域价值：项目位居遂宁物流港，与遂宁主城区仅十分钟车程，随着人口增加，逐渐变成城市的重要地区，地块的价值会不断攀升。

商业气氛：周边商户众多，是遂宁乃至周边县市未来商品集中采购地域配套完善：跟同类项目对比，项目品牌、规模、规划、设计、类型、价格具有很强的竞争力，齐备的配套，提供了投资者、经营者优越的创富平台，给消费者提供良好的购物环境1718S-优势升值潜力：遂宁物流港规划快速实施交通优势：火车南站、高速公路、客运车站，交通便利规模优势：40万总建的超大型建材家居采购基地业态整合：完善的配套、合理业态分布、容易形成“一站式”采购中心整合优势：整合中国和国外中高档建材家居品牌，有效集聚社会资本，高速创造财富品牌优势：本项目是喜盈门入驻川渝地区的第一大项目二、项目SWOT分析二、项目SWOT分析W-劣势经营气氛：由于物流港商业气氛未形成，项目体量大，需要一段较长时间养商期培育周期：需考验本商业招商、运营、管理的能力，信心建立尤为重要19二、项目SWOT分析T-威胁点商业格局：周边的市场，将来会按照城市规划配套，将不断变化，具有较多的不确定性知名度：“喜盈门”品牌本地知名度有限商家忠诚度：商圈内的经营者，都是生意人若商场没有稳定的客、商流和较快增长的收入，他们会随时转换经营场所潜在竞争对手：针对本项目，他们可能随时调整销售及经营策略，继续吸引商家继续经营。

会笼络各自的经营商家、制造对项目不利的消息、或者抢夺经营客户运营能力：项目巨大、项目运营能力，会直接形象到项目是否成功20二、项目SWOT分析O-机会点区域升温：09年后，住宅及商业物业租金不断上涨，区域项目越来越多，说明遂宁区域价值在不断提升市场空白：遂宁老城尚无象本项目科学的业态布局，填补了城市发展经营场所空白点格局调整：由于遂宁城市增容一倍，“喜盈门”的进入提升了项目的竞争格局信用等级：政府支持给项目增加了信用度，喜盈门集团品牌价值，喜盈门联盟商家对项目的销售及经营都有很大带动21一、项目分析二、产品分析三、项目定位四、营销推广六、营销机构/销售组织和管理系统营销报告内容五、推售顺序与方法九、销售培训七、营销难点及对策八、招商策略22(一)动线(二)配套(三)面积区间产品分析2324(一)动线不论车流还是人流动线，不论车流还是人流动线，设计较为合理设计较为合理二、配套建材家居专业市场定位固然好智仁观点：1、停车位偏少市场调研显示家居建材卖场停车位要求为100300个/每万平米，若按照12万的商业体量需配备车位12003600个2、为方便客户，建议项目适当增加其他配套设施25三、面积区间26面积区间：开间面积区间：开间4.4米米-4.7米，进深米，进深10.5米。

米一拖二商业在一拖二商业在100平米左右较利于销售平米左右较利于销售智仁建议：智仁建议：1、首付款控制在首付款控制在30-40万；万；2、在二期产品中增加、在二期产品中增加70-100平左右的公寓，平左右的公寓，以便一期客户就近享用以便一期客户就近享用一、项目分析二、产品分析三、项目定位四、营销推广六、营销机构/销售组织和管理系统营销报告内容五、推售顺序与方法九、销售培训七、营销难点及对策八、招商策略27（一）定位系统（三）客户定位（四）价格定位项目定位（二）档次定位28那么那么喜盈门在遂宁是什么喜盈门在遂宁是什么？29（一）定位系统现代新颖外立面大型高端商业超大、超高展厅专业而体贴物管服务15年专业市场商蕴2千个经营商户的人脉遂宁家居建材产业布局先进、科学的业态规划40万方巨型商业航母喜盈门家居MALL专业市场领军企业，川渝地区建材家居一站式采购基地开发企业雄厚资金实力超大商业运营体商脉背景30新型创富引擎再现财富新领域总体定位基于：带来一站式的建材家居消费概念）项目定位：川渝项目定位：川渝地区建材家居一站式采购基地，即地区建材家居一站式采购基地，即建材家居MALL成渝建材家居总部基地推广口号：喜盈门15年只做一件事让商家和投资者一直赚钱定位语：川渝地区商业领航者31（二）档次定位高档建材家居展示、交易、采购中心32（三）客户定位、投资者、经营者、消费者目标客户构成33投资者来源区域大英遂宁射洪成都重庆潼南南充蓬溪安岳34n投资行为：稳健型投资客户；n投资铺面；n投资收益目标10%；n地域划分：遂宁为主，周边客户为辅，外阜客户为补充；特征投资者特征年龄：35-50岁资本：100万以上（银行存款）收入来源：有稳定和持续的在东北地区从事商业活动5年以上经验：2次以上置业或投资经验，炒铺者。

