国内外控规经验.doc

国内外控规经验控制性详细规划思想最早于1980年由美国女建筑师协会带入中国.在美国叫区划条例（Zoning Regulation)，从1916年-1961年经历了几十年的时间和完善，逐渐成熟，包括了城市设计导则和设计标准等内容,对容积率、日照、开放空间、单元开发、建筑高度、地块尺寸、停车标准等由于政治体制和国情不同，在德国叫建造规划、香港的法定图则和契约控制等美国Zoning目的:Zoning是把城市划分成区域.这个区域就称为Zones 它主要是对土地的使用进行必要的限制.对在这块土地上的建筑物也进行必要的控制Zoning是一个控制土地使用和执行General Plan的主要工具权限：Zoning是由加州宪法授予给当地政府的权力它必须符合该地区的General Plan的长期目标如果这两者出现冲突，以General Plan为准任何人都可以向州政府举报任何违背General Plan的行动.Zoning通常规定：1．  使用性质（用地性质）2．  最小的可出售或者可使用的土地大小3．  建筑物高度4．  土地建筑覆盖率5．  建筑红线6．  建筑密度7．  绿化8．  停车比例等等1960年，区划法开始对促进宜人空间的创造和保护特色区域加以关注.1961年，纽约对区划法进行了全面的修改，增设了城市设计导引原则和设计标准等新的内容,增加了设计评审过程，使区划成为实施城市规划和设计的有力工具。

        这些标准包括：    (1）容积率（Floor Area Ratio)        这是对建筑体积的控制，规定建筑物的基地面积与高度关系，改变以往单纯控制建筑高度的做法    (2)日照范围(天空曝光面)(Sky Exposure Plane）        曝光面是一个斜面，是在街道范围上空的某一特定高度以上按特定斜率所形成的控制面，这里的高度和斜率由一定时间内的日照条件来确定.    （3）空地率（Open Space Ratio）        鼓励在一定的容积率下多留空地，制定比较合适的容量此外,为了克服单一的地块控制，还衍生了一系列的奖励政策    （4)规划单元开发(Planned Unit Development）        在包含两个或两个以上分区的较大规模土地开发中，开发商在满足一定的人口密度、空地率及交通或公共设施的需求下，可以自由安排其他项目.    （5）奖励区划(1ncentive Zoning）        规定开发者如果在高密度的商业区和住宅区内兴建一个合乎规定的广场，可获得增加20%的基地面积的奖励，奖励的容积率也可通过其他公益事业来实现.    (6)开发权转让（Development Right Transfer）        主要用于城市中需要保护的主要地段，如标志性建筑、历史建筑、独特的自然形态等,将这些资源上空未被开发的空间权转让到其他基地中(容积率转移），得到开发权的开发商将被批准在容积率控制之外增加一定的建筑面积，这种补偿符合开发商追求最大面积的要求.由于美国以前没有城市土地规划的传统，早期的建筑条例也很不规范。

因此，土地分区管理概念一经传入，便很快得以推行，被用于处理各种各样的问题区划原理：将其所辖的地区在地图上划分成不同的地块，对每个地块制定管理的规划.确定具体的使用性质或允许某种程度的土地使用的混合等.它们也确定了新开发的物质形态方面的标准或控制指标这些控制还扩展到:1、 建筑的最大高度，2、 建筑物四周的最小后退距离,3、 地块的尺寸和覆盖面积(通常以容积率来界定)或建筑的体量，4、 最小的汽车停车标准等.区划的主要内容和方法内容——对规划进行界定的条例文本、确定地块边界并运用条例条款的区划地图(zoning map)条例文本内容：内容和目的、定义、地块边界轮廓、各项规则的清单、规划委员会、上诉委员会、立法机构、具有相应司法权的法庭和职责、区划地图的编制和审批程序、区划地图与综合规划的一致性要求、不同手续的成本以及有关申请、上诉等程序的规定基本内容: (1)确定土地利用的性质，增加了新的土地利用类型,如：        ①混合利用区——通常为商业与住宅混合建造区        ②特殊用途区——为保护具有突出传统特征或为城市发展而限定的特殊保护地段        ③有限开发区-—仅在满足区划法规定的某些条件下才允许开发的地区。

        ④集合建设区——多为在住宅区内为争取好的环境而集中建设的地区.        ⑤鼓励建设区--允许给予一定的优惠条件换取某些公众利益需要的地区2)确定土地容量    土地容量是土地利用的定量控制指标，表明土地的开发强度包括用地大小、建筑密度、院落大小、建筑物后退、建筑物的高度和体量3）确定环境容量    将城市设计的相关内容纳入其中,对居住用地、商业用地和工业用地以不同的标准、不同的内容要求进行指标控制.德国的区划法和建造规划：《建设法典》中确定城市规划为二级等级体系,包括预备性土地利用规划和建造规划两级.建造规划包含有一系列法定指标去规范特定地区的城市有序发展建造规划的制定并不总是需要一个现成的预备性土地利用规划,特别是当一个单独的建造规划足以胜任管理城市发展时，可以在预备性土地利用规划制定和修编之前制定.建造规划的内容包括：（参考《德国建造规划评析》）1、 建筑和土地利用的类型和强度；(建筑密度、容积率、立方米率、楼层数和建筑高度）2、 覆盖类型，（开放覆盖or封闭覆盖）3、 建筑在地块中的位置;(建筑限制线、后退要求线、覆盖进深）4、 公共基础设施和公用设施相关的控制指标；5、 绿色空间和相关保护地区的控制指标，6、 特殊用地类型的控制指标;7、 公共交通设施和主要道路的控制指标。

