9月合肥商业项目价格分析报告.ppt

合肥商业项目价格分析报告合肥商业项目价格分析报告Ø前言概括前言概括Ø合肥商业项目案例合肥商业项目案例Ø总结总结前言概括前言概括 20112011年年9 9月份合肥市区商业项目成交套数月份合肥市区商业项目成交套数900900套左右，成交量套左右，成交量3.773.77万平米，近几个月万平米，近几个月，合肥市，合肥市区商业成交套数和成交面积均环比增加根据分区商业成交套数和成交面积均环比增加根据分析，这都是一些小户型商铺销售体推动的，如析，这都是一些小户型商铺销售体推动的，如9 9月月1010号开盘当日去化率最高的港汇场号开盘当日去化率最高的港汇场· ·琳琅街项目，琳琅街项目，推出推出套数套数199199套，套，主力商铺主力商铺面积为面积为30~5030~50平米，当平米，当天销售天销售180180套；以及销售较好的豆瓣汇步行街项套；以及销售较好的豆瓣汇步行街项目，目，9 9月月2424开盘，共推出开盘，共推出200200多套多套8-308-30㎡㎡内铺，内铺，100100多套多套40-36040-360㎡㎡外铺，当天去化率外铺，当天去化率40%40%左右；可以左右；可以看出合肥小户型商铺市场前景良看出合肥小户型商铺市场前景良好。

好 以下是以下是9 9月合肥几个重点商业项目的价格情月合肥几个重点商业项目的价格情况基本信息基本信息案例一案例一 ———— 世纪天乐广场世纪天乐广场2元/平米/月物业费门面为0.3%，内铺为48%公摊合肥新站区铜陵北路与物流大道交叉口项目位置1200个车位数 59000平米占地面积 78000平米总建筑面积 新宇建筑工程有限公司施工单位合肥世纪天乐商业经营管理有限责任公司代理公司 合肥现代物流园区投资发展有限公司投资商合肥现代物流园区投资发展有限公司开发商商铺物业类别新站区区属世纪天乐商业广场项目名称本本案案 项目总建筑面积项目总建筑面积7.87.8万平米，由合肥现代物流园区投资发展有限公司着力打造集万平米，由合肥现代物流园区投资发展有限公司着力打造集购物、美食、文化休闲、娱乐等多功能于一体的城市商业广场购物、美食、文化休闲、娱乐等多功能于一体的城市商业广场买点分析买点分析Ø主力店带动主力店带动————苏宁电器、大地数字影院、万国百货、音乐魔方等品牌主力店强势入驻，获得消费者良好口碑，从而提升项目人气和品质，提高区域商业价值；Ø交通位置交通位置————项目紧邻城市主干道铜陵北路八车道，驶向和合六叶高速仅10分钟路程；Ø生态环境生态环境————项目周边环绕生态公园、瑶海公园、新海公园、天水公园、陶冲湖公园等，周边生态环境较好；Ø市场需求市场需求————项目北侧为合肥以京东方为主导最大的“显谷”，为该项目市场需求提供了发展空间；Ø投资回报有保障投资回报有保障————大体量综合体，统一招商、统一经营，开发商自持商业比例高达30%，投资安全有保证；Ø产权产权5050年年；Ø小面积，低总价小面积，低总价；Ø未来规划利好未来规划利好————项目是合肥“十一五”、1346工程重点建设项目，且在政府的规划下，轻轨1号线2012年通车，本项目紧邻1号线东侧100米，交通发达，给项目未来带来机会。

