文殊院一期建设项目投资可行性研究报告书.doc

“文殊院〞一期建立工程投资可行性研究报告中房集团〔〕尺度地产营销2005年5月目 录一、工程总说明 ------------3二、工程概况 ------------5三、投资环境研究 ------------11四、市场研究 ------------15五、工程地理环境和附近地区竞争性开展工程 ------------17六、规划方案及建立条件 ------------21七、投资估算及资金筹措 ------------22八、工程评估根底数据的预测和选定 ------------28九、工程经济效益评价 ------------28十、风险分析 ------------31 十一、可行性研究的结论 ------------32十二、附件局部一、工程总说明“文殊院〞一期建立工程规划用地面积约合112.98亩。

规划总建筑面积为86352.34平方米，其中地上商业局部总建筑面积为51352.34平方米，公共配套设施建筑面积2000平方米，地下建筑面积3.3万平方米其余C3、C5、C7、三宗地约合34.84亩，用于拍卖一期详细规划用地指标如下表：工程用地用地面积容积率地上面积地下面积B389700.958521.533000B4-174600.85968B4-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期总用地面积合计112.985亩拍卖土地面积合计34.839亩地上建筑局部面积合计51352.3365一期平均容积率0.9857〔一〕投资可行性研究依据中房集团〔〕尺度地产营销对“文殊院〞工程一期进展工程可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告用于工程银行贷款，其主要研究依据如下：1、?中华人民国房地产管理法?；2、?中华人民国土地管理法?；3、?中华人民国城市规划法?；4、?市城市总体规划?；5、?房地产开发工程经济评价方法?、?房地产估价规?；6、市有关房地产开发、销售的法规政策；7、二○○○年?省建筑工程计价定额?、?全国统一安装工程预算额省估价表?及相应的取费标准；8、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管理条例；9、委托方提供的相关资料：10、市2001年至2004年?统计年鉴?；11、其他相关资料。

〔二〕投资可行性研究假设前提和限制条件1、本工程土地使用权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提；2、本报告设定的使用用途〔商业〕能够最终通过规划部门的认可批准；3、政府对周边商业效劳设施、根底配套设施有整体规划；4、本工程建筑设计功能完善、布局合理，配套设施完善、适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求；5、本工程地质状况较好，工程建立能按方案顺利进展；6、本工程单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，工程综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，工程能及时交付使用;7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的开展趋势，没有较大波动；8、委托方提供的资料合法、真实可靠〔三〕工程投资可行性研究结论1.市场分析结论根据对“文殊院〞建立工程的综合分析得知：该工程的开发建立具有文化涵、区位、规模、品牌等优势旅游产业作为的支柱产业之一，近年来得到了快速、安康、持续的开展，为本工程奠定了较好的市场根底从市场的角度来开，该工程开发的产品符合市场需求，工程开发建立可行通过对该区域房地产市场状况以及房地产市场开展变化的趋势，结合本工程的具体情况〔包括实物形态、档次等〕。

在充分考虑影响工程价格的假设干因素和未来变动趋势的前提下，利用房地产价格评估中的市场比拟法、收益法、长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后的该工程各类房屋的平均销售单价进展了预测商业用房：19000元/㎡〔平均价格〕汽车停车位：2800元/㎡〔按市场价格出售或经营〕2.财务评价结论通过对该工程的主要财务指标的分析预测，本工程在整个运作期，销售收入将到达12.47亿元〔包括商业用房均价销售100%，车库市场价格销售30%，土地拍卖〕；产生净利润(税后利润)0.8371亿元；上交销售税金及附加0.5519亿元、土地出让金0.4146亿元、所得税0.3831亿元，共计上交税金1.3496亿元本钱利润率：8.27%，投资利润率9.83%，销售利润率8.34%综上所述，工程在市场和财务上是可行的,但风险较大二、工程概况“文殊院〞工程位于人民中路旁的市文殊院历史保护片区，作为现代旅游休闲中心RBD的重要组成局部，与传统城市商务中心CBD相融合依托省级重点文物保护单位——文殊院核心保护区5.73公顷，形成东至北大街、草市街，南至白家塘街、通顺桥街，西至人民中路，北至大安西路规模的协调区，成为和民俗文化的保护区，总规划用地面积为26.53公顷，将打造成为城市旅游休闲的顶级消费商圈。

文殊院〞一期建立工程规划用地面积约合112.98亩规划总建筑面积为86352.34平方米，其中地上商业局部总建筑面积为51352.34平方米，公共配套设施建筑面积2000平方米，地下建筑面积3.3万平方米其余C3、C5、C7、三宗地约合34.84亩，用于拍卖一期详细规划用地指标如下表：工程用地用地面积容积率地上面积地下面积B389700.958521.533000B4-174600.85968B4-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期总用地面积合计112.985亩拍卖土地面积合计34.839亩地上建筑局部面积合计51352.3365一期平均容积率0.9857（一） 工程所处区域因素分析1.青羊区区域位置、经济特征、经济开展趋势分析青羊区为市中心区，全区面积67平方公里，辖14个街道办事处、乡人民政府，常住人口约46万人区高等院校、科研院所云集，职业教育、根底教育水平较高，会计师事务所、律师事务所、人才交流中心等中介机构齐全。

