国内外新区综合项目案例分析.ppt

墨尔本Docklands,项目背景,墨尔本Docklands位于墨尔本市的中心地区，包括了维多利亚港和近3公里的Yarra河沿线地带，整个区域占地面积近200公顷（包括水域面积）在2015年该项目全部完工后，其大小将是目前墨尔本CBD的2倍 该项目毗邻墨尔本CBD，距知名的柏克商业街(Bourke Street Mall)约1.5公里、墨尔本市政厅约2公里，到墨尔本机场也仅需仅20分钟车程，地理位置十分优越 墨尔本Docklands的一个显著特色在于其沿Yarra河，维多利亚港及Moonee Ponds河近7公里的滨水景观该项目也因此被称为墨尔本的”蓝色公园“，在尚未改建之前便是墨尔本市举行大型聚会和庆祝活动的重要场所区域总体定位,整体布局分析,墨尔本Docklands在改造之初根据地块特性被划分为9个区域，由不同的开发公司设计建造：,New Quay定位于高档住宅、精品餐厅及游艇度假胜地，是整个地区发展较早，也是目前最为成熟的地块 Waterfront City定位于购物娱乐及休闲旅游胜地（是南方之星摩天轮的所在地），同时配备低密度住宅区 Central City Studios作为影视基地，由7个媒体工作室组成。

Digital Harbour定位于高科技园区，为研发和创意公司提供SOHO和绿色环保的写字楼 Victoria Harbour是面积最大的地块，也是整个区域的核心商务区大批高品质的写字楼吸引了澳大利亚国民银行，爱立信等众多知名公司入驻此外该地块还包含了3条著名的商务街和近2,200套公寓 Central Pier目前正翻新改建在长期发展规划出台之前，该地块主要用于休闲和文化集会活动 Melbourne Stadium主要用于举行大型赛事和活动Batman Hill的物业组合与Victoria Harbour相似，但更偏重于消费类的公司和中小企业 Yarra’s Edge定位于高品质餐饮、游艇码头和居住区，将以中等密度住宅为主规模控制及功能配比,墨尔本Docklands开发总规模约2,100,000平方米，其中 住宅：1,120,000平方米 写字楼：700,000平方米 商业：190,000平方米 创意娱乐空间：100,000平方米,通过精心的设计规划和合理的开发决策， 该地区在10年内已经从废弃的港口码头转变成为墨尔本炙手可热的高档住宅，商务商业及休闲观光区墨尔本Docklands取得了巨大的成功，同时也为投资人带来了丰厚的回报。

政府支持及经验总结,墨尔本Docklands的重建开发是由VicUrban（负责维多利亚州政府城市可持续发展的机构）领导管理的VicUrban实时监控市场需求的变化，修订该地区的战略发展方案 墨尔本Docklands的土地是国有的维多利亚州政府借款给VicUrban，由其负责修建道路、桥梁、电车及码头等基础设施来吸引私人投资者 VicUrban精心挑选不同的发展商共同合作来开发特定的地块；目前VicUrban的销售收入占Melbourne市区土地开发的12%墨尔本Docklands的开发充分发掘了该地区的滨水资源，结合新锐创意的建筑设计成为墨尔本最具活力的新兴高端社区 优越的地理位置和交通条件 该项目毗邻墨尔本CBD，距知名的柏克商业街(Bourke Street Mall)约1.5公里、墨尔本市政厅约2公里，到墨尔本机场也仅需仅20分钟车程，地理位置十分优越 滨水资源的充分发掘 墨尔本Docklands在沿维多利亚港及Yarra河沿岸的地区兴建了大批高档公寓、精品餐厅、娱乐休闲设施及游艇码头来吸引高端客户和游客，树立起其精致、时尚、活力的形象 新锐创意的建筑设计 卓越设计是墨尔本Docklands地区的发展宗旨之一，这体现在富有现代感的校园式办公楼宇，典雅华丽的商铺以及精心设计的公共花园和步行广场上。

