辽宁国际商品城发展战略及定位报告.ppt

发 展 战 略 及 定 位 报 告,谨呈：鞍山圣中置业有限公司,鲲鹏置业,引领区域商业发展，腾鳌标杆性物业，区域名片,发展战略,项目本体分析,企业目标分析,核心问题解析,发展模式初判,案例借鉴,,,,整体定位,商业,写字楼,,酒店,,,,,地理位置：腾鳌国际商品城地处辽宁中部城市群中，东邻鞍山市区12公里，西邻盘锦市100公里，南到营口市70公里、大连市258公里，北距沈阳市105公里，距离海城市22公里，毗邻沈大高速公路口，鞍山高铁西客站和鞍山腾鳌机场与项目紧邻项目属性分析,1,项目位置优势明显，立体化交通网络便利，沈大高速公路贯通南北 地处中纬度的松辽平原东南部边缘，属暖温带大陆性季风气候区，夏半年以偏南风为主，冬半年则以偏北风为主 气候四季分明，雨热同期，干冷同季，降水充沛，温度适宜，光照丰富区域规划：加快发展商贸业，实现商业布局调整，重点打造腾鳌商贸中心，推进区域商圈建设，开启第五代商业模式打造腾鳌商贸中心通过创新业态，发展连锁，错位竞争，提升功能，引进众多世界知名品牌和企业，重点培育一批现代大型商业集群、主题专业化市场、品牌旗舰店和精品专业店、专卖店，形成商业中心的核心企业群体，推动商业中心集聚化、特色化、商务化发展，提升商贸业的现代化水平。

项目紧紧围绕东北振兴和环渤海开放的双重机遇，围绕加速经济隆起、构建和谐腾鳌主题，坚持以项目为核心，全力打造“第五代商业”模式，努力把腾鳌建设成为全市“经济异常活跃的先锋区、城市形象的品牌区、平安和谐的文化旅游强区”规模属性：项目建筑体量规模适中，容积率相对较低项目地块：整个项目地块形状规则，地势平坦地块形态规则从地形看，项目地块形态较为规则，内部地块平整，地形地貌开发难度不大 临主干道被居民住宅遮挡项目临建沈大高速公路，受部分居民住宅影响，部分区域被遮挡区域界定：城市区域核心资源,规划,区域,通达性佳，气候适宜,加快发展商贸业，实现商业布局调整, 重点打造“第五代商业”,集自然资源、市政资源、文化资源等复合资源于一体,,二,项目倾向于以商业集群和酒店为主的综合体项目，需要各种物业之间相互搭配，实现快速回现目标地块特征,物业类型,规模体量,整个项目地块形态规则，受到部分居民住宅遮挡影响项目交通便利，坐拥沈大高速公路，可便捷直通鞍山、海城等区域，便捷的交通网络提升了项目价值项目建筑体量属于中型规模，容积率相对较低，密度较小项目属性总结,交通及周边环境,本体属性：项目属于复合型综合体项目本体 SWOT分析,2,地处区域发展新核心，具备打造综合体项目的质素。

发展战略,项目本体分析,企业目标分析,核心问题解析,发展模式初判,案例借鉴,,,,整体定位,商业,写字楼,,酒店,,,,初步构,1,2,3,本案属于城市综合体项目，由于项目前期投入较大，对于项目现金流有较高的要求，尤其是一期商业，希望快速变线，最快达到回现的目的；,项目存在多种物业形态，每一种物业形态在整体运营中的角色和地位有所不同，希望能够通过专业的策划明确每种物业承担的开发角色，使项目滚动开发，并取得合理的利润空间；,项目所处地区未来的发展以及项目目前整体规划，决定项目属于腾鳌区域乃至周边地区标杆性物业，准确的商业定位和高端形象带动项目整体发展是项目发展的整体基调，承担了区域名片的历史责任；,,企业 目标,1,,整体目标：快速回现，合理利润，树立形象标杆,,企业目 标理解,2,整合发展商对项目需求的描述，对发展商主要关注的核心目标分别阐述,快速回现 合理利润,发展战略,项目本体分析,企业目标分析,核心问题解析,发展模式初判,案例借鉴,,,,整体定位,商业,写字楼,,酒店,,,,,SCQ模型,1,我们运用SCQ模型分析项目目标实现将面临的核心问题……,S=情境；C=矛盾；Q=如何从R1到R2,SCQ分析如下：,核心问题聚焦： 核心区域综合体项目如何快速回现打造形象标杆？,R1：,限制条件： 居民楼不拆 区域认知度低 投入较高,R2：,,,目标： 形象标杆 快速回现 博取利润,发展战略,项目本体分析,企业目标分析,核心问题解析,发展模式初判,案例借鉴,,,整体定位,商业,写字楼,,酒店,,,,,深圳中原顾问事业部PPT标准模板,,开发模 式初判,1,复合型项目发展驱动模式分析,以商业为主要开发模式的综合体——大连万达广场,大连万达广场是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性“都市综合体”。

