置业顾问培训之基本概念.pdf

1、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用杈，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、 收益和外分的权利简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利房屋作为不动产，与土地是小叫分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时， 必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分在具体的房地产项目销售中，房屋， 开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念2、 土地权使用年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回现政府规定： 居住用地 70 年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50 年，商业、旅游、娱乐用地为 40 年3、如何办理产权？每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割 。

买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续可以委托中介机构或由开发商代办4、房地产产权登记：指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有， 都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记经审查确认产权后， 由房地产管理机关发给 《房地产产权证》 产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载5、房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议所有的商品房销售都须签订此合同， 内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证6、内销与外销内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员（外国人、港澳台人士）销售的商品房内销商品房可以销售给个人和单位，包括中央单位和个人，以及批准设立的办事处和联络处；外销商品房可以向国外的企业、其他组织和个人出售，但向国内（香港、澳门、台湾地区除外）个人售房，须经人民政府批准。

7、房屋所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、 享用权、 排他权、 处置权（包括出售、 出租、 抵押、赠与、继承）的总和拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利8、什么叫做使用权和管理权？ 使用权： 不改变财产的本质而依法加以利用的权利通常由所有人行使，但也可依法律、政策或所有人之意愿而转移给他人如我国国家财产的所有权属于中华人民共和国，而国家机关、国有企业和事业单位根据国家的授权，对其所经营管理的国家财产有使用权管理权主要指相关所有权人授予权力，对其财产进行占有，使用以及经营以及处分的权利，比如经营管理权来说：经营管理权是指对所有权人授予的、为获取收益而对所有权人的财产享有占有、使用的权利，经营管理权亦包括对所有权人的财产处分权经营管理权的内容包括产、供、销、人、财、物各个方面，主要有：经营方式选择权；生产经营决策权；物资采购权；产品销售权；人事劳务管理权；资金支配使用权；物资管理权；其他经营管理权9、房屋使用权：是指对房屋拥有的享用权房屋租赁活动成交的是房屋的使用权房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中10、银行接揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行， 购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。

11、出让与转让土地出让是指土地所有权人（国家）将土地一定年限的使用权有偿转移给集体或个人俗称土地一级市场土地转染是指土地使用权人将土地剩余年限的使用权转给其他集体或个人俗称土地二级市场12、印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点13、七通一平是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整14、公共维修基金是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括 基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等收取的 公共维修基金属于 小区全部业主的共同所有，其不计算于房屋的销售收入因为不仅要通过业委会许可，还得征得2/3 以上的居民同意加上管理部门和工程勘察的协调也很费事，需要房管局会同第三方勘察机构共同鉴定，多层住宅以每平米100 元交纳其 公共维修基金；高层全现浇结构则每平米150 元交纳；高层框架结构200 元全现浇结构 ：柱、梁、墙、板都是现浇的就是全现浇结构；框架结构： 柱、梁或柱、 梁、板是现浇的称为现浇框架结构。

15、 、房屋买卖所需费用（1） 交易过程中需交费用：契税：面积小于（含）120 平米缴纳房价款的2％∶购房面积超过120 平米， 120 平米以内部分缴纳房价款的2%，超出部分缴纳4％在办理产权证时需交纳（一般由财政局委托房地局代收） 印花税：房价款的万分之五由税务局收取） ，在双方正式签约后即发生交易手续费：小于120 平米缴纳 500 元，大于 120 平米缴纳 1500 元2） 申办产权证过程中需交费用（由房地局和税务局收取）登记费：每建筑平方米0.3 元：房屋所有权证工本费：4 元/本：印花税： 5 元／件3） 入住过程中需交费用住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的3％；物业管理蒉及供暖费：供暖费16－18 元／平米 /供暖季4） 办理按揭须缴纳的费用律师费：贷款额的0.3％保险费：财险保险费＝总房款*年费率 *年限系数保费一次性交建行采用太平洋保险公司，年费率一般为0.056％： 工行采用华泰保险公司，年费率为0.056％：建行总行，中信采用人民保险公司，年费率为0.045％5） 办理公积金需缴纳费用评估费：评估价格100 万以下部分收取评估结果的0.5％，以上部分0.25％。

｜ 保险费：财险：保险费＝贷款额* 年费率 *年限系数 综合险∶保险费＝贷款人年限对应系数*贷款额16、住宅的结构形式：主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、 屋面板、桁架等采用写筋混凝土结构通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构由于抗震的要求，砖混住写一般在5 6 层以下砖木结构住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋 架用木结构而共同构佐成的房屋钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充这种结构抗震性能好， 整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由c 目前，多、高层住宅多采用这种结构其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高17、住宅的建筑面积：建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标18、勒脚是建筑物外墙的墙脚，即建筑物的 外墙 与室外 地面或 散水 部分的接触墙体部位的加厚部分。

也可这样定义：为了防止雨水反溅到墙面，对墙面造成腐蚀破坏，结构设计 中对窗台以下一定高度范围内进行外墙加厚，这段加厚部分称为勒脚19、建筑面积的计算范围和方法：（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积：（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外国水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算：（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算：（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2 米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积：（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积：（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙等均按建筑物自然层计算建设面积；（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过22 米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积；（8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积：多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积；（9）突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；（10） 两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐｀按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积；（11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；（12）封闭式阳台、 挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积挑网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积；（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积根据新的国家级标准《房产测量规范》，10 种情况下建筑面积不计算：（1）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室：（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷： （3）房屋之间无上盖的架空通廊：（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池：（5）建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台： （6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分←（7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋：（8）活动简易房屋：（9）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝10）据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±26、±06、±14,而旧标准允许面积测量误差为1.4。

18、商品房的销售面获如何计算？（l） 套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96－86）规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算2） 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙） ：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积3） 商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％19、使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至 75％之间，板楼在 78％至 80％之间20、辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活。