物业管理服务投标方案.pdf

物业管理服务投标方案目录第一章、响应招标文件服务内容及要求. 4第二章、物业管理整体设想及规划. 8第一节、物业管理服务的整体设想及策划思路 . 8 一、物业管理的目标及战略构想. 8 二、物业管理服务的整体设想及策划思路 . 8 三、管理机构设置和规章制度. 8 四、管理人员的配备及管理. 8 五、各项管理服务承诺及指标. 8 六、物业企业管理方案. 8 七、企业经济效益. 8 第二节、物业管理的目标及战略构想. 9 一、总体目标 . 9 二、战略构想 . 9 第三节、物业管理服务的整体设想及策划思路 . 9 一、管理理念定位. 9 二、整体方案策划思路. 10 第三章、项目管理机构设置，工作流程，管理规章制度. 11 第一节、设置管理机构. 11 第二节、整体工作流程. 11 第三节、管理规章制度. 11 一、管理机制 . 11 二、规章制度 . 12 第四章、拟投入本项目人员配置、分工及岗位职责. 13 第一节、本项目人员配置及分工. 13 第二节、岗位职责. 13 一、物业管理企业经理岗位职责. 13 二、电工岗位职责. 14 三、水暖工岗位职责. 14 四、园艺师岗位职责. 15 五、保洁员岗位职责. 15 六、司炉工岗位职责. 16 第五章、保洁、设施设备管护维修、绿化养护、消防等工具、设备的投入 . 17 第六章、清洁保洁工作方案. . 19 第一节、主要任务. 19 第二节、服务区域. 19 第三节、服务内容. 19 第四节、服务方案. 19 一、清洁服务频率标准. 19 二、清洁质量标准. 20 三、监督程序 . 21 第七章、公共区域秩序维护管理方案. 23 第一节、行为规范. 23 第二节、秩序维护员岗位交接班制度. 23 第三节、着装制度. 24 第四节、秩序维护工作的检查. 24 第八章、物业服务应急预案及措施. 25 第一章、物业服务人员处理突发事件的原则和方法 . 25 第二章、日常管理服务突发事件处理预案. 25 第九章、服务质量承诺及保证措施. 29 第一节、各项管理服务承诺及指标. 29 一、培育物业服务品牌. 29 二、服务承诺及指标. 29 三、实施“精细化”管理措施. 29 第二节、物业企业管理方案. 30 一、房屋和水电气热等附属设施管理措施 . 30 二、环境卫生管理具体方案. 31 三、绿化养护管理的具体实施方案. 32 四、各类档案建立和管理. 32第一章、响应招标文件服务内容及要求我公司在收到招标文件认真仔细阅读后，对招标文件关于服务需求的内容和要求仔细研究， 对招标人的服务需求的内容和要求完全响应。

具体响应内容见下表：序号招标文件要求招标文件要求响应备注1 房屋和水电气热等附属设施设备维修、养护和管理1. 主要任务1) 设施设备维修 XX 内的各房屋建筑日常维修、养护和管理, 主要包括房屋内水电气暖设施维修、营产营具维修等任务等任务( 不含高压配电、电梯、中央空调、空气源等设备维修), 并落实每年对 XX 内所有楼面清洗至少 2 次，每年对房屋结构检查至少2 次，每季对房屋梁、柱等涉及使用安全的主体部位检查1次对所有房屋屋顶防水检查检修1 次2) 设施设备日常维护管理XX 内各类设施设备日常维护管理, 主要包括给水、排水排污、供暖、供气、消防、公共照明、制冷制热、士官公寓住户及各宿舍热水器、太阳能设施（城东XX ）；水泵房及污水处理中心、水景设施设备、配电设施设备、及其他设施设备的维护2. 区域划分物业服务单位负责 XX2 个XX 水电气暖维修及营产营具维修3. 保障方法1) 设施设备维修营房维修依据任务清单, 在前期人员政审的基础上, 由使用单位的物业服务联络人( 通常由连队文书或管理员担任) 根据维修任务需要直接联系物业公司上门维修, 并全时现场监督地方人员施工 , 确保安全可靠。

