沈阳房地产市场与展望.doc

沈阳房地产市场分析年报2009年沈阳房地产市场形势分析与2010年展望2009年11月30日目 录第一部分：2009年全国房地产市场形势分析 3一、全国房地产市场开发完成情况 3二、全国房地产市场销售分析 5三、全国房价走势分析 6四、全国房地产开发景气指数 7五、全国房地产政策分析 7第二部分：2009年沈阳房地产市场形势分析 9一、年度宏观环境分析 9（一）政策环境分析 9（二）经济环境分析 11（三）城市建设及规划动态 13（四）重点项目建设动态 17二、沈阳市一级土地市场分析 19（一）2004年-2009年沈阳市土地市场情况 19（二）2009年沈阳市土地市场情况 20（三）沈阳市土地供销对比情况 22三、沈阳市二级房地产市场分析 23（一）社会固定资产及房地产投资 23（二）新开工面积和施工面积 24（三）产品供应分析 25（四）产品销售分析 26（五）产品价格走势 27（六）各区域产品运行情况 28四、沈阳市三级存量房市场分析 30（一）2002年-2009年沈阳存量房市场分析 30（二）2009年沈阳各区域存量房运行情况 31五、区域板块市场分析 32六、报纸广告监测与研究 68（一）房地产广告投放总量分析 68（二）房地产硬广投放分析 69（三）项目区域推广情况 70（四）项目各月推广情况 71（五）2009年项目推广量前十排名 72第三部分：2010年沈阳房地产市场展望 73一、2010年宏观形势和宏观经济预测 73二、2010年政策环境预测 73三、2010年市场供给预测 73四、2010年市场需求预测 74五、2010年市场价格预测 74第一部分：2009年全国房地产市场形势分析一、全国房地产市场开发完成情况 （一）全国房地产开发投资情况1、固定资产投资我国固定资产投资的总额逐年上升，增幅在2009年达到最高峰，这有利于房地产行业的发展。

(数据来源：国家统计局， 截止日期：09年10月)2、房地产投资我国房地产投资多年来一直保持着增长的态势2009年1-10月份，我国累计完成房地产投资28440亿元，同比增长18.1% (数据来源：国家统计局， 截止日期：09年10月)（二）全国房地产开工与竣工情况1、商品房商品房施工面积一直保持稳中有升的态势，2009年新开工面积增速自年初以来10月份首次实现由负转正，预计明年商品房供应将会放量 (数据来源：国家统计局， 截止日期：09年10月)2、商品住宅商品住宅施工面积、新开工面积和竣工面积三项指标一直稳步增长 (数据来源：国家统计局， 截止日期：09年9月)二、全国房地产市场销售分析 （一）全国商品房销售分析2008年商品房销售面积首次出现下降，2009年房地产市场回暖，销售面积出现回转，增长率近5年来达到最高，为48.4% (数据来源：国家统计局， 截止日期：09年9月)（二）商品住宅销售分析商品住宅销售面积增长迅速，达到50.1%，同比增长高于要高于商品房1.7个百分点。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(数据来源：国家统计局， 截止日期：09年10月)三、全国房价走势分析 3月份开始，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比和环比双双上涨，同比上涨幅度较大，较为突出 (数据来源：国家统计局， 截止日期：09年10月)四、全国房地产开发景气指数3月份开始，全国房地产开发景气指数加速提高，但8月份以后，提高幅度有所放缓 (数据来源：国家统计局， 截止日期：09年10月)五、全国房地产政策分析类别日期政策政策要点金融政策2009.1.2四大国有银行发出存量房贷款调整政策对2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率2009.5.27国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整政策普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%2009.9住房城乡建设部发布《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》住房公积金贷款可支持建保障性住房2009.11住房和城乡建设部等七部门发布，《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》公积金建房将在30城市试点以各地省会城市为主税收政策2009.1.2国务院总理温家宝签署第546号国务院令2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税2009.5.25国务院在其网站上发布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》透露物业税将在今年研究开征的重要信息。

