深圳怡景中心城营销推广方案.doc

怡景中心城营销推广合作方案第47页 共47页目 录第一部分：宏观环境分析 1一、投资环境分析 1二、政策环境分析 3三、宏观环境小结 4第二部分：微观环境分析 5一、深圳中心区概况 5二、片区规划 9三、片区商业分析 11第三部分：项目价格定位 19一、项目SWOT分析 19二、价格定位思路 19三、价格定位步骤 20四、各楼层拟售铺位销售价格建议 23五、项目销售收入测算 38六、总体均价 38第四部分：项目营销推广 39一、销售方式建议 39二、可售货源调配法则建议 39三、营销思路探讨 39四、营销推广流程 40五、项目的核心价值提取 40六、客群分析 41七、港置营销策略 43第五部分：合作方式建议 48一、合作关系确立 48二、佣金取费标准 48三、代理工作开展方式 48第六部分：公司简介及优势 54一、公司简介 54二、公司荣誉 54三、港置优势 55四、经典案例 58结 语 60第一部分：宏观环境分析一、投资环境分析（1）CPI高涨，进入“负利率时代”2009年11月份以来，CPI节节攀高，今年5月份的CPI同比上升5.5%，是2008年8月份以来的历史新高，通胀压力空前加大。

相对于银行3.25%的存款年利率来说，CPI指数的攀高意味着存入银行的财富随着物价的高涨而不断贬值，如今我们进入了“负利率时代”选择合理的投资方式，才能在这个“负利率时代”跑赢CPI的同时实现财富增值港置地产研究策划中心 编制】（2）货币政策未见松动面对通货膨胀的压力，央行今年六度上调存款准备金率，一月一调已成为一种常态根据新华社相关报道，本轮调控以来，央行已经连续12次上调存款准备金率，累积上调幅度达600个基点，如果以M2余额平均70万亿元（2010年1月末为62.51万亿元，2011年5月末为76.34万亿元）进行粗略计算，此轮调控已经直接冻结银行体系资金4.2万亿元部分资金冻结限制了银行的借贷业务，除了影响到个人住房贷款业务还影响到了部分企业的资金运转面对银根紧缩的态势，部分开发商为了回笼资金，对新开楼盘给予降价措施，而一手楼盘降价的同时给周边二手楼盘带来价格压力，部分区域出现一手房与二手房价格倒挂现象，住宅市场观望气息浓厚3）2011年上半年股市行情不佳，下半年阴晴不定2011年上半年，受通货膨胀的影响，中国股市行情持续低迷根据上海证券报相关报道，上证报联合证券之星网站进行的网络调查显示，60%的散户上半年出现不同程度的亏损，其中，25%的散户亏损幅度超过三成，而同期339只股票型基金中仅有1只的亏损程度超过20%。

面对通货膨胀，货币紧缩等不利因素，下半年的中国股市行情阴晴不定，股票投资存在一定的风险二、政策环境分析（1）“限购限贷”，加强保障性住房建设从2010.04.17的“国十条”到2010.09.29的“国八条”，再到2011.01.26的“国五条”， “限购限贷”，“加强保障性住房建设”一直是政府市场调控的基调，一次次的政策强烈表达着政府控制房价的决心每一次的政策强化使得市场的观望气息一步步的加重而这仅针对于住宅市场，对于商用物业，政府仍没有提出相关的限制措施今年以来，不断提出促进保障性住房的有利措施，无论是从银行贷款、建设保障性住房的企业融资还是政府将保障性住房的任务层层落实，都可以看得出中国政府对保障性住房这一块的重视程度以及提高市场供应量，控制房价过快上涨的决心然而，相对于住宅市场，商业地产的投资未受到限制，商业房地产现暂未出台不利于投资的政策2) 一房一价2011年5月12日国家发展和改革委员会公布的通知，开发商必须“明码标价”，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”将给予惩罚3）二手房住宅按评估价过户2011年6月9日，市地税局、规划与国土委发布通告，深圳将于2011年7月11日起正式实施二手房交易计税价格核定工作，对存量房(二手房)实行按计税参考价格核定计征各项税款，即按照政府有关部门共同制定的评估价征税。

按评估价过户在规范二手房市场的同时加重了购房者的税费负担这对于过热的二手房市场起到一定的限制作用政策仅针对二手房，对于商铺、写字楼等商用物业并无限制三、宏观环境小结面对通货膨胀，房地产投资仍为最佳的投资选择在宏观政策和银行限贷的双压力之下，住宅投资受到一定的限制，投资者的投资渠道受限但政策仅针对住宅市场，对商铺、写字楼等商用物业并无限制，这对于商用物业投资来说，无疑是个利好的因素投资者可将资金从过热的住宅地产中转向商业地产宏观环境政策环境经济环境通货膨胀、负利率存款准备金上调，货币紧缩投资渠道受限限购限贷加强保障房建设一房一价二手房按评估价过户【港置地产研究策划中心 编制】第二部分：微观环境分析一、深圳中心区片区概况（1）片区界定深圳中心区由滨河大道、红荔路、彩田路、新洲路四条城市主干道围合而成，占地面积607公顷，规划总建筑面积750万平方米港置地产研究策划中心 编制】（2）片区现状概述及评价中心区作为福田区的中心，同时也是深圳市的核心中心区由南片区、北片区及莲花山公园三部分组成，南片区是城市商务中心(CBD)，深圳国际会展中心和一大批高档办公楼宇坐落其中；北片区是行政区市民中心、文化中心、电视中心、少年宫、中心书城坐落其中；莲花山公园是开放性城市公园，风景秀丽，设施齐全，是一颗璀璨的绿色明珠。

