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关于商品房、公寓、民宅、别墅、写字楼的若干问题公寓公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的 是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态 公寓可能户主自行购买的，或者自业主租入的另有国产影片、韩国影片与之同名解军释：①能容许多人家居住的房屋，多为楼房，房 间成套，设备较好②旧时租期较长、房租论月计 算的旅馆，住宿的人多半是谋事 或求学的[apartment house;block of flats] 由居住单元 组成的楼房,一般在 四层以上、每层分隔成数家，各家房间格局大致相 同公寓简介公寓是商业地 产投资中最为广泛的一种地产形 式要了解公寓的含义 ，我们先要了解地产业中 的另一个概念，叫多家庭楼宇( Multifamily Houshing )这一概念的含义是，拥有一个以上 居住单位(Un it)，或者说拥有 多个居住单位的楼宇多 家庭楼 宇可分为两类第一类是二至四个居住单位之 楼宇，这就是我们常说的二至 四家庭二家庭英文叫做 Duplexes，三家庭叫做 Triplexes，四家庭叫做 Quadruplexes 第二 类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓(Apartme nt Building )。

公寓屋又可细 分为汤耗子(Town House)、单元公寓屋 (Condo)、股东屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)汤耗子和单元公寓屋的特点是拥 有房屋和土地的部分产权和使 用权，但必须受到管理部门的约束，并要交付 一定数量的管理费；股东屋的特点是个 人不拥有任何产权，仅拥有其中 一部分股权和使用权，产权属 於公司，出让时仅出让 股份，而不出让产权；公寓屋的特点是拥有者大部分都 是投资人或投资单位，主要目 的是收取租金类别介绍公寓大致可分为三类，第一，出租型 以出租给租客使用为目的(Ten a nt occupied )，因此这类公寓可 称之为出租公寓( Rental apartment Building )第二，自住型(Owner- occupied )自住型的公 寓，称之为 Condo 或 Co-Op Condo 公寓 的每个单位属 于不同的拥有者，有独立的产权 而Co-Op的单位使用者，相当于公 司的股份持有 人(Shareholder )显然，从广义的商业地产的角度来 界定什么是公寓指的是拥有五 个或五个以上出租单位 (Ren tal Un it )的楼宇，而不是指Condo或Coop ，尽管有人买 Condo或Co-Op用以出租，就象买一 个两家庭用以出租一样 ，但那不是 商业楼宇。

还有一种类型 ，即混合型(Mixed )混合型通常有一部分 为商业用的办公 室、店铺、医 生诊所等，另一部分为 Condo或Co-Op寓所单位 此外，还可根据公寓的结构和 型态，将其区分为小型公寓( Small apartment Complexes )、花园公寓(Garden apartment complexes ) 和高 层公寓( High-rise building )第一，出租型它以出租给租客使用为目的( Tenant occupied )，因此这类公寓可称之为出租公寓(Rental apartment Building )第二，自住型(Owner- occupied )如果是自住型的公寓，我们称之为 Condo或Co-OpCondo公寓的每个单位属于不 同的拥有者，有独立的产权而 Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人( Shareholder )显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位( Ren tal Un it )的楼宇，而不是指Condo或Coop，尽管有人买Condo或Co-Op用以出租，就象买一个两家庭用以出 租一样，但那不是商业楼宇。

第三，即混合型(Mixed )混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所 等，另一部分为 Condo或Co-Op寓所单位此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓( Small apartme ntComplexes )、花园公寓( Garden apartment complexes )和高层公寓( High-rise buildi ng )普通公寓(居住型公寓)---用地性质：一般为住宅产权类型：公寓产权年限：70年特点：户型面积小，30~60平米精装修交房标准，拎包即可入住配套设施完善物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务销售价格一般高于区域整体水平商务公寓---用地性质：一般为综合性用地(商住)或商业用地产权类型：商务公寓产权年限：根据用地性质而定， 50年或40年特点：一般处于城市核心地段及商务中心区既可居住，又可办公具备写字楼功能，在部分城市可注册公司价格相对写字楼较低首付最低可达2成，按揭可达20-30年(如深圳)产权性质为商务公寓，非纯写字楼酒店式公寓---用地性质：一般为商业用地产权类型：公寓或商务公寓产权年限：根据用地性质而定， 40年特点：面积较小，主力户型主要在 90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租不售和产权式经营为主大多聘请国际知名品牌物管公司, 专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高公寓与普通住宅的区别公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限为 50年，不可以签户口。

