市场环境研究及项目竞争力分析.docx

摸摸营销销策划报报告目 录录1. 市场调研研与项目目竞争力力分析2. 项目市场场定位及及概念设设计3. 项目建筑筑规划设设计优化化建议4. 项目商业业规划建建议5. 项目商业业环境设设计建议议6. 项目物业业管理策策略建议议7. 项目经营营管理策策略建议议一、市场场环境研研究及项项目竞争争力分析析目 录录1. 城市背景景及宏观观经济环环境研究究2. 整体商业业环境研研究3. 针对性商商业环境境分析4. 典型商业业场所调调研分析析5. 在建、在在售商铺铺住房调调研分析析6. 基地概况况7. 项目SWWOT分分析一 城市市背景及及宏观经经济环境境分析研研究（一）城城市概况况淮安市是是一代伟伟人周恩恩来的故故乡，地地处江苏苏腹地，位位于江淮淮平原北北部下游游，辖清清河、清清浦、楚楚州、淮淮阴4个个区和涟涟水县、金金湖县、洪洪泽县、盱盱眙县44个县；；面积约约100072平平方公里里，人口口5055万市市区面积积3377平方公公里，人人口488万淮安是我我国历史史文化名名城，古古称楚州州，历史史上是漕漕运盐运运重镇，我我国南北北交通转转运中心心、军事事要塞，素素有“南船北北马，九九省通衢衢”的美称称，曾与与扬州、苏苏州、杭杭州并称称运河沿沿线的“四大都都市”。

淮安安人文荟荟萃，历历史上先先后诞生生了大军军事家韩韩信、汉汉赋大家家枚乘、巾巾帼英雄雄梁红玉玉、《西西游记》作作者吴承承恩、爱爱国将领领关天培培、《老老残游记记》作者者刘鹗等等淮安市经经济基础础相对薄薄弱，在在整个江江苏省相相对排后后，属于于欠发达达地区淮淮安历史史上曾为为我国重重要的交交通枢纽纽、商贸贸中心，但但自近代代工业革革命的兴兴起和以以蒸汽机机为动力力的现代代化交通通运输工工具的出出现，淮淮安就因因水运交交通的衰衰落和陆陆上交通通基础设设施的滞滞后，失失去了昔昔日的交交通地位位，成为为中国近近代城市市建设史史上典型型的衰落落城市改革开放放以来，淮淮安市外外围对外外交通条条件逐步步改善如如今淮安安公路、铁铁路、水水路四通通八达，同同三（京京沪）高高速、宁宁徐高速速、宁连连高速以以及新沂沂到长兴兴的铁路路均已在在此相会会，京杭杭运河、苏苏北灌溉溉总渠、淮淮河及其其入海水水道等纵纵横交错错，形成成了一个个以高等等级公路路为主骨骨架、水水路并举举的交通通网络，又又新成为为了江苏苏南北交交通交汇汇中心目前，淮淮安工业业主导地地位逐步步确立，形形成了以以机械、化化工、冶冶金、纺纺织、烟烟草为支支柱的工工业体系系，拥有有淮阴卷卷烟厂、淮淮钢集团团、韩泰泰轮胎公公司、中中石化清清江石化化公司、安安邦集团团、华新新集团、辉辉煌太阳阳能公司司、清拖拖、清棉棉集团等等一批重重点骨干干企业。

