保利地产税收筹划.doc

     目录一、企业发展概况 5（一）企业介绍 5（二）组织架构 5（三）企业文化理念 7（四）企业基本战略 7（五）企业经营思路 8（六）企业经营模式 8（七）企业财务状况 10（八）市场环境 10（九）挑战及应对 12二、税收政策 13（一）主要税种及税率 13 （二）税收优惠 13（三）税收政策及变化 14三、涉税分析 14（一）所得税费用组成 14（二）所得税费用与会计利润的关系如下 14 （三）营业税金及附加组成情况 15 （四）应交税费组成情况 15（五）税收负担分析 16（六）企业的关联方及关联方交易 16四、企业的主要税收风险 18（一）利率风险 18（二）信用风险 19 （三）流动性风险 19（四）汇率风险 19五、税收筹划方案设计 19（一）营业税的税收筹划 20（二）企业所得税的税收筹划 24（三）土地增值税的税收筹划 28参考文献 31保利地产税收筹划方案设计一、企业发展概况 （一）企业介绍 保利房地产（集团）股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048）是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续五年荣膺中国房地产行业领导公司品牌，品牌价值已突破300亿元。

总部位于广州2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业截至2014年底，公司总资产突破3600亿元保利地产成立于1992年，2002年成功完成股份制改造，遂开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展目前，公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖56个城市的全国化战略布局，拥有292家控股子公司，业务扩展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业 （二）组织架构公司按照《公司法》《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制公司的组织架构如下： 从图中可以看到保利的管理模式倾向于中央集权，因此公司副总经理同时是各部门负责人，在各部门中心之下又分为各区域和物业等其他专业公司中央集权的模式能够实现高效率的运作垂直式的管控模式使得公司能够控制住各子公司的资源及人员调配，减少项目决策的风险，有效控制成本保利集团主要对人力资源、项目立项、资金调配及品牌管理，在一定程度上保证了子公司的独立自主，可提高决策精准度。

（三）企业文化理念保利地产奉行“和者筑善”的品牌理念，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱 （四）企业基本战略 保利地产坚持基本战略“三个为主，三个结合”：以房地产业为主，适度拓展相关行业；以中心城市为主，逐步辐射二三线城市；以住宅开发为主，积极拓展多元业态的发展模式扩大经营效益与提高开发效益相结合；开发性收入和经营性收入相结合；资产经营和资本经营相结合另外，保利地产自2002年开启全国化战略布局在2014年年初，又提出了“3+2战略”，即以北上广为核心，在环渤海、珠三角、长三角，构建三个300亿级的城市群，在以成都、重庆(楼盘)为中心的成渝，武汉为中心的中部，构建两个200亿级的城市群保利地产自上市后一直依循从区域中心向周边的顺序扩展，实现了销售跨越式提升现如今，保利地产进驻城市数量已扩大至56城 2012年，保利地产首次实现了销售额突破千亿，截至2014年已达到3600亿的规模。

在迈入千亿阵营之后，保利地产依旧以成长型企业作为定位，继续深化城市布局、拓宽融资渠道、培养商业、养老、旅游等增长极，为公司后千亿时代稳步增长作好铺垫 （五）企业经营思路 根据公司年报可以总结出保利地产的经营思路主要如下： （六）企业经营模式房地产经营模式主要是房地产企业在国有土地上、城市规划区内进行房屋建设、转让或者销售、出租的行为从国家代表可以分为“香港模式、美国模式、日本模式、新加坡模式”等影响中国房地产业最大的两种模式是“美国模式”和“香港模式”美国模式的主要经营流程属于专业化经营模式，每个环节由相互关联的服务内容不同的专业公司来完成，将经营流程中的每个工序都进行了专业的细致分工，主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存，使得每一个环节都有利润可获得，是一条横向的价值链其以金融资本为运作核心，真正的幕后主导是资本香港模式主要是由一家开发商完成土地购置、房屋建造、商品房买卖和公司运营管理，是一条纵向价值链，被称为全能型开发商香港模式中房地产开发商大多数依赖各大银行进行融资，注重土地的储备量，多有预售制度保利地产属于带有“美国特色”的全能型开发商。

它是以香港经营模式为基础，以美国经营模式为流程的开放商在开发路线上，保利地产保持着“置地-开发-出售”全能型的模式，注重土地的储备，在业务定位上坚持着走低利润和高周转的路线，在业务范围上形成了高度专业的地产商在融资管理结构控制上，保利地产的融资风险结构属于高而不危，因其有着较好的短期偿债能力和强大的财团支持在资金模式中，保利地产投融资期限匹配度是短投长融，为稳健性投融资模式在运营模式中，保利地产的成本管理已经从粗放化的管理转换到了精细化的管理，在成长模式中同时注重股东回报率和留存比率 （七）企业财务状况从上可以看出，保利地产的营业收入、净利润均在增长，但增速相比于之前明显放缓其他财务指标多有减小但大体保持稳定在2014房地产市场整体不景气的状态下，保利地产财务状况保持稳定已属良好纵向比较，在同行业上市公司中，保利地产总资产位于万科之后的第二位，营业收入和净利润均为第一名但净资产收益率、销售毛利率、每股收益等均为20名左右 （八）市场环境2014年房地产市场整体规模呈现高位回落的态势，行政性调控措施逐步淡出，行业渐入成熟发展的新常态商品房销售量价同比下降，但成交规模仍保持较高水平。