除了规定的以外,建造规划还包括了识别符号、相关信息以及其他立法中的有关规定公众希望了解涉及自身财产和周边环境的法律规定,建造规划的这些附加细节是为了使规划包含更加广泛的信息来源，为公众提供全面的服务特例许可开发：每一部建造规划包括了作为规划地区原则上批准开发的信息，通常情况下还包括作为例外情况可以许可的开发类型此外，建造规划还可以在以下情况下给予控制指标的个别特许：———出于公共利益的考虑—-从城市发展利益的角度,背离规划有充分的理由,且未对规划的根本意图产生影响——-建造规划的实施遭遇未曾预料到的明显的困难与我国控规的异同：l 相同——控制指标类似,目标都是为了控制、规范和引导城市开发,保障城市可持续的发展l 不同——控制性详细规划缺乏明确的法律地位，而建造规划具有《建设法典》明确规定的地方法律法规的地位，且这种法律约束力远远超过预备性土地利用规划控规对于一些与经济利益紧密相关的指标（如容积率等） 的确定,仍由规划师根据经验或现有案例加以确定,缺乏明确的技术标准指导和统一的原则；而建造规划具有《建设法典》及各种相关法律所确定的规范及成熟的技术方法和编制程序《联邦土地使用法规》中详细规定了各类用地控制指标的参考数值。

控制性详细规划对公众参与和市民参与没有明确的要求；建造规划的公众参与包括的范围很广,既包括本地的市民,相关公共机构,还包括所谓邻里，既邻接地区和城市,甚至还有专门的“社会规划"(Social Plan） 以推进建造规划的社会认同香港的“契约”控制我国香港特别行政区的规划体系由三个层次规划组成：全港发展策略规划、次区域规划和地区规划地区规划是详细的土地用途图则,它通过把土地划作不同用途，将全港及次区域层面所制定的概括性规划原则,在地区层面落实.香港土地使用强度控制的内容并不多，主要有基地系数(Plot Ratio）即容积率、基地覆盖率、沿街建筑高度、开放空间等等地区图则分为法定图则和政府内部图则两类l 法定图则由城市规划委员会根据《城市规划条例》制定，包括分区计划大纲图(Outline Zoning Plan）和发展审批地区图(Development Permission Area Plan）1、 分区计划大纲图是界于次区域发展纲领和发展大纲图则之间的一个层次，也是香港城市规划惟一的立法图纸,任何发展，包括房屋工程或用途更改，应与图则的规定相符图则中的土地用途分区分为住宅、商业、工业、休憩、政府、社区、绿化、自然保护、综合发展、乡村式发展、露天贮物或其他指定用途,图的比例一般为1：5000，每份图则均附有一份“注释”,作为该图则的一部分，并按区列出经常准许的用途（第一栏)和须取得城市规划委员会许可的用途(第二栏)。

2、 发展审批地区图只是中期性的法定图则,有效期3年l 政府内部图则有发展大纲（Outiine DevelOpment Plan)和详细蓝图(Layout Plan），更详尽地标明区内土地用途及道路骨架等，一经批准，便称为“获采纳图则”,虽没有法定效力，但政府部门也都要依据其内容加以贯彻.租约--控制土地的开发利用政府通过租让土地，由租约来控制土地的开发利用，香港的土地归政府公有，其土地政策的核心是土地的租用制（Lease-hold system）政府部门对开发商进行控制的重要的依据是地契条款，即地契附加条件地契条款是对售出或批租给私人开发的地块进行各方面的管制，由屋宇地政署地政处事先征询城市规划处及其他政府有关部门意见后拟定包括：①土地使用性质；        ②建筑控制:如建筑类型、高度、容积率、覆盖率、后退红线等等;        ③建筑形式及组合方式:要求承租人新建的建筑必须与相邻的建筑是同一形式的，在高度、特征及外观上都要与环境协调；        ④道路:地块内的所有街巷都要符合政府规定;        ⑤绿地：地块内绿地的形式和设计要由政府审批，而其日常维护由业主负责；        ⑥防干扰：业主不对邻近地块产生任何不良影响；        ⑦停车场：政府须审查地块内的单位建筑面积车位数是否符合要求；        ⑧建筑违约诉讼：建筑工程须符合所有地契附加条件和所有相关条例法规;        ⑨其他类包括:奖励条款，交通接口，污水处理等。

        ⑩完工时间：一般规定土地出让后4年完工.这样，政府通过将规划要求纳入地契附加条件之中而实现其规划意图日本的土地使用区划土地使用区划是日本城市土地使用规划体系的核心部分城市化促进地狱划分为12类土地使用分区,包括7类居住地区、2类商业地区和3类工业地区在不同的土地使用分区，依据城市规划法和建筑标准，对于建筑物的用途、容量、高度和形态等方面进行相应的管制.目的：为避免用地混杂所造成的相互干扰、维护地区形态特征和确保城市环境质量.法定依据：是城市规划法和建筑标准法.内容：城市规划法规定土地用途、地块面积、基地覆盖率和容积率,建筑标准法则设计到建筑物的具体规定 （比如斜面限制和阴影限制）尽管如此,土地使用分区制度作为对于私人产权的有限控制,只是确保城市环境质量的最低限度，但不能达到城市发展的理想状态.。