由此看出出:淮安安市的交交通地位位经历了了成为区区域中心心,到衰衰落，如如今又将将新的兴兴起；因因此其商商业的汇汇聚扩散散作用也也必将经经历成为为中心，到到衰落，到到新的中中心兴起起的历程程，可以以预言随随着淮安安新的区区域交通通中心地地位逐步步确定，其其在长江江经济带带与陇海海经济带带之间承承南启北北作用的的逐渐体体现，淮淮安的商商业、流流通业必必将进入入一个新新的阶段段，得到到进一步步的发展展二）城城市主要要经济指指标：1、20001年年全市主主要经济济指标：： 经济指标标 20000年年20011年增长幅%%完成国内内生产总总值（亿亿元）291 329 133.055第一产业业增加值值88 94 6..8第二产业业增加值值116 135 166.388第三产业业增加值值87 100 15.000l 其中商业业贸易：：20000年通过过加大市市场开拓拓力度，发发展新型型流通方方式、增增加信贷贷消费等等措施，促促进消费费品市场场稳中趋趋活全全年实现现消费品品零售总总额1003.001亿元元,比去去年增长长12..2%..批发零零售贸易易业零售售额711.488亿元,,增长116.77%;餐餐饮业88.533亿元,,增长220.66%;其其他行业业23..0%亿亿元,下下降2..0%..l 居民生活活全市城镇镇居民人人均可支支配收入入61117元,,比上年年增加77.2%%;人均消费费支出::43552元,,比上年年增加111.00%;在岗职工工平均工工资:779788元,比比去年增增长122.8%%;农民人均均纯收入入:33302元元,比上上年增加加5.77%;人均生活活消费支支出21104元元,比上上年增长长3.77%;2、20001年年7月份份各项社社会经济济指标运运行情况况：l 全社会固固定资产产投资完完成额110，226399万元，累累计完成成68，228477万元，增增长155.7%%，其中中：l 基本建设设投资：：2，445211万元，累累计133，85553万万元，增增长 -122.7%%；l 更新改造造投资：：1，551622万元，累累计100，53360万万元，增增长 311.6%%；l 房地产投投资：555700万元，累累计4，556988万元，增增长 31..3%；；l 工业增加加值：55，13352万万元，累累计388，81156万万元，增增长155.8%%；l 社会消费费品零售售总额：：8，554099万元，累累计622，44470万万元，累累计增长长10..6%；；其中个体体：2，991033万元，累累计199，71142万万元；总计中批批发零售售贸易业业：6，115566万元，累累计444，73369万万元，增增长133.5%%；房地产投投资：555700万元，累累计4，556988万元，增增长 31..3%；；房屋建设设施工面面积：66.822万平方方米，累累计1009.113万平平方米，累累计增长长30..6%；；其中住宅宅：6..31万万平方米米，累计计89..42万万平方米米，累计计增长227.00%；商品房销销售面积积：3..29万万平方米米，累计计21..95万万平方米米，增长长58..6%；；其中住宅宅：3..25万万平方米米，累计计20..23万万平方米米，增长长58..4%；；商品房销销售额：：26668万元元，累计计234416万万元，增增长677.4%%；其中住宅宅26330万元元，累计计199952万万元，增增长588.2%%；经济的稳稳定持续续发展是是批发零零售商业业发展的的基础，居居民收入入的稳步步提高是是批发零零售商业业发展的的动力，由由上面的的数据和和资料我我们可以以看出：：淮安市市目前的的商业市市场不仅仅在总量量上还会会有较大大的发展展，而且且还会随随着人民民生活的的提高，物物质与文文化生活活要求的的提高，在在市场商商品供应应品种与与质量上上和购物物环境的的软、硬硬件条件件都有较较大的提提高，这这必将对对商品零零售业的的经营理理念、经经营业态态提出更更高的要要求,同时也也带来更更大的机机遇。

三）城城市规划划与目标标根据“三三淮一体体”的规划划目标：：到20020年年，“三淮”城镇人人口将达达到1115万，建建成区面面积1220平方方公里三淮”将建设成为“江苏新兴的交通枢纽和工业城市、淮河下游的商贸中心” 1、三三淮主中中心区实施“城城区东扩扩，中心心东移”战略，形形成由水水渡口广广场---健康东东路----淮海海北路----（淮淮海广场场）-----河河北东路路------和和平路组组成及其其周围44平方公公里的金金三角中中心区，成成为“三淮”新的具具有现代代气息的的行政、金金融、信信息、商商贸、休休闲娱乐乐中心本案摸摸摸在位置置上靠近近以淮海海路为主主线，淮淮海广场场为中心心的核心心商业圈圈，位于于主要商商业街之之一的东东大街上上,因此此本案从从商品零零售角度度来说都都具有相相当的先先天地段段位置优优势2、六大大功能分分区1) 淮安分区区：总面面积300平方公公里，是是以淮安安市区为为依托的的历史文文化名城城、旅游游度假区区，主要要发展旅旅游业以以及配套套的餐饮饮、旅馆馆、休闲闲娱乐等等服务业业2) 城南分区区：总面面积2771.88平方公公里,规规划建成成区155平方公公里,是是淮阴外外向型农农业开发发区 ，主主要发展展高新技技术绿色色农业产产业.3) 青浦分区区:总面面积155平方公公里,是是老城游游购区和和冶金、化化工、烟烟草、纺纺织等工工业区。

