注册物业管理师,物业管理实务案例题（招标投标,管理合同）.doc

《物业管理实务》案例第二章 物业管理招标投标【案例 1】2009 年 3 月初，北京市海淀区某住宅小区竣工并通过了竣工验收，房地产开发商甲采用公开招标方式选聘物业服务公司，在北京市国土资源和房屋管理局网站上发布免费招标公告招标公告详细载明了招标人的名称、地址、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项招标公告发出后，开发商甲到海淀区国土资源和房屋管理局进行了备案物业服务公司乙得到招标公告并获取招标文件后，组织人员解读招标文件，获知提交投标文件截止日期为 2009 年 3 月 20 日，马上按照招标文件的要求积极准备投标书和相关资料2009 年 3 月 15 日，开发商甲发出书面通知，对原招标文件作了部分修改，其原因是此住宅小区离商业区较近，为确保业主的安全，准备把区域内公共秩序维护委托给保安公司为此，开发商甲把提交投标文件截止日期该为 2009 年 3 月 25 日物业服务公司乙接到书面通知后，对投标文件中的物业服务费用进行了调整，于 2009 年 3 月 22 日将投标文件密封后送达指定地点2009 年 3 月 30 日，此项目进行开标，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。

物业服务公司乙中标，开发商甲于2009 年 4 月 5 日向物业服务公司乙发出中标通知书物业服务公司乙接到中标通知书后，正赶上参加其它项目的竞标，管理人员和技术人员相对紧张，拖到 6月初还没有与开发商甲签订前期物业服务合同，开发商甲宣布物业服务公司乙中标无效，投标保证金不予退还 请问：21．在此次招标活动中，房地产开发商甲有无过错，为什么？2．物业服务公司乙没有与开发商甲如期签订前期物业服务合同，是否可以被取消中标资格，此行为应当承担什么责任？答：1．在此次招标活动中，房地产开发商甲有过错，具体如下：1 没有在公共媒介上发布招标公告《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告⑵招标公告所载明的内容不全除了招标人的名称、地址、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项外，还应当载明招标项目的基本情况⑶备案的时间不对 前期物业服务招标的招标人应当在发布招标公告 10日前，到所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案⑷要求提交投标文件的时间短公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于 20 日。

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间至少 15 日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人⑸没有及时发出中标通知书中标人确定后，招标人应当在 3 日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人答：2．物业服务公司乙没有与开发商甲如期签订前期物业服务合同，可以被取消中标资格依据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，中标人接到中标通知书 30 日内，无正当理由不与招标人签订物业服务合同的中标无效招标人收取投标人投标保证金的，投标保证金不予退还给招标人造成损失的，中标人应给予赔偿第三章 物业管理合同【案例 2】刘先生购买了一套位于顶层的商品房， “入住时与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》和《业主公约》中都有明确的规定：为维护小区整3体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏 ”入住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏物业公司发现后要求其拆除刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除物业公司决定：对刘先生罚款 2000 元刘先生拒绝交纳在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施” 。

双方矛盾十分尖锐，物业公司因此把刘先生告上了法庭物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费请问：1.物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持?2.刘先生在此案中的不当之处?3.物业公司在操作中的错误所在?答：1.物业公司的诉讼请求：⑴物业公司诉刘先生拆除阳台及护栏的请求法院应予支持；⑵物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回；⑶此案的诉讼费应由双方分担答：2.刘先生在此案中的不当之处是：刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾，擅自封闭阳台和加装护栏，不仅侵犯了其他相关业主的利益，而且违反了《前期物业管理服务合同》和《业主公约》的约定，行为不当答：3.物业公司在操作中的错误是：首先，作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款；其次，物业公司应依照合同约定，采取协商或司法途径解决矛盾，无权采取停水、停电等方式处理纠纷案例 3】远大房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理工作由远大房地产开发商的物业部完成随着二期开发的继续和入住的临近，远大开发商找到 B 物业管理公司并与之签订了为期十年的物业管理合同，将该居住小区的物业管理权承包给 B 物业管理公司。