销售情况销售情况Ø项目概括项目概括————项目近期于7月24日开盘，推出2号楼三层部分商铺，30-120平米，70套房源，均价8500元/平米2011年9月份交付；Ø项目铺位数项目铺位数————一层为141个商铺，2层为199个铺位，3层为175个铺位,4层为183铺位；Ø项目业态项目业态————一层主要有超市、银行、美容美体、医药专柜、餐饮、百货、品牌店；二层主要有超市、服装 、饰品；三层主要有大型餐饮、工艺品店面；4层主要有 美食街、影城、电玩、KTV等业态；Ø户型区间户型区间————项目整体户型区间为37~120平米，主力户型在40~50平米左右，户型整体分割较为合理，主力户型总价不高，从而减少了商业风险，易于销售；Ø客户分析客户分析————80%客户来自合肥本地，90%以上客户用以投资使用，多以商人为主；Ø产品认可点产品认可点————交通位置、品牌商家的入驻、业态的合理分布Ø 销售政策销售政策————项目目前在认筹的为1栋的一层，一次性付款98折，按揭付款99折，按揭首付50%项目认筹期缴纳认筹金一万抵三万；该项目属产权式商铺，采取售后返租形式进行销售，返租5 5年，5年后可以再续约5年，前3 3年租金抵房款抵房款，以项目开业时间2011年12月23日为起算时间，1-5年返租年回报率5%5%，5-10年返租年回报率10%10%，10年后可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方或按照合同价120%120%回购。

Ø项目均价项目均价————项目整体一层外铺均价为35000元/平米，内铺均价为15000元/平米；二层均价为9500元/平米；三层均价为8500元/平米；四层均价为6500元/平米；Ø目前在售情况目前在售情况————目前项目1栋的一层正在认筹阶段，街铺35000元/平米，内铺15000元/平米，面积20-40平米，本月价格与上月相比基本无变化价格走势价格走势7 7月月2424日开盘日开盘9 9月月10-1210-12号认筹号认筹 2010.7.162010.7.16开盘开盘基本信息基本信息案例二案例二 ————豆瓣汇步行街豆瓣汇步行街框剪结构加拿大迪东联合景观规划2009年5月开工时间框架建筑类别5.39容积率40%绿化率27%公摊三亚国光投资置业有限公司投资商25613平方米占地面积 13万M2总建筑面积温州第三建筑工程有限公司施工单位明亮博远代理商安徽方兴置业有限公司开发商商业物业类别豆瓣汇步行街项目名称 项目总建筑面积项目总建筑面积1313万平米，由三亚国光投资置业有限公司着力打造，万平米，由三亚国光投资置业有限公司着力打造，项目项目集写集写字楼、住宅、公寓及商铺为一体的城市综合体字楼、住宅、公寓及商铺为一体的城市综合体本本案案买点分析买点分析Ø位置好位置好————该项目位于繁华的北一环与合瓦路交口，坐拥濉溪路商圈，承接宿州路商圈、四牌楼商圈及元一商圈新老商圈交汇，地段价值显著；Ø人流量大人流量大————项目位于北一环（濉溪路）拥有双向8车道，东侧和西侧分别为城市主干道阜阳路和蒙城路，直通市中心，人流量较大；Ø自身配套齐全自身配套齐全————项目自身整体业态齐全，写字楼、住宅、公寓及商铺为一体的城市综合体，且周边配套较为完善；Ø开发商以往开发经验开发商以往开发经验；Ø投资回报有保障投资回报有保障————大体量综合体，统一招商、统一经营，开发商自持商业比例高达60%，投资安全有保证；Ø小面积，低总价小面积，低总价；Ø市场环境市场环境————合肥商铺价格出现不断上升趋势，且北一环濉溪路商圈正在升级中，未来物业升值空间大。

销售情况销售情况Ø项目概括项目概括————项目与于9月24日上午开盘销售，200多套8-30㎡内铺，100多套40-360㎡外铺，有商铺将会上下连体出售， 当天去化率40%左右；Ø项目主要业态项目主要业态————百货,服饰,箱包鞋帽,餐饮,KTV,健身会所,美容SPA,酒吧,沐足桑拿,珠宝首饰,化妆品,眼镜,药妆店,运动用品,床上用品,图书音像等；Ø项目商铺数量项目商铺数量————440间，其中A、B座，1F门面40间，2-3F内铺350间；C、D、E座一拖二为50间；Ø户型区间户型区间————整体为20-80平米，其中A、B座1F门面主力户型为40平米，2-3F内铺主力户型为20平米；C、D、E座一拖二主力户型为80平米左右；Ø客户分析客户分析————70%以上客户来自合肥本地区，30%左右来自其他省市，80%客户为公务员或商人，主要都是用于投资使用图示：A、B座为整层3层商铺，C、D、E座一拖二商铺B B座座A A座座D D座座E E座座F F座座价格走势价格走势Ø付款方式付款方式————按揭（首付50%），一次性付款；Ø优惠活动优惠活动————一一次性付款98折，按揭付款优惠99折。