商品房新开工面积同比减少，投资增速大幅下降、创历史新低，但全国土地购置均价却逆势上涨年内土地购置面积为3.34 亿平方米，为近5 年内的最低水平，同比下降14%，而土地购置费用同比增长29.3%至1.75 万亿元，保持了持续增长态势，土地购置均价则逆市上涨逾50%至5230 元/平方米在商品房销售量价同比下降的情况下，地价却未现调整，这也是抑制房企土地投资热情的一个重要因素从行业资金面来看，行业资金来源同比微降，整体偏紧从资金来源构成来看，信贷支持力度不足、市场利率居高不下，商品房销售和资金回笼速度放缓，导致其他资金来源（主要为个人按揭贷款和定金及预收款）同比减少，在房地产开发资金来源中的占比下降从行业政策面来看，全年处于行政调控手段逐步退出、政策环境整体渐趋宽松的过程中2014 年7 月11 日住建部明确提出“千方百计消化库存”，30 多个城市随后陆续退出限购，截至年底除北上广深及三亚5 个城市外，其他限购城市已全面取消限购展望2015 年，行业内对流动性支持保持中性偏乐观判断2014 年底的中央经济工作会议把稳增长作为2015 年五大任务之首，仍将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并强调“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，因此除一季度的降准降息之外，预期年内货币政策仍将持续宽松，以对冲外汇占款下降，保持合理流动性。

其次，各级政府对于房地产行业的态度已从过去的抑制房价上涨转向促商品房销售、促房地产开发投资，因此判断行业政策环境将持续友好，并存在进一步改善的可能最后，新型城镇化的持续推进，仍将推动房地产行业中长期向好发展，但行业进入发展新常态也是一个不争的事实新的发展阶段中，商品房库存高企、宏观经济增速下台阶，整体上制约了房企的投资热情，消费者的购房态度也发生了微妙的变化；但随着支持政策的落地、流动性改善及商品房库存水平的降低，市场将重新进入平稳增长特别是对于以省会城市为主的一、二线中心城市，由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲，必将成为未来最具活力的商品房市场 （九）挑战及应对在行业步入发展新常态之后，保利地产将面临市场规模整体增速放缓、波动加剧，房地产项目开发盈利水平趋势性下降，区域市场分化加剧、投资风险加大，房地产行业发展模式转变和创新等方面的行业共性挑战同时，随着行业集中度的不断提升，2014 年销售规模TOP10 房企的市场份额已达17.2%，市场也出现了扎堆一、二线城市的现象，销售超千亿的房企也即将全部登陆资本市场可以预见，房地产企业之间的竞争将更趋激烈，如何保持和提升行业竞争地位是其面临的一大挑战。

面临系列挑战，保利地产一方面将依托已有的集中于一、二线城市的项目资源、低成本及多元化融资能力、优秀的管理团队和管理经验等优势，加快去库存、优化存量结构，持续推进项目投资和开发管理的精细化、降本增效；另一方面借助国企改革的契机，积极推进公司在管理机制和养老产业等增量业务上的改革创新，激发企业和管理团队活力，努力实现公司持续健康发展，保持行业竞争地位和优势二、税收政策 （一）主要税种及税率存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明如下： （二）税收优惠无 （三）税收政策及变化国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）保利地产公司应严格按其规定执行三、涉税分析 （一）所得税费用组成： （二）所得税费用与会计利润的关系如下： （三）营业税金及附加组成情况： （四）应交税费组成情况： （五）税收负担分析：所得税费用占税前利润的比例8.29%15.41%所得税费用占净利润的比例9.04%18.21%总税费占税前利润的比例26.95%50.91%总税费占净利润的比例29.38%60.18%应交税费占速冻资产的比例12.15%14.19% （六）企业的关联方及关联方交易 1.关联交易的政策 一个集团控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响；或另一方控制、共同控制该集团或对该集团施加重大影响；或一集团与另一方或多方同受一方控制、共同控制的，均被视为关联方。

根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》的要求，持有本公司5%以上股份的企业或者一致行动人以及直接或者间接持有本公司5%以上股份的个人及其关系密切的家庭成员等企业或个人也属于关联方2. 关联方其他应收款3. 关联方其他应付款四、企业的主要税收风险 保利地产在正常的生产经营过程中存在各种风险：利率风险、信用风险、流动性风险、汇率风险、行业风险、经营风险等这些风险会直接或间接地影响公司的现金流及会计利润，导致应纳税所得额的变化，可能会调增应纳税所得额其他各种税种也会收到税收政策的调整的影响 （一）利率风。