6月财政部也对研究开征物业税做出了表态，表明决策层开始下决心对此破题2009.6.16财政部表发布房屋赠与新规定房屋受赠人无偿获赠房屋后，将缴纳接近房屋价值20%的个人所得税土地政策2009.1监察部、住房和城乡建设部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》要求加强建设用地容积率管理和监督检查2009.3.27国土资源部印发《保增长保红线行动工作方案》要求落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，并制定了具体的计划和目标2009.5.1国务院下发关于《部分地区调整新增建设土地有偿使用费征收等别的通知》自2009年5月1日起,依法获得批准的新增建设用地,均按照新的征收等别计征新增建设用地土地有偿使用费,各等别对应的征收标准保持不变2009.5.13关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知优先发展产业且用地集约的工业项目，以及以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行2009.6.1监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合下发《关于适用〈违法土地管理规定行为处分办法〉第三条有关问题的通知》就违反土地管理规定行为有关具体问题作明确。

并对于土地违规压案不查将问责2009.8.11国土资源部发布《关于完善第二次全国土地调查中耕地增加或减少有关政策的通知》，《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》运用政策杠杆，进一步打消地方如实上报数据的顾虑——新政策为二次调查数据保真再助力；进一步加强建设用地管理，依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为2009.9国土资源部关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知地方政府要加强建设用地批后监管，及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息2009.9.26国务院发布了《关于集约用地的通知》①土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用②土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费2009.11.12国土资源部关于印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》的通知商品住宅项目，宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷2009.11.19国土资源部发布关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作通知为确保第二次全国土地调查数据的真实准确，在全国范围内开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地的核实工作住房保障2009.5.16国土资源部土地利用管理司发布《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。

同时，各地被要求在6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定2009.5.22住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁部《2009-2011年廉租住房保障规划》计划用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题国家房地产政策分析：l 在住房保障方面：2009年国家继续加大住房保障计划，有效地刺激了低收入居民的消费l 土地方面：主要体现在：一是加强土地开发环节监管，二是严打囤地现象这些政策的出台一方面降低入市门槛，打破大的房地产开发商垄断局面，另一方面大面积土地被分割后，原来有一个开发商开发的地块，现在由几个开发商共同开发，在两年内必须开发的政策下，楼盘推出数量势必会增多，这样市场间的竞争会更加激烈l 税收政策，体现在扩大了房产税征缴的人群范围，强化房地产流转环节费用的征收以及物 业税开征方面l 金融方面，上半年体现在贷款利率优惠方面的利民政策和调整商品住房投资的最低比例，降低房地产商资金压力方面，下半年主要体现在支持公积金贷款建保障性住房方面2009年我国采取积极地财政政策和宽松的货币政策，来保增长，扩大内需房地产方面也不断出台利好政策：上半年，购房者贷款利率可7折优惠的政策，刺激了购房需求，消费者得到了实惠。

调整了商品房投资比例，可以说是降低了进入房地产的门槛，提高了资金的利用率，另一方面，下调资本金投资比例，有利于缓解开发商资金压力，刺激了投资，拉动经济增长下半年，支持公积金贷款建保障性住房政策，主要是由于今年保障性住房建设进度缓慢，截止8月份，地方保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6％公积金贷款建保障性住房，不但增加了一个保障性住房建设的资金来源，提高公积金的利用率，而且，在资金有保障的情况下，加快保障性住房的建设进度通启观点：进入2009年后，我国政府全面启动相关的经济刺激计划，制定的相关宏调政策也加紧落实经过一年休眠的“刚性需求”在经济恢复及政策刺激下开始释放，量价齐升第二部分：2009年沈阳房地产市场形势分析一、年度宏观环境分析（一）政策环境分析1、金融政策日期政策政策要点2009.2沈阳房交会提出“押旧房买新房”方案①以旧房作抵押申请新房首付款，再筹措资金，支付新房尾款②旧房抵押贷款还款期限3年，偿还方式为“按月还息、3年后一次还本”③3年内贷款利息由出售新房的开发商承担2009.3.1沈阳住房公积金管理中心出台11条“新政”①最高贷款公积金限额个人25万元，二人40万元，三人及以上50万元②职工足额缴存住房公积金满6个月即可申请住房公积金贷款③购买精装房、公寓首付款不低于总房款50%，购买复式商品房不低于30%④个人需要组合贷款时，新增商业组合贷款部分享受七折优惠利率⑤自主择业的军转干部开户缴存公积金并补缴6个月（含6个月）以上的公积金，即可以申请住房公积金个人贷款。

2009.3.5中国银行沈阳分行调整贷款利率个人住房贷款利率调整为7折2009.3.9沈阳市政府提出“宅基地房抵押购新房”政策农民到指定的担保中心申请担保，担保中心对其固定资产（蔬菜大棚、瓦房）评估，农民凭担保证明到辽中县信用合作。