认筹优惠1-2%，按时签约优惠1%，其中A、B座内铺十年包租，1-2年6%的年回报，3-10年8%年回报，前3年租金抵房款.超额部分80%分红10年后可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方；A、B座门面和C、D、E左一拖二，包租2年，每年6%的年回报，前2年租金抵房款，2年后可以选择继续委托经营、自营、出租、卖给第三方Ø项目均价项目均价————项目总均价3万每平米，A、B座一层门面商铺均价4-5万每平米，二层内铺均价3万每平米，三层内铺均价2万每平米：C、D、E座一拖二为4万每平米；；Ø目前在售情况目前在售情况————目前主要开盘在售的为2#和3#商铺，面积为20平米，共200个商铺，均价3000左右，本月价格与上月相比基本无变化9 9月月2424日开盘日开盘基本信息基本信息 项目总建筑面积项目总建筑面积9.59.5万平米，由万平米，由浙江中翔集团浙江中翔集团着力打造集购物、美食、文化休着力打造集购物、美食、文化休闲、娱乐等多功能于一体的城市商业广场闲、娱乐等多功能于一体的城市商业广场案例三案例三 ————合肥工艺饰品城合肥工艺饰品城 框架剪力墙建筑类别上海现代建筑设计（集团）有限公司景观规划杭州湾建设集团公司 施工单位 合肥市长江东路与铜陵北路交叉口项目位置40年产权2.5元/㎡ 月物业费40-50%公摊浙江中翔集团 投资商13040.83平米 占地面积 95162.68平米总建筑面积合肥义乌小商品城管理有限公司 物业公司商铺物业类型合肥中翔房产开发商商业物业类别合肥工艺饰品城 项目名称买点分析买点分析Ø位置好位置好————项目位于瑶海区，在城市交通主干道长江东路与铜陵北路交叉口，昭示性好，多条公交布局，且交通便利；Ø周边配套齐全周边配套齐全————项目周边配套有居多大型消费市场。

如好又多超市、日之惠、 环宇家居、 金太阳国际家具广场 ，因处于发展成熟的老城区，所以超市、银行等齐备；Ø投资回报有保障投资回报有保障————大体量综合体，统一招商、统一经营，项目定位为合肥“义乌中国小商品城“依托义乌强大的后备资源，享受浙江中国小商品的专线物流配送、商家无缝对接等优势 ，吸引了合肥多家知名企业入驻；Ø浙江中翔集团的实力信誉保证；浙江中翔集团的实力信誉保证；Ø小面积，低总价；小面积，低总价；销售情况销售情况Ø项目概括项目概括————项目一期开盘于2010年10月份，目前为项目认筹期，预定2011年10月29号，项目正式开盘，目前项目总推出铺位1000个左右，去化率90%以上；Ø项目均价项目均价————现在商铺在售-1到5层，面积是20-50平米，负1层均价28000元/平米、1层均价46000元/平米、2层均价35000元/平米、3层均价29000元/平米、4层均价26000元/平米、5层均价15000元/平米； Ø户型区间户型区间————20~50平米；Ø主力户型主力户型————20~30平米；Ø住宅户数住宅户数————住宅为六至三十一层 户数825；Ø商铺铺位数商铺铺位数————商业为地下一层、地上一层至五层，总铺位在1000间左右；Ø客户分析客户分析————80%以上客户来自合肥本地区，客户的主要为公务员和商人，置业目的基本都是用于投资使用。

