海南东线项目概要.ppt

1,,重点案例研究/案例选取,重点案例研究/案例选取,2,,项目基本情况,成功案例研究/天来泉,3,,天来泉建筑风格采用南洋风情及休闲情境，外立面处理简洁建筑设计,4,,成功案例研究/天来泉,景观设计以草坪为基础，点缀成年植株和艺术小品景观布局,成功案例研究/天来泉,5,,天福源温泉大酒店按五星级标准、绿色环保概念规划建造酒店建筑外观呈“鼎”字形，建筑面积约35961平方米，占地面积约8088平方米，是集观光度假、休闲疗养、商务会议、运动健身、温泉SPA等于一体的多功能综合型商务旅游度假酒店 该酒店是本项目的商业配套，完全对外开放营业温泉酒店,6,,成功案例研究/天来泉,规划的中心大泳池和温泉泡池，提升了本项目温泉主题的内涵； 而规划中的体育馆、音乐厅和老年大学等增加了本项目作为养老诉求的卖点配套设施,成功案例研究/天来泉,7,,天来泉项目以中端养老和度假型的客户为主，主要用于自用，投资为辅，其经济水平难以匹配高端的滨海度假型物业，退而次之追求高性价比的中低端物业客户研究,核心客户（60%） 来源：京津地区、东北三省、山西、内蒙等区域 购买主要目的：养老、度假 客户特征：中端富裕人群，追求有质量的生活，但经济水平难以承担滨海的高端度假物业,重要客户（30%） 来源：浙江、上海区域 购买目的：度假及投资 客户特征：中端富裕人群，看重温泉资源和投资回报,成功案例研究/天来泉,边缘客户（10%） 来源：较散，全国其他区域 购买目的：投资、度假等 客户特征：具备一定随机性、追求性价比,8,,天来泉项目以温泉为主题，且成功自营其温泉概念的主要载体——天福源温泉大酒店 ，大大提升了本项目的地段价值和市场信心。

核心诉求鲜明的养老度假主题，对应小户型为主的户型配比及相关老年设施配套，紧扣市场主流需求 一期以均价2500元在07年底大部售罄，08年9月二期开盘均价3700元，提价过快且适逢房地产周期下行，明显影响了二期开盘后的去化全装修） 公益型或半公益型的小区内部配套大部分尚未上马，影响客户购买信心 天来泉一期一年内售出房源近2000套，显示中端高性价比产品有较强的市场需求本项目可引入重量级合作伙伴及具有丰富客户资源的商业合作伙伴，共同持有或经营核心配套物业，以提升本项目的地段价值，尤其是改变市场对本项目地处偏僻的观念 市场定位准确，结合针对性的产品设计，充分迎合客户需求 尊重市场大势，并给客户留出升值空间，方能快速去化和回款 尽量配套先行，凝聚人气，增强市场信心，以获取更高溢价 依靠规模大、配套全、性价比高，可获得快速去化，从而提升资本利用效率，获取高收益天来泉”对本项目的启示,,项目借鉴,9,,项目基本情况,典型案例研究/香水湾1号,10,,香水湾具备一流的天然度假环境整个项目总占地600亩，规划为三个开发区域，均为超低密度别墅度假区一期规划为39座私人酒店度假别墅，二期规划为93栋高端度假别墅。

别墅户型有一居、二居、三居、四居，面积从173-670平米不等，并规划有两栋会所，一栋婚礼教堂和一栋SPA容积率0.23，建筑密度15.7%，绿化率达到60%以融入环境为指导思想，低密度建筑，高绿化植栽，使用本土天然材料海南火山岩，展现回归自然的气度户型设计充分考量看海的通透性与户外活动的私密性，独院高墙，院门，水池庭院、游廊、客厅、卧室等渐次铺排规划分析,11,,典型案例研究/香水湾1号,典型案例研究/香水湾1号,建筑风格：别墅融入商周时期建筑元素，对称布局，具有中国原古建筑风格 园林风格：原生态热带园林与中式园林曲径通幽结合 围合院落：别墅院落由厢房和围墙围合，具有中式四合院风格，保障居住私密性 休闲特色：建筑材料除玻璃外，全部采用天然材料，建筑与环境充分融合产品细节,12,,具有浓郁的中国文化以及流行的海滨度假风格的高端别墅区,总体定位,13,,区位：项目位于海南陵水香水湾开发区，是海南重点开发海岸，属于高品质度假产品集中区，整体形象较高；其次，项目处在海南东线高速182公里香水湾出口处附近，对外交通便利 环境资源：满覆植被的976米牛岭山,前拥一公里海岸线,背山面水, 原生态海湾景观，成为本项目突出卖点。