香港太古城,项目背景,,,,铜锣湾,,,中环,旺角,尖沙嘴,,,,,东区海底隧道,港岛线,太古城,太古城位于香港岛东区的鰂鱼涌，毗邻维多利亚港；项目占地面积约3.5公顷 该地区与太古地铁站直接相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可及性良好 由于香港岛面积很小，太古城与主要商业及商务区距离较近：其与铜锣湾相距4公里、至中环地区约7公里；到九龙岛的尖沙嘴和旺角直线距离分别为4公里和6公里,香港太古城整体定位,高品质住宅小区,作为香港第一个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目，太古城通过实用的设计和高素质的管理来赢得香港中产阶级的青睐大型商业,借助便利的交通条件和成熟社区的支持，太古城中心引进高端品牌及香港第一个真雪溜冰场等特色休闲娱乐设施，成为港岛目前最大的商场大型商业,新兴商务区,太古城中心先后兴建3座甲级写字楼，与相邻的太古坊相连成为香港岛又一重要的商务中心将太古城打造成 香港优质的综合性社区,,香港太古城功能布局,住宅区 由于太古集团之前没有地产开发的经验，加之周边环境不成熟，太古城的主体是作为住宅区来开发的 住宅区分为8期进行开发，共兴建了61栋高层、提供12,698套公寓；总建筑面积约120万平方米，占总开发体量的83% 商业区 随着住宅区的成熟加之交通条件的改善，太古城在1980年代初期开始兴建太古城中心。

太古城中心引入了近180家商铺，其中包括了APITA、马莎等高端百货，玩具反斗城等大卖场，大食代、UA中心戏院、冰上皇宫（香港最大的真雪溜冰场）等20多家特色餐饮及娱乐设施 太古城中心商场面积约9.3万平方米，是港岛东地区最大的购物中心，占总开发体量的6%,办公区 顺应市场的需求， 1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及四座2栋22层的甲级写字楼，一期的一部分之后也被改造为27层的甲级写字楼 整个项目提供约15.81万平方米的办公面积，占总开发体量的11%,,,,香港太古城发展模式,太古城是香港首个配备园艺花园的住宅小区，覆盖率仅为25%，约40亩土地用于花园、娱乐场和休闲场地经过30多年的开发，太古城目前的服务配套已经十分成熟，深受香港市民的喜爱住宅区内主要的康乐设施包括泳池，儿童游乐场，室外羽毛球场等 太古城的发展从高品质的住宅小区起步，吸引大批香港中产阶级入驻；在汇集人流之后开始大型零售的开发，引入高端品牌、提供有特色的娱乐餐饮设施取得了巨大的成功，也巩固了太古城高品质社区的形象随着太古城配套设施的完善、商业氛围的聚集以及香港岛中心商务区的饱和，在区域内开发写字楼的时机逐渐成熟。

1990年代初期兴建的三个甲级写字楼项目与临近的“太古坊”区域相呼应，形成了中环之外香港岛上另一个重要的商务区,高品质住宅,特色零售,商务办公,,,1、便利的交通网络 便利的交通网络是太古城的商业和办公物业发展的基础该地区与太古地铁站直接相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可及性良好其与主要商业及商务区距离也均在适宜的范围之内 2、太古城在开发过程中创造了多个香港第一，不断推陈出新来引领市场需求，成为香港长盛不衰的标志性社区之一 高品质的物业组合 太古城是香港首个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目，实用率高达84-95%且覆盖率仅为25%，这在寸土寸金的香港实属可贵毗邻的维多利亚港海景的太古城为市民提供了一个怡人舒适的居住环境 太古城中心是香港岛目前最大的购物中心，为太古城提供了完备的配套服务加之后期开发的商务办公区，太古城为香港市民提供了一个完整便利的工作生活社区，深得中产阶级的喜爱 不断推出富有吸引力的零售项目、景观及活动 太古城中心二期于1998年引入的冰上皇宫是香港目前最大的真雪溜冰场；商场內大堂设有78尺高的红色拱门，是全亚洲最大，最高的室內拱门；此外太古城中心于2005年举办了全亚洲首个在博物馆以外举办的大型化石展览，2006年举办了“太古城冰灯节”。

