住宅及住宅小区智能化系统述评(1).doc

住宅及住宅小区智能化系统述评(1)摘要：智能大楼的浪潮渐趋平静之时，智能住宅小区又 掀新潮，形成了住宅的新卖点智能住宅、小区是住宅、小 区发展的方向，美国、日本、新加坡都有根据这些标准建立 的智能住宅和小区的示范工程住户是推动智能化工程得以 实用化和持续发展的决定因素关键词：智能住宅智能化功能需求的依据一、前言在智能大楼的浪潮渐趋平静之时，智能住宅小区又揿新 潮，形成了住宅的新卖点智能住宅和小区通过媒体的宣传， 为人们描述了梦幻般的理想新生活通过计算机通信网络， 人在家中坐，购物，教育，娱乐，医疗，人们聊天交往等等 一切生活的需要都能解决，且保证住宅环境舒适，而且节然而，1999年中国首次网络生存测试的结果，表明了当今中国的现实：我们憧憬的、国外来宣传的，还并不是 我们真正需要的或能得到的；技术上能做到的，在社会上并 不就可普遍推广的，当今的购房者中很多似乎并不对住宅的 “智能”给予热情的响应，他们首先还是考虑价格和住宅是 否能提供最基本的生活需要，如：户型、环境、交通条件、 面积等等有些智智能住宅小区的先行者花了大力气开发了 网上信息服务，不好用，故很少人用但可喜的是，我们也 见到有的小区，坚定不移地终于走出了一条路，E社区正在 深入人心，健康发展。

这些现象都说明了新技术应用到家庭 是不可能一蹴而就的但是新技术深入家庭是历史的必然 本文作者希望将自己在从事住宅小区智能化工程的一些思 考陈述于后，供同行们参考，更希求得指正二、智能住宅、小区是住宅、小区发展的方向智能建筑是建筑与信息技术结合的产物，这已是众所周 知的事实智能建筑并非仅指大楼和楼群，它有着更广的涵 义而智能住宅、小区并不是智能大楼在规模上筒单的缩型， 也不是智能大楼的发展在空间上时间上的延伸智能住宅、小区在国外历经了 80年代初的住宅电子化、 80年代中的住宅自动化到90年代美国的“智慧屋”、欧洲的 “聪明屋”的住宅智能化这样三个阶段这三个发展阶段， 表明了智能住宅与智能大楼的服务对象的不同而形成的不 同的发展道路住宅电子化表明了采用大量电子技术的家电进入家庭， 住宅自动化表明家用电器、通信设备与安保防灾等设备在家 庭中的功能综合一体化住宅智能化表明了信息技术发展的 成果进入了住宅，使家庭中的家电、安保防灾和各种通信、 采光、通风、日照、噪音、内部装修、温湿度等等3. 可持续发展性：从小区来讲，小区应与环境共生，保 护资源，获得能源效益对住宅而言，除对核心部定位外， 其余空间作为卧室、餐厅等可以灵活再分隔。

它不仅能使居民能参与设计，也为再改造提供了可能4. 生态环卫性：是条目3的自然性方面的表现，这包括 了外环境和内环境① 使人居住在绿色环境中，天人合一，回归自然，小区 绿色，住宅绿化② 生活污水和生活垃圾的再处理、再应用，以不破坏自 然生态③ 住宅内环境质量：厨卫设备布置紧凑，管线隐蔽，废 油、气、烟排除畅通，建材的有害物质的防护等等5. 节能、节地：实质上是可持续发展的社会性的一面，多层住宅，合理 的体量与围护结构，可再生能源和新型材料的应用等6. 安全性：必须是人与技术措施相结合① 防盗要求：多层次防范，从边界防范、区内电视监控 到住宅内的防盗② 突发疾病的呼救③ 灾变的应急措施④ 可燃气体泄漏报警7. 方便性① 交通：住宅或小区所处位置，小区内部道路布局和区 域标识② 各种配套设施:•小区内部商店、文娱场所等服务设施•周边环境的商店、医院、餐厅、学校等等服务场所③ 通信：、电视、计算机通信从上述7个方面和上节所述我们看到，智能化系统是现代住宅小区不可缺的，但相对住宅小区所需要的功能，智能 化系统所能担当的是有限的智能化系统是为住宅、小区更 加好地发挥效用服务的，是提高居住质量的手段之一，是住 宅小区的配套设施。