针对服务保障任务的轻重缓急, 区分为一般、紧急、特急三个级别, 具体由我部规定响应时间2) 设施设备日常维护管理设施设备维护由物业服务单位负责, 制定维修、养护和管理计划, 设立各类设施设备台账 , 定期对其进行检查 , 一旦发现问题 , 立即进行维护 , 做好各类台账登记3) 公共区域维护管理维修和维护管理均采取包工不包料的形式, 及由我部提供材料 , 物业公司派人维修具体为 : 我部选取 1 家定点材料公司 , 使用材料由物业公司随用随取, 维修时耗材由定点材料公司,使用单位 , 物业公司签字确认 , 并做好各类台账登记 , 我部每季度向定点材料公司核销材料款4. 人员配备 ( 共5人) 其中管理人员 1名, 负责XX 全部物业服务的联络工作以及资料整理，电工2 名(持电工四级以上中级技能证书) ，负责 XX 内用电设施维修、电路维护，每月用电量抄表；水暖工2 名, 除负责 XX 上下水管路、供完全响应招标文件要求暖管路 , 水卫设施外 , 还应负责锁具、门窗等其他五金的维修水暖工建议留用XX 原有水暖电工2 绿化管理1. 主要任务XX 内及营门口的乔 , 灌木, 篱, 球, 地被、攀援植物修剪 , 绿化植被施肥 , 防病防虫 , 对倒伏倾斜的树木及时扶正, 加固, 绿化区域内的绿化垃圾清理, 保持绿地清洁整齐 . 2. 区域划分。

物业服务单位负责 2 个XX 营门口及 XX 内所有绿化养护3. 保障方法草坪养护需保证年度对草坪进行2- 3 次集中修剪，草皮高度在10cm 以内；生长季节长势良好，不枯黄，春季返青良好绿篱养护需保证断面形式、高度、宽度基本符合设计风格；适时修剪，保持篱顶、篱壁平整；生长健壮、无枯枝断条，无明显脱脚；造成损害及病虫害珠数在5% 以内，对危害枯死植株需补种树木养护需保证树木生长茂盛、植株健壮、树冠完整；观赏类树木修剪得体，符合营院氛围；叶色保持正常，生长期内黄叶、焦叶、卷叶株数在5% 以内，无枯死枝权，基本无交叉枝、并生枝和徒长枝；同一路的行道树修剪方式相同，主侧枝分布合理，剪口处理完好；对危害枯死树木需补种，并保证存活绿化机械(3 台割草机， 1 台割草车， 1 台打药车， 1 台绿篱机， 1 台油锯）由我部交接给物业公司，物业公司负贵维修保养，并根据绿化情况增加绿化机械，合同期结束后，物业公司按交接前机械完好情况交接于我部4. 人员配备按需调配）其中园艺师 ( 持园林绿化初级以上证书 )1 名, 绿化工数名绿化工工作时间为三月中至11 月中, 负责XX绿地浇灌、修剪、病虫防治、施肥、扶正加固、喷嘴维护, 冬季乔木修剪以及必要维护。

完全响应招标文件要求3 环境卫生管理及垃圾清运1. 主要任务XX 垃圾清运、消毒灭害、每天负责拉运2 个XX 垃圾、设施设备的维护管理,XX内卫生打扫，办公楼、士官公寓清洁等工作2. 区域划分地方物业服务单位负责 2 个XX 除宿舍及宿舍楼前后以外所有地区（宿舍楼前后指水泥地面，水泥地面完全响应招标文件要求以外区域由物业服务公司负责）3. 保障方法服务区域的公共卫生区每日至少打扫1 次、垃圾桶每日清理 1 次、及时整理招待所房间卫生, 清洗被褥雨污水井每月检查一次、雨污水每年疏通一次, 化粪池每月检查一次、每季度清掏一次( 清理时物业公司上报我部 , 由我部统一核销 ); 此外, 每季度对窨井、明沟、垃圾池喷洒药水一次(6、7、8 每月喷洒一次 ). 4. 人员配备按需调配办公楼需配备固定清洁人员一名，士官公寓临时接待住房需配备固定保洁员1 名其余区域清洁人员按需配备4 浴室管理及司炉服务1. 主要任务餐饮保障中心锅炉每日三餐的蒸汽供应及三次官兵开水供应；每周2 天的洗澡热水供应；冬季负责供暖锅炉保障2. 服务标准浴室日常使用管理、消毒保洁、设施设备( 含非供暖期锅炉、换热间及管道等) 日常检修维护及浴水供应。