住宅水电费按民用算，土地使用年限为 70年公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高公寓普遍的特点是位置属于中心地段， 一般以小户型全装修出现 居住人群主要以长住的商务客群为主， 看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验， 同时比酒店低的租金 但也有极个别的是不同的产品， 如上海的王子晶品， 是大户型超豪华的产品， 但是客群只是层次 更高，以家庭一起过来居住的长住商务客 这类人群通常只是住个一年半载的， 所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎由于带有部分的投资 属性，所以小户型，低总价就是很重要的特点从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性 首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能分 区上做得比较好，面积过小，就不能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了而且， 公寓的空间面积也应该大， 这个空间面积主要体现在层高上, 早期的一些住宅，不太强调层高的问题公寓的平面面积大了， 如果层高不够的话， 容易让人有种压抑感， 所以公寓一般 要求层高在2.8米以上在配套上，公寓要达到 24小时电梯和24小时热水的标准。

在建筑质量和建筑标准上， 公寓基本以板楼为主， 通风性要好，阳光充足，其他的公寓和住宅没有什么本质区别普通住宅，一般是以家庭为单位居住， 2房3房为主力，品质档次高低不同居住人群要看中居住环境，绿化，学校等配套由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等开支， 交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍度， 允许新盘之后再完善相关的生活配套设施 民宅即是通俗的普通住宅•别墅：是居宅之外用来享受生活的居所， 是第二居所而非第一居所追溯其起源,并没有一个明确的时间起始点我国古代也很早就出现了别墅， 大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、 庄园另【J墅在国外的出现已经有很长的历史， 现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念写字楼：系地方方言，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、 一体化方向发展，由于城市土地紧俏， 特别是市中心区 地价猛涨、建筑物逐步向高层发展， 使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼, 因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起写字楼就是专业商业办公用楼的别称 ，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。

这是房屋的房产证上有明确注明的写字楼原意是指用于办公的建筑物， 或者说是由办公室组成的大楼， 1971年，Rhodes和Kan提出：写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他 形式的经济活动管理从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政 事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构, 是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的写字楼就是交通便利,基础设施完备,位于城市的CBD,行政配套齐全建筑设计风格鲜明 气势宏大,外立面装修质素较高平均每 200平方米至少一个停车位楼层吊顶后净高 2.6米以上平均每5层有一部电梯服务,等待时间不超过30秒最少具备50-60瓦/平方米电力供应,并 配备足够的后备电力供应设施平均每20平方米建筑面积有一条线,提供或支持 DDN,ISDN 线路,备有视像会议设备提供四管式空调系统和 24小时空调供应拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司设施齐备 ,包括有银行，邮局,商务中心及餐饮等系列配套 ，且均以服务于大厦客户为主通俗的说：商品房是开发商开发的能办理产权，房屋证书的房屋。

公寓是小户型集体的配套完善，装修精美的房屋用于投资的居多如单身公寓 民宅就是大多数人住的普通住宅别墅是有钱人家独门独户，占地面积大，设施齐全，装修豪华，亦可称为毫宅 写字楼是用于办公的，地势一般在城市的黄金中心地段！如 CBD ！分类方式此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（ Small apartme ntComplexes）、花园公寓（Garde n apartme ntcomplexes )和高层公寓（High-risebuilding )<普通公寓商务公寓酒店式公寓用地住宅综合性用地或商业用地商业用地性质产权公寓商务公寓商务公寓或公寓性质产权70年40年或50年40年年限特点户型面积小，30~60 平米； 精装修交房标准，拎包即可入 住；配套设施完善； 物业管理提供高于普 通住宅的额外优质服 务； 销售价格一般高于区域整体水平一般处于城市核心地段 及商务中心区，既可居 住，又可办公； 具备写字楼功能，在部分城 市可注册公司， 价格相对写字楼较低； 首付最低可达2成，按揭 可达20-30年（如深圳）； 产权性质为商务公寓，非 纯写字楼面积较小，主力户型主要 在90平米以下，装修档次 较高 大多位于城市核心繁华地 带、商圈周 边，交通方便 按照星级酒店的设施标准 进行建筑的外部及内部 设计，体现档次与舒适性 一般以只租不售和产权 式经营为主 大多聘请国际知名品牌物管 公司，专业酒店管理集团 提供专业、细致、科学的 酒店式服务，因此物业管 理费也较高相关焦点高力国际 第三季度报 告指出，广 州市外商 直接投资实 际使用外资 为11.68亿元人 民币，较上季度增长 80.6%。

由于外商直接投资有大幅增长，使外资 企业及外籍员工。