但是，在信息社会的今天，它的重要作 用是不可低估的因此，我们认为高档次的住宅小区不宜搞 低档次的智能化系统，反之低档次的住宅小区不宜搞高档次 的智能化系统四、住宅小区智能化的智能的涵义 智能的直观定义是在给特定的环境与目标条件下，正确制定策略并产生行动来实现目标的能力社会智能的定义： 人类群体在实现共同目的过程中分工与协作的能力，正确决 策和实施的能力，现今一切人工的智能都是以人的智能为原 型的对照智能的上述定义，我们认为应从更广阔的概念上来 理解小区的智能，即智能小区的智能并不是靠智能化或弱电 专业就能实现的下面略举几例以说明之：① 住宅的舒适与房间的空间和采光有极大的关系如果 房屋的进深与层高之间设有一个恰当的设计，那又怎么会使 用者的舒适和工作效率呢？这当然由建筑设计来考虑② 空调和电采暖器可以在住宅内营造室内舒适的小气 候，但它绝不能代替人对自然通风和阳光的亲近和需求而 它们的能耗如不加控制，则会对整个社会经济可持续发展产 生负面影响有专家统计过，以每户空调、采暖耗电1 一4KW 计，则仅长江流域的此项用电约为2亿KW,相当于11个三 峡电厂的装机容量又据专家测算，采用新型建材、新型空 调设备以及对住户加以指导，长江流域年能耗可望降低50% 又有专家研究认为，将生物气候学原理应用于高层住宅，则 可以节省运转能耗的40%。

③ 住宅热水器供水系统，常有长的管路且其保温措施常 被忽视，结果往往要等一段时间才有热水放出显然，这既 浪费时间，还浪费水和天然气资源，亦降低了舒适性④ 住宅小区一般都注意到室外人们的交往空间，但往往 重视其物质环境，如设置草地、流水等但，对其心理环境 重视不够，结果命名物质环境利用率低下如：某住宅小区 建设了一块草地，供居民休憩交往但，它未经良好布置， 并处于四周住宅窗口视线交汇之下，又为了住宅安全，场地以铁丝网结果，此处几乎无人因为身居该场地中的人 们感到如被囚禁般的不自在和被人们窥视的恐惧上述几个例子说明，好的住宅不区应是在建筑专业统筹 下的相关各专业分工与协作的成果，是全体专业的智能的综 合光靠智能化系统，是达不到“实现快捷高效的超值服务 与管理，提供安全舒适的家居环境”的实际效果的我们认为，现在我们所谈的智能住宅小区是一个特定涵 义的称谓而已，就象绿色住宅小区、生态住宅小区等称谓一 样，强调该住宅小区的某种特点智能住宅小区仅只表明了 它上具有现代信息技术设施的住宅小区而已智能化系统本身若只考虑技术、设备而欠考虑其应用对 象，则我们认为其智能是不足的例如：① 在紧急呼救功能的实现上，很多采用一只固定的紧急 按钮，甚至装在进门处。

考虑较周到的是每个房间都装但 这对于有心脏疾病的老人，或行动不便的人紧急发病，而家 中无人时间较长，就不适用我们认为采用随身携带的无线 紧急按钮为妥② 为防盗而对窗子进行监控时，常见对每个窗都装门磁 开关或红外双鉴探头我们认为应该根据楼层和住宅的外观 来考虑盗贼从窗口入侵的可能性以确定装不装，在哪个窗装 还是每个窗口都装的问题多装会增加初投资，增加了误报 次数，增加了工程质量以及以后的维护工作量例如：一个 8 00户的小区，每户平均有四扇窗，每窗一个门磁开关，则 需购3200只门磁或双鉴探头又假设每个开关或探头误报 率为每年一次，那么就几乎平均每天可能有10次误报警出现 后果如何则可想可知这样的系统该不能说是智能的吧五、以人为本是建设好住宅小区智能化系统的根本 住宅小区的建设尖以人为本，即为住户服务好住宅小区智能化系统也须如此，以使住宅小区为住户服务得更好 智能化系统是高科技的系统，我们不能因此而使以人为本的目标有所减弱，即必须明确技术为人服务这一准则也 唯如此，技术才有市场智能小区内千家万户，男女老少， 各人的职业、文化爱好、习惯不同，各家的经济情况不同 因此，小区智能化系统服务对象差别很大，比之智能大楼更 为复杂。