这些新奇的设施和活动极佳地吸引了大众的注意，为太古城聚集人气,香港太古城开发经验,日本ROPPONGI HILLS （六本木新城）,项目背景,新宿18分钟,东京20分钟,涉谷16分钟,六本木新城，又称六本木之丘ROPPONGI HILLS ，位于日本东京闹区内； 六本木新城在规划时就考虑到将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合，并建立了良好的区内交通体系到达六本木新城主要可以经地铁日比谷线到“六本木站”、经地铁大江户线到“六本木站”或“麻布十番站”及经地铁南北线到“麻布十番站” 都营公共汽车有4条路线、港区社区公共汽车有2条路线通往六本木新城六本木新城，又称六本木之丘ROPPONGI HILLS ，位于日本东京闹区内； 1986-2003，筹划达17年； 由森集团主导开发，是日本目前规模最大的都市再开发计划之一 六本木结合了以金融，IT，软件开发产业为主的写字楼、时尚名店、五星级酒店、餐厅、朝日电视台、美术馆、住宅公寓，户外剧场、开放空间、街道紧临地铁都营大江户线，已被视为新世纪的城市综合体17年,项目规划,,项目物业配比,项目借鉴,拥有大量的艺术文化与休憩设施，使六本木新城成为了东京的文化重心地区之一，着力与旅游业密切合作，提升区域的知名度与到达率； 以垂直流动线来思考建筑的构成，使整体空间充满了层次变化感。

在城市中心适合建造高层建筑的地区积极推行建筑物的高层化，提供必要的空间增加更多的绿地和公共空间 完善的商业设施和服务，在城市中心建设集各种功能于一体的，缩短办公室与居住区之间的距离，提倡在市中心居住以缩短通勤时间；,借鉴之处,成功KPI,上海新天地,项目背景,太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础 上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围 1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造项目 瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置 土地面积： 约52公顷 总建筑面积：约110万平方米 物业构成： 零售（14.1万平方米） 酒店／服务式公寓（6.1万平方米） 办公楼（39万平方米） 公寓（51.4万平方米） 人工湖绿地 动工日期： 1999年初 开发周期： 15年分期开发，预计到2012年完工 开发商： 瑞安集团,整体开发规划,两栋五星级豪华酒店 总建筑面积约20,000平方米 预计2008年8月竣工 由瑞安开发，引入国际知名 酒店管理集团 目前已经动工,翠湖天地三期以及新天地二期 住宅+零售的模式 为顶级时尚品牌度身定做的 新天地二期，将沿马当路建成 商业配套面积约13900平方米 翠湖天地三期约400套公寓， 82000平方米。

预计2008年竣工 目前已经动工,,企业天地二期（三号楼和四号楼） 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 预计2010年竣工 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户 目前正在实施动迁,,68层超高写字楼一栋 浦西又一标志性建筑 造型为市花“白玉兰” 瑞安集团总部大楼 办公部分建筑面积170,000sqm 商场部分建筑面积50,000sqm 预计2012年竣工 动拆迁尚未启动,,三四个不同规模的剧场 类似美国百老汇 丰富太平桥地区的功能 尚未动迁,,已经建成的部分,,改造历程,,1997年 规划构想 1998年 拿地 1999年 新天地北里动工 中心绿地及人工湖动工 2001年 新天地北里开业 中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业，住宅一期销售率100％ 2003年 住宅一期完工交付 2004年 写字楼一期（1,2号楼）完工，出租率90％以上 2005年 2006年 住宅二期完工，销售率８０％ ……….,2001年进度：新天地北里开业，绿地人工湖,2002年进度：新天地南里（商业、公寓）,2003年进度：住宅一期交付,2004年进度：写字楼一期,2006年进度：住宅二期,,,,,,,,,开。