第九章房地产税收.docx

第九章房地产税收房地产税收房地产税收功能、经济效应与体功能、经济效应与体制比较制比较内容提要 n一、房地产税收概况一、房地产税收概况n二、房地产税收的经济效应二、房地产税收的经济效应n三、房地产税收体制分析三、房地产税收体制分析知识总结n一、税收的定义一、税收的定义n二、税收的职能二、税收的职能n三、税收的基本构成要素三、税收的基本构成要素n四、税收的特征四、税收的特征税收的定义税收的定义n税收是国家为满足社会公共需要，凭借公税收是国家为满足社会公共需要，凭借公共权力，按照法律所规定的共权力，按照法律所规定的标准标准和和程序程序，参与国民收入分配，强制取得参与国民收入分配，强制取得财政收入财政收入的的一种特定 一种特定分配方法分配方法 它体现了国家与纳税 它体现了国家与纳税人在征收、纳税的利益分配上的一种特殊人在征收、纳税的利益分配上的一种特殊关系，是一定社会制度下的一种特定分配关系，是一定社会制度下的一种特定分配关系 税收收入是国家财政收入最主要的关系 税收收入是国家财政收入最主要的来源 来源 税收的职能税收的职能n组织财政收入组织财政收入n调节社会经济调节社会经济n调节收入分配调节收入分配n监督经济活动监督经济活动税收的基本构成要素税收的基本构成要素n纳税人纳税人即纳税义务人，又称课税主体，是税法规定的直接负有纳即纳税义务人，又称课税主体，是税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。

纳税人可以是 自然人，也可以是法税义务的单位和个人 纳税人可以是自然人，也可以是法人 人 n课征对象课征对象称课税客体，是征税的依据，即确定对什么征税，是征税称课税客体，是征税的依据，即确定对什么征税，是征税的目的物 课税对象规定着征税的范围，是一种税区别于的目的物 课税对象规定着征税的范围，是一种税区别于另一种税的主要标志 另一种税的主要标志 n税率税率税收的特征税收的特征n强制性强制性指税收是国家以社会管理者的身份，凭借政权力量，依据政治指税收是国家以社会管理者的身份，凭借政权力量，依据政治权力，通过颁布法律或政令来进行强制征收 权力，通过颁布法律或政令来进行强制征收 n无偿性无偿性指通过征税 ，社会集团和社会成员的一部分收入转归国家所有，指通过征税，社会集团和社会成员的一部分收入转归国家所有，国家不向纳税人支付任何报酬或代价 国家不向纳税人支付任何报酬或代价 n固定性固定性n税收的固定性是指税收是按照国家法令规定的税收的固定性是指税收是按照国家法令规定的标准征收的，即纳税人、课税对象、税目、税标准征收的，即纳税人、课税对象、税目、税率、计价办法和期限等，都是税收法令预先规率、计价办法和期限等，都是税收法令预先规定了的，有一个比较稳定的试用期间，是一种定了的，有一个比较稳定的试用期间，是一种固定的连续收入。

固定的连续收入 随着房地产业的发展，房地产税收在随着房地产业的发展，房地产税 收在政府收入中的比例不断提高 政府收入中的比例不断提高 在房地产经济运行过程中，房地产税在房地产经济运行过程中，房地产税收对于收入分配的调节和房地产市场的宏收对于收入分配的调节和房地产市场的宏观调控发挥着越来越重要的作用 观调控发挥着越来越重要的作用 第一节房地产税收概述一、房地产税收的概念一、房地产税收的概念二、房地产税收的特征二、房地产税收的特征三、房地产税收的功能三、房地产税收的功能四、房地产税收的构成要素四、房地产税收的构成要素一、房地产税收的概念n房地产税收是以房地产作为调节对象的一房地产税收是以房地产作为调节对象的一类税收 房地产税收涉及房地产的开发、类税收 房地产税收 涉及房地产的开发、持有、使用、经营和转让等一系列经济活持有、使用、经营和转让等一系列经济活动，征税对象涉及房地产开发经营、买卖动，征税对象涉及房地产开发经营、买卖交易、持有等各个环节的行为和标的 交易、持有等各个环节的行为和标的 n房地产税收涵盖了小编国税收体系中的绝大房地产税收涵盖了小编国税收体系中的绝大多数税种，主要包括取得环节的耕地占用多数税种，主要包括取得环节的耕地占用税与契税；持有环节的房产税、城镇土地税与契税；持有环节的房产税、城镇土地使用税；转让环节的土地增值税、营业税、使用税；转让环节的土地增值税、营业税、印花税与个人所得税等。

印花税与个人所得税等 二、房地产税收的特征n房地 产税收除了具有一般税收的共性外，房地产税收除了具有一般税收的共性外，还具有以下四个独立特性 还具有以下四个独立特性 1房地产税收税基具有不可移动性和可见性房地产税收税基具有不可移动性和可见性2房地产税收收入的地方性房地产税收收入的地方性3房地产税收的可持续征收性房地产税收的可持续征收性4房地产税收使用的公益性房地产税收使用的公益性1房地产税收税基具有不可移动性和可见性n由于房屋和土地在空间上是不可移动的，由于房屋和土地在空间上是不可移动的，基于房地产价格的一个地区的财产税基不基于房地产价格的一个地区的财产税基不会因为税收政策而流向其他地区 房地产会因为税收政策而流向其他地区 房地产税基是不可移 动的，这是房地产税收相对税基是不可移动的，这是房地产税收相对于其他可移动财产税收的显著特点 由于于其他可移动财产税收的显著特点 由于房地产外在的物质表现，房地产所有者无房地产外在的物质表现，房地产所有者无法隐藏其税负（税基） 法隐藏其税负（税基） 2房地产税收收入的地方性n房地产空间位置的不动性，使人们容易鉴房地产空间位置的不动性，使人们容易鉴别房地产税基的地方所有权。