在这众口难调的情况下，我们必须对小区内住户作 一统计分析和归类，据此考虑智能化系统的具体功能系统的 实施，一般可分成如下三类：① 属于智能化系统的基本要求、技术条件成熟且性能价 格比合适的，列入普遍实施的项目，一般有：防盗报警、紧 急求助、消防报警、出入口控制、煤气防泄、语音通信、有 线电视、三表出户、公共场所监控、边界防范、巡更② 技术条件成熟，但费用较贵，操作也较复杂，有相当 部分住宅不愿使用的，作为可选项目，一般有：对家电的远 程控制、网上炒股、影视点播、国际互联网上网、一卡通等③ 技术条件复杂或不成熟者，或外界环境尚不完备者， 或投资成本太高者，则暂不实施如：远程急救诊疗，这在 我国涉及法律责任和社会环境条件目前尚不具备又如：网上购物、网上教育，国内大多数地区社会大环境尚不具备 又如：集中空调系统，涉及投资太高，冷量分摊计费复杂和 住户的观念等问题根据以上三种情况，智能化系统中心站的实施必须首先 满足住户基本和可选项目的要求，并考虑今后信息技术的发 展和外界大环境的改善，逐步将暂不实施的以及可能出现的 新项目予以实施有些房地产商布了线、结构化布线， 再加有线电视就号称是智能小区，显然是炒卖点而已。

有些 房地产开发商虽原先考虑智能化的技术较多而忽视了住户 需求而交了学费，而今就能较周到考虑，使住户享受到信息 技术带来的真实的物超所值的智能化服务，自身也获得美誉我们感到要保证智能化系统规划、设计、实施以及运行 良好，必须要有掌握好智能化系统的人才智能小区智能化 的实施是一个系统集成的过程，在这个集成过程中，各有关 的技术、设备、材料最终构成了具体的符合该住宅小区需要 的智能化系统，人在集成过程中起着决策者、组织者、管理 者、实施者的重大作用由于建筑智能化系统在我国历史很 短，还缺乏工程经验，因此，也更缺乏实施智能化工程的人 才，在实践中培养和使用人才就十分重要，不仅要有规划设 计的人才，更重要的是施工组织和管理的人才，具体动手安 装操作的人才以及运行维护的人才建筑行业向来是劳动密 集型的行业，高科技性的工种是弱项；集成商亦是近几年才出现，他们原多偏重计算机网络集成，很多是有集成之名， 行销售之实，缺乏施工组织、管理和工程实例协调的实践， 即使有些赫赫有名的外国大分公司亦是名实不符；而许多物 业管理公司也是原来的房管局等机构演变而来，他们要维护 好、运行好也确实存在困难凡此种种造成小区智能化系统 不能一次成功开通，开通后运行维护纠纷不断的现象。

可喜 的是经过这几年的实践，已有一批高素质的智能化集成公司 崛起从总体上考虑，由房地产公司或物管公司来运作智能 化系统是难度很大的，专业从事社区服务的智能化公司可能 是解决智能小区增值运行的一个途径六、不断地发掘住户需求是智能化持续发展的保证我们认为，住户是推动智能化工程得以实用化和持续发 :的决定因素住户是服务的对象，没有他们的需求就没有智能化系统的立脚之地我们不应把们看成是消极的推销对 象，而应该引导他们成为智能化工程的积极应用者和管理的 参与者更应看到不断满足他们的新的要求，将使智能化系 统充分发挥作用，获得服务增值，从而推动智能化系统向新 的高度发展，形成一个良性循环机制作者的经验是建易用 难，用好更难这要求我们把“服务”而不是“管理”，更 不是其他，放在智能化工作的中心这样，智能化才能持续 地向前发展作者的个人经验，提请注意以下几个方面：首先，要有一个很有进取心的技术班子，他们不是消极地智能化系统的维护人员，他们能主动地要不断跟踪信息技 术的新发展，跟踪信息技术在相关领域的应用，并将它们应 用到小区的网络信息服务上其次，信息服务要有针对性的，以生动的方式展开，从 和居民的基本要求、切身利益相关处入手。

第三，要有一个良好的健全的物流组织来保证信息服务 的实现，使“网上点击” “。