建筑风格：融入中国商周文化元素，引入最具中国特色的大屋顶，质朴稳重，演绎商周殿式建筑定位支持,典型案例研究/香水湾1号,典型案例研究/香水湾1号,香水湾的海景质量较高，是本区域内项目，包括富力湾和红勘香水湾的重要卖点一公里海景,14,,先做景观及配套； 准现房发售一期； 整体规划以具有商周建筑元素的中式滨海别墅为引擎，打造海南最高端住宅产品开发模式,集中在海南三亚地区面向外来游客宣传，另进行异地推广（重点区域为山西、陕西、北京等北方地区）为补充,推广方式,08年9月项目参加山西太原煤博会进行重点推介中式围合院落建筑，主要面向北方客群因此，客户以北京、山西、陕西等华北区域为主，其次为具有中国传统情节的江浙、上海等长三角区域客户描述,一期预计08年12月正式开盘销售分析,15,,典型案例研究/香水湾1号,项目基本情况,成功案例研究/红勘香水湾,16,,香水湾具备一流的天然度假环境位于海南陵水香水湾度假区B区，临海长约3公里，距三亚66公里，距离海口182公里，距离三亚凤凰机场85公里 整个项目规划由“金缔花园度假村、国际标准18洞山地海景高尔夫、酒店区、规划商业街”四大块组成建筑风格为热带滨海建筑风格，户户观海。

园林借鉴五星级酒店园林做法：小品景观、园林游泳池、沙滩游泳池、波浪池、凉亭、郊游小椰林、特色湖及水景精装小户型：公寓户型设计为36-86㎡，简约中性精装，270度观景地块与规划,成功案例研究/红勘香水湾,17,,成功案例研究/红勘香水湾,以精装小户型海景公寓为引擎，逐步推出海景别墅、高尔夫别墅、酒店公寓等物业，再以高尔夫球场的建设，提升整个项目品质和人气，实时开发商业配套度假公寓+度假别墅+高尔夫球场+商业物业,开发模式,全国化战略，海南（三亚+项目现场）推广为中心，异地推广（重点长三角区域、北京、上海、东北）为辅助+开发商自身客户资源推广方式,开发商在京津项目较多，因此，客户区域以北京、天津、东北几个区域为主，其次为江浙、上海等长三角区域据了解本项目一栋小高层公寓整体被浙江一老板买下，用于经营酒店客户描述,一期07年底首先推出880套公寓，至今已销售600多套，200多套仍在售 07年底至08年上半年在一线城市房地产市场开始调整时，海南房地产市场则开始逆势上扬，项目销售时机较好；其次，开发商实力较强，在京津开发项目较多，拥有优质和大量的客户资源；再次，与三亚一线海景公寓相比具有价格优势；第四，小户型、低总价，客源较广。

销售分析,18,,项目基本情况,成功案例研究/富力湾,19,,,,香水湾具备一流的天然度假环境4.2公里海岸线的天然海湾风景项目环境,成功案例研究/富力湾,20,,富力湾联合多家品牌设计公司对小区进行了综合规划：新加坡ECOID建筑设计有限公司、广州市住宅建筑设计有限公司、香港郑成标建筑设计事务所、陈建中设计有限公司、大连雅筑游艇设计、新加坡柏景园林、CLINT酒店设计等规划分析,成功案例研究/富力湾,富力湾自北至南分为三个区域： 北区：游艇港湾俱乐部、万豪度假酒店、带码头别墅群、沙滩别墅群 中区：沙滩别墅群、独栋别墅群、联排别墅群、精品酒店、中心商业街（青年旅馆、美食商业街、休闲会所、医疗会所）、沙滩娱乐区、海景住宅、情景洋房、酒店公寓、湖景别墅群 南区：山体别墅群 、五星级酒店21,,利用依山傍水的台地地形，设计出亲和自然的简约主义建筑建筑规划,成功案例研究/富力湾,22,,将建筑规划在生态景观内，并采用大量石材和木材，使得建筑与自然相融合，既有传统风格，又为现代主义 在户型内部也较为注重居住视野与景观的结合建筑规划,成功案例研究/富力湾,23,,新加坡柏景园林设计首期园林根据组团和景观布局，划分为8大功能区。