按合同约定，B 物业公司要向远大4开发商交纳 50 万元的履约保证金和每年 20 万元的承包费请问：1.远大开发商与 B 物业管理公司签订为期十年的物业管理合同效力如何?2.远大开发商要求公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效? 答：1. 远大开发商与物业公司签订的合同，属前期物业服务合同 《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止故即便开发商与物业公司签订为期十年的合同，但是在此期间，若小区业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同之后，前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了答：2. 远大开发商要求公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是无效的远大开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份，在房屋交付后物业管理合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司对于代他人签署的合同，开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有，是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为，该条款无效第四章 前期物业管理【案例 4】2010 年 12 月 21 日北京市某房地产开发公司开发的位于朝阳区某住宅小区取得销售许可，总建筑面积 27 万平方米，开发公司从建委网站上抽取了第三方建立评估机构对物业服务费用进行了评估，并将全部专项服务委托给一家注册地在海淀的三级资质的甲物业服务企业。

业主于 2011 年 8 月 1 日开始入住，2011 年 10 月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了一家一级资质的乙物业服务公司业主委员会与注册地在丰台的乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同定于 2011 年 11 月 1 日乙公司进驻，业主委员会以书面形式通知甲物业服务公司应于 2011 年 11 月 1 日前，与乙物业服务企业办理完成物业交接验收手续甲物业服务公司收到业主委员会5书面通知后，拒不撤出物业小区，并以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验但是乙物业公司还是强行接管了小区，并开始提供物业服务2012 年 6 月 5 日，该小区顶层的 20 户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务公司无偿修复乙物业服务公司称这是因为甲物业服务公司服务不善所致，应由甲物业服务公司负责修缮之后，乙物业服务公司不再受理业主有关该问题的投诉请问：1．谁是前期物业服务的责任主体？2．建设单位、业主委员会和甲、乙物业服务公司的做法是否妥当？ 3.上述 20 户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务公司负责无偿修复？4. 乙公司不再受理业主有关该问题的投诉的做法是否正确？答：1.北京市某房地产开发公司作为开发建设单位是前期物业服务的责任主体。

答：2. 建设单位、业主委员会和甲、乙物业服务公司的做法都有欠妥之处：⑴建设单位的做法不妥当之处在于：将全部委托了一家三级资质的物业服务企业提供服务，因为根据建设部资质管理办法，三级资质的物业服务企业不能管理 20 万平方米以上的建筑面积的住宅小区⑵业主委员会的做法不妥当之处在于：前期物业的查验交接的职责是全体业主而不是乙物业服务公司（全体业主委托乙公司）除外，全体业主可以委托新选聘的物业服务企业进行查验⑶甲物业服务公司做法不妥当之处在于：①超越资质等级承接物业管理业务；②不应拒绝移交拒绝移交的理由不成立，业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼⑷乙物业服务公司做法不妥当之处在于：不应强行接管原物业服务企业6拒不撤出管理区域的，新物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决，协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管答：3.上述 20 户业主提出的修复请求是合理的，因房屋未超过保修期限；但上述住户要求乙物业服务业公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由开发建设单位负责答：4. 乙公司不再受理业主有关该问题的投诉的做法不正确：⑴该公司应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修。

⑵同时应将有关情况及时告知建设单位，积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况第五章 物业的承接查验【案例 5】利源开发公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时利源开发公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了长虹物业公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作由于长虹物业公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响随即利源开发公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了字春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件长虹物业公司要求利源开发公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而利源开发公司则认为长虹物业公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分这时长虹物业公司7的律师出场了，手里拿着有利源开发公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向利源开发公司提出了法律交涉。

请问：1.利源开发公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题?2.利源开发公司应当如何避免类似问题发生?答：1.利源开发公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在的问题有：⑴从案情介绍我们知道，长虹物业公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响这些本身就是存在问题的迹象，在承接查验时更应注意发现问题⑵利源开发公司在物业管理方面不具备很多经验和能力，在空调机组验收时没有进行开机运行，而是粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了字是极不负责任的答：2. 利源开发公司应当采取措施，避免类似问题发生⑴在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周期，以利交接和今后工作的开展⑵在上述情况下，利源开发公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署⑶如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字，对遗留问题要签署“遗留问题备忘录” 。

第六章 入住与装修管理【案例 6】某女士购买了一套期房，在办理人住手续时，对房屋内部提出了。