中心区重点发展总部经济、会展经济、文化经济、金融证券、保险、产权交易、旅游、中介、传媒等，吸引国内外知名企业总部落户建成后的深圳中心区，是集行政、金融、商务、文化、信息、会展、旅游于一体的现代化国际性城市中心在这组成的三个片区中，城市商务中心(CBD)的商业办公规划面积为300多万平方米，高档写字楼集中区内会展、传媒、物流、信息、咨询、广告、酒店、金融等商务配套服务业发达深圳CBD是深圳市国际性企业区域总部最集中的地方，是外资进入中国的最佳选择区域之一，其招商重点是世界500强、跨国公司的地区总部、全球分销中心和采购中心、国内知名企业集团总部、金融、科技、文化、信息与高星级酒店等高端行业，推进金融中心、购物中心和高级商务酒店等配套项目建设，提供跨国公司最佳的交流与工作平台怡景中心城正位于城市商务中心(CBD)，占据最优势的地段，与地标性建筑市民中心隔路相望，而离每年承办不同展会的会展中心仅几分钟路程大中华、金中环、卓越广场等高级写字楼环绕该项目，且临近星河国际、城中雅苑等高端住宅楼盘，集聚高消费人群3）交通状况Ø 市区道路交通系统中心区交通网络发达，主次干道规划鲜明，高速公路和快速路、主干道及次干有序连接，片区形成顺畅的交通系统。

高速公路和快速路：滨河大道主干道：深南大道、彩田路、金田路、益田路、新洲路、红荔路、福华路(市中心区段)次干道：福中一路、福中三路、福华一路、福华三路、福华四路、鹏程一路、民田路、鹏程二路、海田路、中心二路、中心四路、中心五路Ø 铁路系统，地下火车站广深港客运专线是一条连接广州、深圳、香港的铁路，全长145公里，车程60分钟该项目2005年动工，预计今年8月开通广深港高速铁路由南至北共有5个站，香港总站设于地底的“西九龙总站”，途经深圳的福田、深圳的龙华及东莞的虎门，而内地终点站是广州石壁的“新广州站”其中深圳的福田站位于深圳中心区，福田站位于福田中心区中部，紧邻市民中心，福中路与福华三路之间的益田路下，在福华路下穿地铁一号线作为一座立体式的换乘枢纽，福田站共分为地下三层：最下面一层为广深港专线动车组的运行轨道；地下二层与城市轨道交通接驳，包括1、2、3、4号地铁线及穗莞深城际线、公交、出租场站等；地下一层是供乘客换乘、购票、检票的枢纽广深港客运专线福田站综合交通枢纽是国内首座位于城市中心区的全地下火车站广深港客运专线建成后，从福田中心区到香港西九龙仅需要14分钟，到广州新客站约需34分钟，紧密联系了广州、深圳、香港三地市民的往来。

该工程将成为一个集城际轨道、城市轨道、一线口岸于一体的地下轨道客运枢纽届时，带来的人流量将大幅提高，对于中心区乃至深圳地区产生极大的经济效益Ø 地铁在深圳开通的5条地铁线路中，除了环中线没有通过中心区，其他四条均有穿过深圳地铁5条线路共有13个换乘点，其中有5个换乘点集中在中心区，集中及疏散的过程产生的人流量之大可想而知而与本项目怡景中心城临近的2个地铁口均为换乘点四面八方的人流汇集于此，有效的人流定会产生无限的收益！深圳地铁线路图【港置地产研究策划中心 编制】Ø 公交该片区有几十条公交线路通达，步行5-10分钟的路程内均设有公交站台二、片区规划（1）城市主中心根据《深圳市城市总体规划(2010-2020)》中规划确定２个城市主中心，即福田－罗湖中心和前海中心，其中福田－罗湖中心由福田中心区和罗湖中心区组成，承担市级行政、文化、商业、商务等综合服务职能规划中确定针对福田－罗湖中心重点发展服务全市的大型行政办公、文化娱乐、商业金融、商务办公及医疗卫生设施2）深圳中心商务区深圳规划局公布的《深圳市福田区分区规划(1998-2010)》, 深圳市中心区将深圳市中心区建设成为适应二十一世纪深圳与国际交流功能要求的中心商务区，为实现区域性金融、商贸、信息、会展中心及商务旅游的战略目标提供高品质的空间载体。

3）次市级商业区另外在《深圳市商业网点规划（2006－2010）》报告中，福田中心商业区被定位为次市级商业区重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务　　福田中心商业区位于深圳中心商务区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道，总占地2.33平方公里该商业区商业总面积将达到50万平方米左右①规划目标　　规划期内，要把福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区　　功能定位：重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务　　市场定位：提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民②规划导向　　【资料来源：深圳市规划与国土资源局】商业项目的建设要与中心区整体环境协调该区处于深圳中心区，片区内有对本地居民和游客具有强烈吸引力的城市景观，商业建筑要与中心区整体环境协调，注重体现满足游客消费需求的特色为保证中心区的整体形象，要按照规划功能要求，严格市场准入，杜绝低档、旧货类商品和店铺的进入。

按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展　　——禁止发展的业种业态：农贸市场、旧货市场　　——控制发展的业种业态：专业（批发）市场、仓储式商场、大型综合超市　　——鼓励发展的业种业态：全球知名百货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、购物中心，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点　　适度开发地下商业空间在地铁会展中心站、岗厦站之间，适当建设地下商业城及地下商业街，与地面商业互补、互连，发挥综合效能三、片区商业分析(一)深圳市商业环境概况随着深圳经济的发展，产业结构的优化，深圳的商业体系逐渐呈现出层次化，已形成两大市级商业区、四大次级商业区、九。