对项目周边商业气候及规划熟悉炒铺者36投资者n主力店进驻带来的收益持续升值n商铺的传承和保持增值的特性n遂宁住宅升值空间大n遂宁的商铺升值空间更大37投资客户营销利益点n行业描述：房屋中介及房产界、理财师协会掌控的遂宁高收入群体、商团客户、项目周边客户n特点：专业炒楼人士、分炒号和炒铺两类38炒铺者n炒铺客户：内部认购给予优惠价，开盘期恢复原价n炒号客户：内部认购销售采取排号或者抽签顺序认购39炒铺客户营销利益点喜盈门已有忠诚合作商来源区域项目三桥家居建材蓬溪商业圈南充大世界安岳建材市场双虎家私千佰家私全友家私富绅家居大世界40经营者经营者来源区域p主要来源区域：喜盈门合作商家p次来源区域：遂宁商家p潜在区域：四川以内遂宁以外商家41经营者特征年龄：35-45岁经历：本地区从事建材家居经营经验：2次以上专业批发市场经营经验对项目周边商业气候及规划熟悉目的：n增加营业场所面积n代理新品牌品牌n加大市场占有率42经销商客户营销利益点一、经营市场空间二、经营项目情况三、主力店商铺的一铺养三代概念宣传n全域化市场发展，遂宁处于城市化和工业化进程中，房地产市场需求将得到有效支撑n遂宁物流港的房地产市场处于洼地，未来市场空间广阔n1、主力店进驻引领经销商购铺n2、新商街新的建筑形式43消费者来源区域遂宁地区遂宁外埠内江项目南充成渝地区44消费者来源区域p主要来源区域：遂宁装修（装潢）公司和新房装修的市民。

p次来源区域：遂宁外埠地区的装修（装潢）公司和新房装修的市民p潜在区域：成渝等地区45消费者特征年龄：25-35岁经历：本地区工作5年以上经验：2次以上置业和装修经历对项目周边家具（建材）采购较熟悉目的：n采购较新的装修（装饰）材料n降低装修成本n节省运输成本46（四）价格定位定价原侧：我司按照市场比较法和地区物业增值两方面考虑制定销售价格p商铺定价原侧：按照商铺的位置、面积、开间、楼层、业态分类、经营品种/档次等要素47n商圈因素：核心商圈租金水平溢价20%；n主力店进驻因素租金价格溢价20%；n品牌因素成熟专业品牌，租金溢价20%定价影响因素项目特质影响租金价格：48打造物流港的标杆物业；川渝经济圈标杆市场；实现片区同类型市场的最低建材家居产品价格；满足项目可持续销售要求；进一步优化喜盈门品牌49智仁为合作伙伴建议之目标一、项目分析二、产品分析三、项目定位四、营销推广六、营销机构/销售组织和管理系统营销报告内容五、推售顺序与方法九、销售培训七、营销难点及对策八、招商策略50营销所遵循的核心思想五度思维大盘+新盘我们需要一种角度造势+造市我们需要一种高度节点+节奏我们需要一种力度脉点+卖点我们需要一种精度兑现+变现我们需要一种速度51一般市场只会广告，或者炒作，智仁只擅长整合营销。

4.1营销所遵循的核心思想本案土地物业形象提升+品牌塑造价值提升形象提升品牌塑造品质体现价值提升形象塑造利润保障产品力提升+产品互动盈利保障营运能力52项目成功须整合各种资源，必须会向三个方向引导延伸至：投资领域投资领域经营领域经营领域消费领域消费领域53营销总体策略理念先行厚积薄发54营销总体策略深挖洞广积粮55 目前的遂宁房地产市场，特别是商业-专业或综合，批发或者零售市场，不只是一个需求市场，还是一个血淋淋的市场为进一步扩大本案的准客户群体，避免出现准客户群体流量之瓶颈，也为保障本案具有充足的可经营客户群，我们必须 56营销总体策略借市造势理性引导57营销总体策略先卖地区价值再卖项目产品58营销策略市场目标 感性推动感性推动 理性推动理性推动 本本 案案59广告推广跨区域发行杂志、报纸；会员刊物；电视媒体等现场包装 现场展示系统，从视觉上造成红红火火的项目宣传、施工进度等形象制造反应软性前期渗透旺销气氛制造事件炒作主题新闻各项活动庆典、。