产品规划产品规划Ø合肥工艺饰品城规划建设净用面积13040.83㎡，规划总建筑面积95162.68㎡，其中商业建筑面积39815㎡项目建筑总层数为地上31层，地下2层的双子楼结构商住楼，其中负二层为地下车库住宅户数825户，商业为地下一层、地上一层至五层Ø商业业态规划如下：商业业态规划如下：Ø负一层负一层主要是家居生活用品区，经营类别为：卫浴日用品、陶瓷器皿、酒店用品、简易家具、日用工具、布艺家居等；Ø1 1————2 2层层是珠宝首饰区，经营类别为： 珍珠首饰、玉石翡翠、贝壳饰品、合金首饰、布制饰品、亚克力饰品、天然水晶饰品、金银类首饰等；Ø3 3————4 4层层是工艺礼品区，经营类别为：雕刻工艺、相框、画类、仿真山水、人造花、干花、水晶工艺品、旅游工艺、装饰工艺、喜庆工艺、圣诞礼品、竹木工艺、树脂工艺、陶瓷工艺、织绣工艺、文房四宝等Ø5 5层层为生产企业直销中心及配套服务区商场内部有400㎡中庭、2000㎡广场、新品展示区 负一层负一层一层一层二层二层三层三层四层四层五层五层价格走势价格走势营销模式营销模式：该项目属产权式商铺，采取售后返租形式进行销售，前三年每年返还租金为总房款的：6%、7%、8%，三年共计返还租金为总房款的21%，这个租金在购房时直接从房款总价中直接扣除，三年后总房款6%作为保底租金对实际出租金额高出保底租金的部分，按照业主90%，商管公司10%的比例进行分红，10年后按总价150%回购；销售优惠：销售优惠：1、购铺者一次性付款，可享受每间2000元房款优惠； 2、前期认筹VIP客户，可享受99折优惠； 3、自认筹之日起到10月28日止，可享受按照实际天数计算200元/天的房 款优惠；Ø目前仅有负1层房源在售，20-50平米，均价28000元/平米，预计2011.10.30为项目开业时间。

本月价格与上月相比基本无变化本月价格与上月相比基本无变化20112011年年1010月月2929号开盘号开盘20102010年年1010月开盘月开盘基本信息基本信息案例四案例四 ————华地华地·香颂道香颂道 项目总建筑面积项目总建筑面积2 2万平米，由万平米，由新华阳光集团新华阳光集团着力打造集打造合肥首家以情景主题着力打造集打造合肥首家以情景主题精品餐饮为主，娱乐休闲为辅等多业态商业精品餐饮为主，娱乐休闲为辅等多业态商业HOUSEHOUSE情景主题街区情景主题街区70年产 权1：08车位比商铺物业类别潜山路与望江路交口项目位置1.4万平米占地面积2万平米总建筑面积2%公摊2.12容积率40%绿化率东洋三建施工单位 美国贝尔高林香港有限公司景观规划新华阳光集团投资商华地置业开发商蜀山区产证归属华地·香颂道项目名称本案本案买点分析买点分析Ø位置好位置好————项目位于城市主干道潜山路与望江路交口；Ø政府规划政府规划——项目位于蜀山区“5422”规划的五大黄金商圈“黄潜望板块”，政府城市规划利好，未来物业升值空间大；Ø交通交通————项目位于城市主干道潜山路与望江路交口，南北贯通，东西纵横，20分钟直达市中心，项目东侧200米是合作化路高架，东北侧300米是五里墩立交桥，给业主出行带来很大的便利；Ø人气旺人气旺————周边高端住宅云集，随着住宅的交房使用，人气也将越来越旺。

