商铺定价的依据.doc

商铺定价的根据 刊登时间：-12-30 23:04:14开发商对住宅底商定价的时候，重要参照住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅价格的两倍但在许多二、三级都市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等，本地的商铺价格基本是住宅价格的５－１０倍，甚至更高以柳州为例，本地的水景住宅销售价格每平方米不到３０００元，一般商品房价格每平方米２０００元出头，但商铺的价格基本在每平方米３万元，有些甚至达到５万多元 那么，商铺的价格究竟由哪些因素决定，其定价的根据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基本上加上开发成本、有关的税金以及利润就得出销售价格，但实际状况并非如此简朴从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资盼望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量原则因此，我们就需要从如下几种大的方面探讨影响或决定商铺价格的重要因素 都市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素 影响商铺价格的定性指标也许有诸多，但是定量根据指标只有一种，那就是周边的租金水平大凡投资人在买商铺的时候，会一方面调查项目周边的租金水平，根据这个都市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。

该措施最合用于针对具体项目参照周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比与否合适 对任何一种都市而言，由于级差地租因素，都市中心商业区和其她区域的商铺租金肯定是有差距的，核心是差别大小的问题对中小型都市而言，中心商业区只有１－２个，导致商业区与其她区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对大都市来说，不仅有市级商业中心区，尚有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小都市而言，其租金的差别不是特别大因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目自身的定价 都市的流通力和第三产业发达限度是影响都市总体商铺价格的核心因素 中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄专家有一种出名的论段：都市核心竞争力重要体现为生产力与流通力的乘数即：竞争力＝生产力＋流通力在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素流通力不不小于１，不仅本地生产能力无法实现，并且内外交流堵塞，这就大大削弱了都市的竞争力如果流通力不小于１，不仅可以弥补本地生产能力的局限性，并且通过增进内外交流、优势互补、组合配备，可极大提高都市的辐射力和影响力例如新加坡之因此获得举世瞩目的经济成就，并不在于它的生产优势，而在于强大的流通力；国内的香港之因此成为国际大都市，被评为亚洲最佳商业都市，也是由于其第三产业的发达。

而流通力的发达限度和第三产业的发展状况，将直接影响本地商铺租金和销售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么卖得快、价格高，就是由于本地已经形成的多种规模和市场，不仅影响到全国，并且辐射世界虽然在同一种都市不同区域，由于流通力的差别，商铺租金的差别也非常大如北京的雅宝路以吉利大厦、天涯大厦为代表其租金远远高于西单、王府井、国贸，由于该区域是中国对前苏联、东欧国家贸易的窗口；而中关村已经形成的电子市场其市场覆盖华北、东北等市场，因此，小商铺才干卖出１４万／ｍ２（套内面积）的天价 因此，开发商在给商铺定价的时候，还应结合项目的实际状况，虽然同一种项目隔一条马路，价格也许会差几倍所谓“一步三市”就是这个道理 投资渠道是决定一种都市商铺价格水平的重要因素 我们在山东东营曾经对商铺投资人进行定性访谈，本地投资人投资预期“只要回报比银行利息高，我们就能接受”，意味着投资人的盼望内部收益率在４％－５％；而在北京，投资人普遍预期是在８－１０年收回所有投资，盼望的内部收益率在１０％－１５％这反映了不同都市商铺投资的资本化率和投资预期问题 在这里我们讲的是资本化率，而不是内部收益率（ＩＲＲ），虽然在某些时候她们也许体现了同一种意思，但有本质的不同。

内部收益率（ＩＲＲ）是指将房地产投资将来钞票流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润比例而资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率，该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得一种都市在商铺的需求和供应相对平衡的状态下，资本化率是投资人购买商铺盼望的内部收益率，她通过调查和比较同区域商铺的租金收入或营业净收入和购买商铺价格比率，就可懂得资本化率，并将此比率作为盼望的投资内部收益率 这几年北京的商铺投资市场涌入了大量的外地投资人，如建外ＳＯＨＯ五次拍卖中有４套被外地人买走；中关村科贸开盘温州人提前１０多种小时就开始排队；银科大厦０１号商铺更是被神秘山西买家以７５００万买走，创下中关村单笔商铺成交的最高纪录我觉得重要因素是中小都市商铺投资的收益率比较低，而北京商铺投资的收益率比较高，这也符合经济学中资本流动性的原理 如果从更深层次分析因素，中小都市投资渠道比较单一也是一种很重要的因素在北京等大都市，人们可以投资股票、期货、邮币卡以及古玩、字画等，虽然投资房地产还可以考虑公寓、写字楼，但是在中国的许多中小都市还没有形成这样的市场，有些都市甚至没有股票市场，至于投资古玩、字画也需要到北京来进行交易，何况投资该类市场专业知识规定更高，风险更大。

虽然要投资房地产，商铺也是惟一的选择，由于这样的都市主线没有写字楼和公寓租赁市场以呼和浩特为例，呼市目前没有一种真正的公寓项目，惟一已经面市销售和租赁的３栋写字楼中，５０％是开发商顶债销售出去的因此，商铺是中小都市投资人最佳的、惟一的投资品种，由于投资的人多、而投资项目少，这也是为什么许多二、三级都市商铺销售价格远高于北京的因素 除了上述因素以外，影响商铺价格的因素尚有诸多，例如目前国家的经济发展水平、政治的稳定性、税收政策的变化等等，但有一点可以肯定的是，住宅价格不是决定商铺价格的影响因素，以住宅价格来衡量商铺价格的做法是没有任何理论基本支撑的 （作者为红石行房地产经纪有限公司总经理）。