主入口热带雨林区、中心景观区、北区别墅群园林组团区、B区公寓住宅组团园林区、风情商业街园林景区、南区沙滩别墅园林区、湖景别墅园林区、海防林休闲沙滩园林景区,景观园林,成功案例研究/富力湾,24,,成功案例研究/富力湾,海域规划,海洋旅游五大功能区：游艇码头区、水上运动娱乐区、沙滩休闲娱乐、探险旅游区、渔业旅游区,25,,成功案例研究/富力湾,核心客户（70%） 来源：京津地区为主，山西及东北三省为辅 购买主要目的：休闲度假、投资 客户特征：中高端富裕人群，享受生活，兼有投资，认可富力品牌重要客户（20%） 来源：上海及江浙区域 购买目的：度假及投资 客户特征：中高端富裕人群，自住与投资兼有，认可产品价格,边缘客户（10%） 来源：较散 购买目的：投资、度假等 客户特征：具备一定随机性，追求性价比,富力湾项目客户来源与天来泉项目有相似之处，均以北京为代表的北方客群为主，以长三角的客户为辅，但富力湾的客户较为集中在北京和天津同时，富力湾的客群经济水平较天来泉高 富力湾的客群以京津为主的主要原因在于富力地产在该区域内有较高的品牌影响力和大批忠实的客户富力地产利用旗下项目参加北京房展的契机借势宣传海南富力湾项目，即取得了明显的效果。

客户研究,26,,“富力湾”对本项目的启示,27,,项目与东线高速相距数公里，但连通的马路整洁通畅，并有醒目的导示系统 租用大面积土地作为重要配套用地，既节省了成本，又提升了项目价值 在已经拥有4.2公里海岸线的基础上，再引入海水至社区内部建设水设施和景观，充分突出海滨休闲度假的主题 开发商规划的以别墅为主的高端社区，却以把少量的中高端高层公寓全部放在一期入市，并未在意其影响高端的形象 海南富力湾项目计划于09年真正发力，当前推出的四百余套房源是作为对市场的试探和研究，定价低于竞争对手，亦未大规模宣传，但利用其北京、重庆及广州等的老客户群体进行了推介 区域内已经云集众多实力派开发企业，区域概念已被市场接受并在持续提升本项目与西线高速相距数公里，需注重其间的交通便捷性和导示系统 注重利用项目地界与海之间可能存在的未入市空地 本项目海景与东海岸相比，有明显差距，但本项目水资源丰富是本项目优势 相对低总价的中端产品首期入市，可以迅速集聚人气，支持先期配套的运营 本项目所在区域完全是生地，未有任何实践证明项目可行性，故首期入市产品应谨慎，充分试探市场后，再全力出击 本项目体量巨大，但本公司缺乏大量的地产客户群体，这将导致本公司的营销费用在相同条件下需更多预算。

尤其是高端客户资源的培育是本项目的一大挑战建议引入实力派企业进入本区域，亦或合作开发，共同做大市场项目借鉴,项目基本情况,成功案例研究/半山半岛,半山半岛具备顶级区位资源,28,,半山半岛位于三亚小东海鹿回头半岛，整个半岛由鹿回头公园、鹿回头岭两山和小东海、鹿回头湾两湾组成，是三亚市西至海坡，东至亚龙湾的五十余公里海岸线中唯一一个待开发的半岛，有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源 既属三亚市区地段，又独享顶级环境，地段价值奠定了半山半岛作为高端产品的基础地段分析,成功案例研究/半山半岛,29,,除规划部分别墅提升项目整体档次外，小区建筑以高层为主，提升了整体容积率在1以上同时，后期规划了大量的商业酒店类配套，以提升项目运营收益规划分析,成功案例研究/半山半岛,30,,本项目采用的高科技技术和高端建材是项目产品品质上的重要卖点技术应用,成功案例研究/半山半岛,31,,07年至今，项目广告宣传投入总计近一亿元，是海南知名度最高的项目之一 从参加北京、上海的奢侈品展到请吴大维 、费翔等明星助阵，半山半岛营销上的大手笔有力助推了其市场去化推广方式,32,,成功案例研究/半山半岛,成功案例研究/半山半岛,半山半岛客户以来自上海、北京及浙江等地的绝对高端客户为主。

项目以纯豪宅的定位力图凝聚高端客群，通过。