项目地址： 辽宁大连高新区旅顺南路项目规模： 万达广场总建面28万平，其中17万平为自持商业，可售商铺200套，面积为90-200米；2栋精装SOHO，1200套，面积为35-60平米；万达海公馆总建面23万平，4栋高层精装豪宅，主力面积200-300平米，11栋联排别墅，主力面积300-400平米，7栋独栋别墅，1000平米左右项目规划： 由商业综合体、室外商业街、写字楼、底商、精装SOHO公寓，精装住宅、别墅组成，建筑高度不超过100米，是万达集团在大连的顶级商业综合体大连高新万达广场是万达集团在全国的第100座万达广场，也是大连首个第三代万达广场，拥有国际大型商业中心，由万达百货、万达国际电影城、大歌星连锁量贩KTV、大玩家游乐广场及室内步行街、大型超市、大型电器商场等七大业态，全面满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，打造家门口的购物天堂内有超市、便利店、服饰、箱包鞋帽、餐饮、KTV、健身会所、美容SPA、游乐园、酒吧、沐足桑拿、珠宝首饰、化妆品、家电数码、眼镜、钟表、家居等等商铺大连万达广场商业中心的成功运营，不仅带动了自身项目价值的发展，也带动了区域经济的发展和地域价值的提升。

电影院,室内步行街,KTV,超市,以酒店为主要开发模式的综合体——大连中心裕景,项目区位：地处城市CBD，位于中山路与友好路的交汇处 项目规模： 总占地约6.23万，总建面约80万平方米，项目由5栋高层和部分商业裙楼构成，其中三栋43层的公寓面积约22万平方米，两栋超高层（一栋约60层和一栋约80层）的酒店式服务公寓式和高档写字楼及超5星级酒店，面积约24万平方米，大型商业面积约16万平方米，地下设有大型停车场18万平方米 项目规划：拟建成集超5星级酒店、酒店式服务公寓、5A甲级写字间、豪华公寓、顶级商业中心、大型地下停车场为一体的国际化大型综合性建筑大连中心裕景酒店：大连新型现代化酒店的代表，成功通过酒店带动项目知名度及各物业发展,国际化、综合性建筑 北中国在建第一高楼 项目定位——世界级城市生活多元体,本项目适合的驱动模式,本项目建议采用商业+酒店为核心的驱动模式,,,,,商业集群： 项目位于腾鳌商业规划发展区域的核心位置，将是未来商业中心项目自身具有一定商业体量，是本项目的重点部分，也是项目形象和价值的体现 商业的成功定位和运营，将拉升整个项目的价值自营酒店： 酒店物业能为项目提供流动的“居住”人口和活动的人，增加了商业的客流量以及项目的活力。