再加上周边乐购、西环中心广场、港汇广场、1912商业街等商业的建成和发展，黄潜望也将形成新的繁华商圈； Ø7070年产权年产权；Ø主力店带动主力店带动————红府超市、肥西老母鸡、仟吉西饼、王仁和米线品牌主力店进驻强势入驻提升项目人气和品质，也提高了区域商业价值，增强投资者信心项目规划项目规划Ø项目打造合肥首家以情景主题精品餐饮为主，娱乐休闲为辅等多业态的12000平米的商HOUSE情景主题街区 ；Ø项目项目A A区和区和B B区区为单层独立沿街商业区，主要业态规划为精品超市和餐饮；Ø项目项目C C区区为5#和7#楼两层的底商部分，主要业态规划为休闲广场和社区配套；Ø项目项目D D区区为19#和20#楼两层的底商部分，主要业态规划为餐饮和咖啡茶艺A区和B区C区区D区区销售情况销售情况Ø项目概括：项目概括：项目与2010年12月6日份开盘，开盘当天推出A区1-2层50-800平米商铺，均价价格3.8万元/平米，30个左右的商铺，去化率30%目前商铺已全部推出，整体去化率90%以上，充分说明了该项目在市场定位、业态合理的划分、品牌主力店的招商方面把握的很好；Ø均价均价：A、B区独立沿街商业部分均价58000元每平米，C、D区双层均价28000元每平米；Ø户型区间：户型区间：60~800平米；Ø主力户型：主力户型：60平米;Ø层高：层高：一层5.8米，二层2.6米;Ø总铺数：总铺数：102个；Ø客户分析客户分析：50%以上客户来自合肥本地，其他省市区也较多，主要为商人和公务员，90%以上客户置业目用于投资使用。

价格走势价格走势Ø销售政策销售政策————该项目属产权式商铺，采取售后返租形式进行销售由运营公司委托经营6年，前3年租金抵房款，收益金从签约当天起算，前3年每年年回报率8%，后3年每年年回报率9%，第6年委托经营期限届满，可以选择自营、出租、卖给第三方，不回购；Ø优惠政策优惠政策——一次性付款9.8折优惠，商业贷款（首付50%）9.9折优惠；Ø在售情况在售情况————目前在售的为B区单层商铺和C、D区1.2双层商铺，面积从66到200平米不等，其中1、2双层的价格在2.8万元/平米左右，独立沿街商业B区1层商铺价格在3.8—4.5万元/平米左右；Ø本月价格与上月相比基本无变化本月价格与上月相比基本无变化1212月月1616日开盘日开盘基本信息基本信息案例五案例五 ————港汇广场港汇广场 · 琳琅街琳琅街5.5米层高框架结构安徽利港投资集团、安徽菲华房地产开发有限公司、安徽万基置业有限公司投资商安徽广厦施工单位君安国际置业代理公司安徽优德置业发展有限公司开发商8路 13路 111路 124路 129路 136路 162路到信旺华府骏苑下交通状况31万平米占地面积11多万平米总建筑面积30-50平米左右主力铺型40年产权0551—5637999 5572111 售楼望江路与潜山路交汇处向南50米售楼处蜀山区望江路与潜山路交汇处项目位置商铺物业类别蜀山区区属港汇广场 琳琅街楼盘名称本案 项目总建筑面积项目总建筑面积1111万平米，由万平米，由安徽利港投资集团、安徽菲华房地产开发有限公安徽利港投资集团、安徽菲华房地产开发有限公司、安徽万基置业有限公司等司、安徽万基置业有限公司等着力打造集涵盖了主题商业街、高端写字楼、时尚公着力打造集涵盖了主题商业街、高端写字楼、时尚公寓和高端住宅等多种物业形态的城市综合体，造就了一座集居住、游憩、办公、购寓和高端住宅等多种物业形态的城市综合体，造就了一座集居住、游憩、办公、购物、休闲、美食、商务等全方位生活平台。