本案在本区域内4) 城东分区区：总面面积155平方公公里，是是淮阴经经济开发发区，以以高新技技术产业业为主，生生活居住住、公共共设施相相配套的的综合性性新区5) 清河分区区：总面面积200平方公公里，是是以清河河区为依依托的政政治、金金融、信信息、科科教、商商贸中心心6) 王营分区区：总面面积200平方公公里，是是以淮阴阴县城为为依托的的市域居居住、仓仓储、货货运中心心清浦老城城区改造造规划，220022年，将将在慈云云寺、文文庙附近近兴办庙庙市合一一的文庙庙文化市市场，培培育美食食、娱乐乐、文化化经营特特色，使使之成为为名副其其实的淮淮安“夫子庙庙”，同时时迅速完完成东大大街的街街景规划划，按照照苏州观观前街、南南京湖南南路的标标准，把把东大街街建设成成为集购购物、休休闲为一一体的商商业步行行街头，与与建好的的文庙文文化市场场连成一一片从城市的的未来规规划我们们可以看看出本案案摸摸的的地位与与位置优优势在将将来城市市的功能能布局中中会得到到一定的的巩固与与发展，但但是我们们必须看看到这种种巩固与与发展的的相对性性二、淮安安市区商商业市场场整体情情况研究究 （一）总总体概况况位置上、交交通上以以及对苏苏北辐射射面的优优势与发发展，有有力地促促进了商商贸流通通的日趋趋活跃。

目目前全市市拥有..全市共共有商品品交易市市场4118个,,其中各各类规模模商品市市场2000多个个，年成成交额近近1100亿元，其其中成交交额超亿亿元的市市场200多个 （二）市市场格局局 目前,,整个淮淮安市市市区(主主要指淮淮阴区、清清河区、清清浦区）的的市场由由北向南南可以划划分为如如下几个个部分：：淮阴区部部分：淮淮海北路路北京路路以北，以以苏北市市场为中中心，包包括小营营广场、汽汽车北站站等；淮海北路路部分：：废黄河河以南，以以汽配商商城为中中心；长途汽车车站周边边部分：：以汇通通市场为为中心，包包括布匹匹市场、五五金市场场、食品品城等；；淮海广场场部分：：主要以以商场、商商厦为主主，包括括新亚商商城、清清江商场场、新亚亚家电城城、通讯讯市场、家家私市场场等；东西两大大街部分分：以服服装、鞋鞋类、各各种小百百货为主主；郊区开发发区部分分：包括括建材装装饰城、南南方批发发市场等等；总的来说说：整个个淮安市市市场分分布布局局上相对对比较集集中，基基本上是是以主街街道淮海海南北路路为轴发发展分布布，形成成了一定定市场的的专业性性和规模模性，批批发与零零售同步步发展在在经营商商品品种种与经营营者的来来源上均均由较强强的外来来色彩，近近几年以以来由于于社会和和经济观观念的进进一步发发展，本本地从业业人员有有一定的的发展和和提高。

二）商商业金融融业规划划与目标标根据19995----220100年淮阴阴城市总总体规划划，在城城区内形形成一个个主中心心、八个个片区级级及若干干居住区区级中心心和八条条商业街街道组成成商业服服务体系系以淮淮海南北北路为主主轴分布布，主中中心为淮淮海广场场至淮萃萃广场地地段，八八个片区区级中心心为：水水渡。