区域内标杆建筑的星级酒店，对项目整体形象的提升起到聚焦作用商务： 项目位于腾鳌商业中心，或可成为该地区最具商务氛围的中心在中心商务片区中地标式的建筑形成区域名片，是区域形象和价值的体现 项目规划少量写字楼，可满足商务办公的需求，增添项目的商业氛围酒店式公寓： 酒店式公寓对比酒店和商务写字楼，其昭示性和价值拉升度有限，但通过投资回报的理念，可快速吸引客户，实现资金回笼重点分析案例,借鉴原则：商业+酒店为驱动核心模式的复合型物业，以及具有代表性的综合体项目,,案例 借鉴,2,新兴盛仕广场 大商新玛特 英伦汇 港龙城市广场 万熹城市广场,,,,,,案例选取的前提： 城市核心区域或不远离城市核心区，主干道沿线； 未来商务核心区； 地标性建筑，具有强制性视觉冲击； 商业与酒店带动住宅，并定位其的规模与档次；,案例研究的目的： 借鉴项目如何实现快速回现； 借鉴项目如何运营取得良好的利润点； 挖掘适合本项目的发展优势及借鉴点；,物业类型：集新兴商贸城、娱乐不夜城、住宅、格林东方酒店为一体的区域内唯一综合体项目； 地理位置： 铁东区建国南路34号； 所属商圈：建国南路商圈； 技术指标：总占地3万㎡，总建筑面积23万㎡，其中商业面积17万㎡（新兴商贸城15万㎡ ，不夜城两万㎡），总投资10亿元； 周边配套：交通便利，处于站前商圈边缘，客流量较多；,以商业为主要开发模式的综合体——新兴盛仕广场,,住宅部分,,格林东方酒店,,新兴商贸城,,空中花园,新兴盛仕广场项目优势分析,外因,内因,市场定位：特色化的业态经营，规避竞争，与站前商圈有效隔绝；,产品打造：商贸城的成功定位拉升项目价值，住宅符合市场需求；,持续发展：自身配套成为项目利润点所在；,地理位置：优越的地理位置，沿建国南路主干道，交通便利；,稀缺指数：当时市场少有的大型综合体项目，并且区域内住宅市场存 在空白；,客户支持：投资客户和自住客户支撑；,角色定位：各物业主题明确，定位清晰；,项 目 优 势,,,,,,项目初始周边的商业氛围并不成熟，新兴商贸城的业主多为老新兴搬迁而来，带来了大量客源。

新兴的特色化经营业态也为项目保持了活力，有效规避竞争酒店以分割销售和返租形式运营借鉴 分析,物业类型： 是一座集商场、写字楼、酒店、住宅、公寓于一体，大规模、综合性、现代化、高品质的标志性“都市综合体” 地理位置： 胜利广场北侧； 所属商圈：站前商圈； 技术指标：总占地1.7万㎡，总建筑面积20万㎡， 总投资7亿元； 周边配套：处于鞍山最繁华地段，城市的政治经济文化中心，交通便利，客流量大；,以商业为主要开发模式的综合体——大商尚城国际,C 座 写 字 楼,A、B座 商住两用,商业,,宜必思酒店,大商尚城国际项目优势分析,外因,内因,强制性视觉冲击：商场外立面昭示性强，占据主干道及市府广场，城市中心区少有的大体量项目,产品打造：新玛特商场的成功定位拉升项目价值，住宅符合市场需求；,持续发展：自身配套成为项目利润点所在，为办公、酒店与公寓住户提供一站式生活服务平台,地理位置：优越的地理位置，CBD核心地段；,交通资源：城市中心，交通四通八达；,客户支持：CBD的商务高端人群聚集地；,市场定位：百货商场定位高端，差异化定位抓住市场空白点；,项 目 优 势,,,,,,,,处于鞍山成熟商业圈，商业规划上引进新玛特高端百货作为主力店支撑项目整体。

高端定位的商业模式奠定了项目基础，并在后续的开发中起到核心引擎作用，提升了物业价值获取利润；酒店引进法国雅高集团旗下的高品质经济型连锁酒店品牌——宜必思借鉴 分析,物业类型： 是一座集商业、商务、公寓、住宅为一体的城市综合体项目； 地理位置：铁东区建国南路 所属商圈：站前商圈； 技术指标：总占地6.7万㎡，总建筑面积39.8万㎡共8栋楼，其中2栋公寓（A座32层，B座32层）、6栋住宅32层； 周边配套：位于鞍山火车站及客运站旁，交通便利，客流量大；,以住宅+公寓为主要开发模式的综合体——英伦汇,,住宅部分,,商务写字楼,,大型商业乐购,沿街底商,英伦汇项目优势分析,外因,内因,强制性视觉冲击：沿建国路8栋现代国际风格建筑集群，形象感较强；,产品打造：精装小户型+优质学区，受到投资客的青睐；,持续发展：商业为写字楼提供较好的配套，同时项目属于城市CBD边缘，周边相关配套也为项目提供便利；,地理位置：城市中心，优越的地理位置，客流量较大；,交通资源：临近火车站及客运站，城市中心，交通便利；,客户支持：投资及商务高端人群聚集地；,角色定位：商业为住宅和公寓写字楼提供配套；,项 目 优 势,,,,,,,,,,商业方面引进乐都汇，前期由于品牌定位缺乏竞争力，经营状况并不好；后停业一段时间进行品牌调整，引进ZARA、H&M等国际二线品牌抓住市场空白点，吸引客源；同时乐购超市和金逸影城聚集人气，经营状况有所改善。