两面临街的土地价格评估.docx

前后临街地地价的计算题目：有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为20 米，深度百分率按“四三二一”法则计 算，计算土地总价和单价高价街路线价=15000 元低价街路线价=5000 元标准深度=20米土地长度(深度)=40 米，宽=50 米方法一：最常用的是重叠估价法，也就是课本的方法方法二：两端分别用“四三二一”法则，最后求平均价格 从高价街一段应用“四三二一”法则：高价街影响深度的百分率=40%+30%+20%+10%+9%+8%+7%+6%=130% 从低价街一段应用“四三二一”法则同理，低价街影响深度的百分率也是130% 则土地价格=(15000*130%+5000*130%)/2*50= 650,000 元 单价=650,000/2000= 325 元/平米方法二明显不对，等权重平均严重低估了临街土地的价值方法三：根据“四三二一”法则，找到一条分界，使得其受高定价和低定价的影响是相等的 然后再计算如下图所示：即找到一条边界，使得 15000*高价街深度=5000*低价街深度低价街900=15000*6%40%*5000=20005米10507%, 30%150010米12008%20%100015米13509%10%50020 米150010%9%45025 米300020%8%40030 米450030%7%35035 米600040%6%30040 米高价街由上表可知，从低价街的方向来看，我们所需要寻找的分界线应该在临街深度15 米到 20 米之间，因为在这一区间，根据“四三二一”法则计算出来的高价街土地价格与低价街 土地价格有交点。

设这个分界线距离低价街的深度为(15-5*x)米，则距离高价街的深度为 40-(15-5*x)=25+5*x 米于是有以下方程：1200-x*150=1000+500*x解方程，得X=30.77% 所以分界线距离低价街深度为 15-5*30.77%=13.5 米距离高价街深度为 40-13.5=26.5 米然后，分界线以北的土地按照低价街路线价的影响深度来计算；分界线以南的土地则按 照高价街路线价的影响深度来计算具体过程如下：高价街影响深度百分率为：40%+30%+20%+10%+9%+8%*30.77%=111.46% 低价街影响深度百分率为：40%+30%+20%*(1-30.77%)=83.85%总价=15000*111.46%*50+5000*83.85%*50=1045575 元单价=1045575/(40*50)= 522.79 元/平米从结果来看，方法三和重叠估价法的结果很接近，说明方法三合理可用。