房地产税收别房地产税基的地方所有权 房地产税收的纳税主体缴纳房地产税收是因为他们要的纳税主体缴纳房地产税收是因为他们要对所接受的政府服务付费 由于地方政府对所接受的政府服务付费 由于地方政府提供的服务有着很强的地域性，房地产价 提供的服务有着很强的地域性，房地产价格与地方政府提供的服务水平密切关联 格与地方政府提供的服务水平密切关联 3房地产税收的可持续征收性n土地作为天然的自然资源禀赋，可以被不土地作为天然的自然资源禀赋，可以被不断维护、改良、改造，实现永续反复利用，断维护、改良、改造，实现永续反复利用，房地产作为土地和土地的附着物本身也有房地产作为土地和土地的附着物本身也有使用的持久性 房地产税收税基随时间的使用的持久性 房地产税收税基随时间的变化相对平缓，变化的弹性较小 这就使变化相对平缓，变化的弹性较小 这就使房地产税收可以成为地方政府一个充足和房地产税收可以成为地方政府一个充足和稳定的税收来源 稳定的税收 来源 4房地产税收使用的公益性n房地产税收的相关法律是政府制定，是由房地产税收的相关法律是政府制定，是由政府征收、管理和使用的。

政府征收、管理和使用的 n房地产税收的使用，具有很强的公益性，房地产税收的使用，具有很强的公益性，居民为了保护他们的房地产，有兴趣和利居民为了保护他们的房地产，有兴趣和利益冲动通过公共参与（如投票等）来影响益冲动通过公共参与（如投票等）来影响地方政府公共开支决策，以便保护他们的地方政府公共开支决策，以便保护他们的房地产的价值 房地产的价值 三、房地产税收的功能1房地产税收的财政收入说房地产税收的财政收入说2房地产税收的受益论房地产税收的受益论3房地产税收的社会政治功 能说房地产税收的社会政治功能说1房地产税收的财政收入说n财政收入说的主要观点是 为了满足财政财政收入说的主要观点是 为了满足财政支出的需要，筹集财政收入，政府应该对支出的需要，筹集财政收入，政府应该对行政管辖范围内的土地、房产等财产征税 行政管辖范围内的土地、房产等财产征税 对土地、房产等财富征税成为地方政府筹对土地、房产等财富征税成为地方政府筹集财政收入的主要渠道，课税的主要目的集财政收入的主要渠道，课税的主要目的在于为地方公共产品和服务提供财力保障。

在于为地方公共产品和服务提供财力保障 2房地产税收的受益论n税收受益原则是指税收负担应根据公共服务的受税收受益原则是指税收负担应根据公共服务的 受益程度来分配 由于中央和地方政府为房地产所益程度来分配 由于中央和地方政府为房地产所有者提供了包括国防保卫、国内治安、消防设施、有者提供了包括国防保卫、国内治安、消防设施、交通、市政、环境等公共服务，房地产所有者理交通、市政、环境等公共服务，房地产所有者理应为服务带来的受益支付税收报酬 地方政府通应为服务带来的受益支付税收报酬 地方政府通过增加对本地区的城市基础设施和服务的开支提过增加对本地区的城市基础设施和服务的开支提高辖区居民的福利水平，导致本地区房地产价格高辖区居民的福利水平，导致本地区房地产价格的抬升，也就是说房地产增值主要是源于政府公的抬升，也就是说房地产增值主要是源于政府公共服务 资本化 共服务资本化 3房地产税收的社会政治功能说n对个人拥有的房地产课税是国家对社会财对个人拥有的房地产课税是国家对社会财富分配进行控制的一种手段，实现国家对富分配进行控制的一种手段，实现国家对社会财富和资源进行再分配，具有抑制房社会财富和资源进行再分配，具有抑制房地产所有者不劳而获，消除社会贫困的社地产所有者不劳而获，消除社会贫困的社会政治功能。

房地产税收承担的一个很重会政治功能 房地产税收承担的一个很重要的功能是政府对房地产价值的溢价回收 要的功能是政府对房地产价值的溢价回收 四、房地产税收的构成要素n税基和税率是一个税种的主要构成要素 税基和税率是一个税种的主要构成要素 房地产税收的 税基可以是土地、建筑或两房地产税收的税基可以是土地、建筑或两者结合 评估价值可以根据面积也可以根者结合 评估价值可以根据面积也可以根据房地产的市场价格 税率可分为单一税据房地产的市场价格 税率可分为单一税率（土地和建筑采取同一个税率）或双税率（土地和建筑采取同一个税率）或双税率（土地和建筑有不同的税率） 率（土地和建筑有不同的税率） （一）税基的选择与计价（一）税基的选择与计价（二）房地产税收的税率（二）房地产税收的税率（一）税基的选择与计价n房地产税收是一种财产税性质的税收 从房地产税收是一种财产税性质的税收 从全球范围内房地产税收实施的情况来看，全球范围内房地产税收实施的情况来看，房地产税 收税基的确定主要有三类 房地产税收税基的确定主要有三类 n一是按房地产的价值征税，依计价的不同一是按房地产的价值征税，依计价的不同又可分为市场价值、原始价值、租金收益又可分为市场价值、原始价值、租金收益价值；价值；n二是按房屋建筑面积或占。