建立浴室使用管理相关规章制度, 定人、定责、定岗洗浴水温夏季保持在39, 冬季不低于40，提高节能管理措施 , 节约使用水、电、气每次开放后及时清整环境卫生、定期消毒, 并经常对浴室通风换气保持衣柜整洁卫生、室内通风；坐椅无水渍, 地面无积水、垃圾管理人员巡视检查不间断, 及时救助晕堂人员 , 及时清理地面积水 , 防止滑倒对浴室用锅炉、热交换设备、水泵、管道等设施设备进行维护保养联系水控系统厂家, 处理水控系统出现的各种问题4. 人员配备 (按需配备 )其中长期司炉工 2-4 人(持有特种设备操作证 ) 负责24 小时对餐饮中心锅炉进行司炉, 根据洗澡时间对烧洗澡锅炉，临时司炉工根据需要配备城东院落司炉工根据实际情况配备）完全响应招标文件要求5 其他事项物业公司负责家属院电卡充费, 基地水电费代缴或开具发票等事项完全响应招标文件要求第二章、物业管理整体设想及规划第一节、物业管理服务的整体设想及策划思路一、物业管理的目标及战略构想对物业实行企业化、 经营化管理， 克服旧体制的弊端， 最大限度地实现物业的社会效益、经济效益及环境效益的统一和同步增长二、物业管理服务的整体设想及策划思路以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，针对某部XX院落2 个 XX物业服务的特点，我们在物业服务上要定位管理理念，树立“服务以人为本”、 “管理以物为本”的意识，以实现全面改善工作与生活质量，创造文明居住环境。

三、管理机构设置和规章制度合理设置管理机构， 健全和完善各项规章制度， 严格人员的素质管理，运用现代化管理手段，致力于精神文明建设，实施品牌和形象策略四、管理人员的配备及管理我们在人员配备上坚持以 “精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平也重道德”的用人标准，严把人才选聘关我们要求事务管理人员必须是一专多能，实行一岗多职五、各项管理服务承诺及指标根据物业管理服务及某部XX院落 2 个 XX实际，合理制定各项工作指标，并公开服务承诺，以促进工作质量、完成工作目标六、物业企业管理方案合理制定房屋和水电气热等附属设施设备维修、养护和管理、绿化管理、环境卫生管理及垃圾清运、 浴室管理及司炉服务等各项工作实施方案及管理措施，保障各项工作及目标高质量完成七、企业经济效益通过正确核算物业管理经营成本，在为招标人提供超值服务的同时，采取有效增收节支措施，不断提高经济效益，走可持续发展之路第二节、物业管理的目标及战略构想一、总体目标针对本项目的特点，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，更好地发挥物业最大的使用功能，使其保值增值，为官兵创造整洁、文明、舒适的生活、工作环境对物业实行企业化、经营化管理，克服旧体制的弊端， 最大限度地实现物业的社会效益、经济效益及环境效益的统一和同步增长。

二、战略构想1、 引入人才的市场竞争机制， 培养和造就一支作风好、 技术硬、业务精、视野宽的高素质员工队伍， 为企业进一步发展奠定坚实的基础2、采取以物业管理为主线，谋求多元化发展的经营策略，增强企业的经济实力，企业发展纳入有计划、可持续发展的良性轨道3、不断完善企业管理制度，运用现代化企业管理方法，实行内部资源优化组合，强化企业文化建设，形成自身的管理特色，创立企业管理服务品牌4、注重团队建设，提升企业形象，建立社会公众关系，参与社会公益活动，扩大企业品牌影响，回馈社会对企业的支持和帮助第三节、物业管理服务的整体设想及策划思路以适宜招标人工作与生活的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以全面的改善居住质量、创造文明居住环境为目标：一、管理理念定位树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识一）服务“以人为本” ，实施“人性化”的物业管理1、对招标人体贴入微的人性化、家庭式关怀2、引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工作的实施提供保障1） 多层面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需要2） 主张管理者与员工之间充分沟通， 体现人与人之间的平等3）关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。

4）为员工创造公平竞争的工作氛围， 实现“能者上，平。