物、休闲、美食、商务等全方位生活平台买点分析买点分析Ø位置好位置好————项目位于城市主干道望江路与潜山路交口；Ø人流量大人流量大————望江东路双向八车道，流畅的交通带来较大的人流量；Ø政府规划政府规划——项目位于蜀山区“5422”规划的五大黄金商圈“黄潜望板块”，政府城市规划利好，未来物业升值空间大；Ø主力店带动主力店带动————合肥百大集团旗下的时尚百货旗舰店、百大电器、合家福超市以及江苏广电旗下幸福蓝海国际影城，老凤祥银楼、金伯利钻石等多家实力商家品牌主力店的强势入驻，提升项目人气和品质，也提高了区域商业价值，增强投资者信心；Ø投资回报有保障投资回报有保障————大体量综合体，统一招商、统一经营，开发商自持商业比例高达75%，投资安全有保证 ；Ø小面积，低总价小面积，低总价；Ø自身配套自身配套————物业形态涵盖高层景观豪宅、高端写字楼、时尚公寓、一站式Shopping Mall，不同的物业形态在规划上依潜山路与望江路错落有致的分布，价值互为哺育聚合的内外在联系销售情况销售情况Ø项目概括项目概括————项目于2011年9月10日开盘，推出底商1#、2#一、二两层；3#一层、二层；商业C、商业H1—3层，商业包括199套商业街和50套住宅底商，其中开盘当天商业街基本售罄，去化率达90%以上，底商也同步热销了90%；Ø面积区间面积区间————23-300平米；Ø主力户型主力户型————30-50平米；Ø销售均价销售均价————底商均价为20000元/平米，一层均价为50000元/平米，二层均价为25000元/平米，三层均价10000元/平米；Ø总价区间总价区间————33-280万元；Ø客户分析客户分析————90%以上客户为自主经营，其余部分用于出租等投资使用， 70%~80%左右客户来自合肥本市，外省市区的客户较少，主要为商人居多。

价格走势价格走势Ø优惠政策优惠政策————一次性97折，按揭99折，“日进千金，最高3万”（从开始认筹日期至项目开盘日期，每日累计1000元优惠，于开盘当天的成交总价中扣除，最高上限不超过3万元），按时签约多1%的优惠，项目不返祖，不回购；Ø在售情况在售情况————项目目前首期商业街全部售磬，底商热销90%，价格区间为11000-56000元/㎡，底商从9600-33000元/㎡不等目前33席百大门户街铺于10月17号开始加推；Ø本月价格与上月相比基本无变化本月价格与上月相比基本无变化9 9月月1010日开盘日开盘总结总结 楼市的传统旺季楼市的传统旺季““金九银十金九银十””在在9 9月份月份拉开帷幕今年上半年，限购令实施、拉开帷幕今年上半年，限购令实施、““新国八条新国八条””出台、出台、““一房一价一房一价””政策落实、政策落实、银行三次加息以及取消优惠利率和提高首银行三次加息以及取消优惠利率和提高首付等一系列楼市调控政策重重围剿楼市，付等一系列楼市调控政策重重围剿楼市，导致购房者观望情绪蔓延导致购房者观望情绪蔓延 ，，项目住宅市场项目住宅市场受到重磅打压，而商业地产的潜力则被凸受到重磅打压，而商业地产的潜力则被凸显了出来，其未来的发展前景也愈加被看显了出来，其未来的发展前景也愈加被看好。

好 根据我们的分析根据我们的分析，，9 9月份当天开盘销售月份当天开盘销售量比较突出的商业项目，例如港汇广场量比较突出的商业项目，例如港汇广场· ·琳琳琅街和万豪广场琅街和万豪广场· ·豆瓣汇等，都是以豆瓣汇等，都是以20~3020~30平平米的小面积商铺为主销售，面积小，低总米的小面积商铺为主销售，面积小，低总价，减少投资风险的产品规划被众多商业价，减少投资风险的产品规划被众多商业项目所引用，这也显示出本案为代表的小项目所引用，这也显示出本案为代表的小户型商铺市场前景较好户型商铺市场前景较好，，相信以我们的品相信以我们的品牌实力定能乘此良机赢得较好的销售业绩牌实力定能乘此良机赢得较好的销售业绩。