中国第一个华侨经济技术开发区--华侨经济技术开发区落户我区2000年，全区实现国生产总值114.86亿元青羊区还是市重要的商品集散地，专业一条街众多，尤以电讯一条街最为著名以金融机构集中、大商厦、大宾馆云集为特征的骡马市金融、商贸圈为投资者提供巨大的商业时机全区2000年社会商品零售总额到达77亿元区有省人民医院、中医院大学附属医院、市第三人民医院及杜甫草堂、青羊宫、文殊院等名胜古迹青羊区地处中心城区，是规划中的中央商务区的核心区，人流、物流量大、交通兴旺、信息通畅2.青羊区区域交通状况青羊区区东西向的新华大道、羊市街西沿线、蜀都大道、西大街、江汉路和南北向的人民北路、人民中路、顺城街、解放路、太升路、路、长顺街、东城根街、青羊大道及一环路、二环路、三环路将区域连接成方便的城市道路网络区间道路与干线道路纵横交织、四通八达、公共汽车线路网络覆盖，站点交汇地段将聚集消费人流，是开发商业物业的理想地段3.城市根底建立改善市旧城改造已经进入实施阶段城东近年来通过对东大街、顺江路、龙舟路、成龙路、老成渝路等道路的改造与建立，区域的根底实施明显改善，市以一、二环路间的房地产开发逐渐接近尾声，二环路以的地块已经成为市房地产开发的绝版地块。

这些区域的土地以及开发后形成的物业将具有极高商业和保值、增值价值4.工程所在区域政策环境旧城古迹和历史建筑最能表达出一个城市的地域文化，市政府以“政府主导，市场化经营〞方针，拟定相关政策及系列优惠措施，积极鼓励和支持投资商参与市旧城改造和房地产开发建立针对文殊院片区旧城改造工程政府将给予更加优惠政策，为保障工程顺利实施，特成立工程专家组指导和监视历史文化保护片区的商业运作重视文化保护与可持续开展，“保护〞有双重意义，对于建筑的保护，并不简单是对建筑的保护，而应该是对保护片区建筑文化和精神的浓缩和保护，只有这样才有可能实现政府打造都市名片的战略目标对于人文的保护，其主要目的是实现对民风、民俗的全面挖掘和再现中房集团开发总公司在成功开发了蜀风花园之后秉承政府的意图和战略目标，以二十年的开发经历和超前的开发理念，担当起完成大型的片区从拆迁、市政配套设施建立、城市文化价值的开掘与保护等一系列任务目前，该工程所处区域无论从现实的宏观政策、开展状况、经济特征、开展趋势、交通状况还是从城市规划、城市建立、人文环境等方面都处于一个生活、消费和效劳活动将日益成熟的时期居住、商业物业面临一个大好的开展时机。

该区域是开发高档居住物业较为理想的地段，投资商业物业前景较好5.工程所在区域的文化环境〔1〕、文化佛教传入中国后，经过初传、开拓、传播等阶段，逐渐与我国的传统文化相溶合，逐步形成了中国佛教文化佛教文化经历了东晋南北朝、隋唐时期、宋元明清时期、中华民国及以后四个时演变和开展，现在地区开放的寺庙有58座禅宗是中国佛教史上的大宗派，也是中国佛教独有的宗派唯禅宗独霸,的文殊院在界有较高的地位，古有“上有文殊、宝光，下有金山、高明〞禅宗四大丛林之说，文殊院通过“五化〞改造后，将开展成为“文化型、园林式、多元化功能的国际寺院〞1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面积11600平方米天王殿、三大士殿、大雄殿、说法堂、藏经楼庄严肃穆，古朴宏敞，为典型的清代建筑寺院始建于隋唐〔公元605年〕，以康熙年间最为兴盛，康熙帝御笔“空林〞二字，钦赐“敕赐空林〞御印一方，康熙帝墨迹至今仍存院院300余尊佛像，观音大士像为青铜铸造，可称雕塑精品护法神韦驮像，为清道光九年〔1829年〕第七代方丈本圆用青铜翻砂而成，工艺精细，童颜神态，表达了“童子相貌，将军威仪〞的风度还有一尊列为“空林八观之一〞的缅甸玉佛，是院僧性鳞和尚于民国11年〔1922年〕历尽艰辛，步行募化到缅甸请回的。

珍贵文物、佛经、文献上万册，如：院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血书写的“舌血经书〞；明神宗的田妃绣的千佛袈裟；清遇春长女以自己头发绣制的水月观音院所藏唐僧玄奘顶骨尤为珍贵，因是唐僧的受戒地中国第一都市禅林文殊院片区所在的城北地区是古寺遗址最集中的区域，这里是文化的精神中心，不但有文殊院传统的“中。