商丘物流园项目.ppt

2012年11月￿￿￿￿商丘物流园项目前期定位思路市场调研·商业定位·规划建议·开发策略1目￿录第一部分￿￿￿解读商丘第二部分￿￿￿市场调研第三部分￿￿￿商业预判第四部分￿￿￿规划建议第五部分￿￿￿开发节奏2第一部分￿￿解读商丘￿3项目位于中原经济区重要城市、全国重要交通枢纽-商丘城区东南部，城市价值明显商丘商丘陇海线陇海线京九线Ø中原经济区发展已成为国家战略，商丘做为中原经济区重要城市将迎来发展契机Ø商丘为全国铁路重要纵向交通动脉京九线、横向交通动脉陇海线交汇处，为全国重要交通枢纽Ø项目区域隶属于梁园区管辖，梁园区为商丘市经济、文化、交通、信息中心，是商丘市政府所在地，本项目位于梁园区东南部，距市政府1.5公里，城市价值明显商丘老城区4商丘未来规划重点发展新区，项目区域位于老城区与新区衔接地带，规划价值将日益凸显商丘新区规划：ü商丘新区将建设成为商丘的活力新城区、中央商务区、商业金融区、物流商贸区、文化科教区、生态宜居区等六大功能完备的新区商丘新区起步区为日月新城CBD；ü商丘新区在商丘市区东部集中布局，西以中州路为界，东至梁园区与虞城县行政边界，南至连霍高速公路，北至梁园区双八镇、中州街道办事处和虞城县古王集乡边界，虞城县贾寨镇纳入新区行政管理范围，规划总面积约198平方公里。

Ø项目区域位于商丘老城区与商丘新区的衔接地带，随着新城建设，作为过渡地带，项目所在区域规划价值将日益凸显Ø价值一：商丘新区的建设必将带来政府基础建设投资向新区方向转移，项目区域城市面貌将进一步改善；Ø价值二：新区建设将带来大量人口导入，在新区建设成熟之前，将在新老城区之间产生大量的居住需求；商丘新区起步区5随着商虞一体化进程推进，区域作为重要承接地带将在城建、居住、配套服务方面迎来发展契机Ø商丘市“十二五”规划建议提出的“一核”，就是指商丘市中心城区、商丘新区和商虞一体化，商虞一体化是商丘市政府未来城市建设的重点工作之一Ø项目区域作为商虞一体化重要承接地带将承担起城市建设、人口居住、配套服务等城市功能Ø为促进商虞一体化进城，虞城在城市规划方面牢牢坚持向西发展，尽快与商丘市区对接的思路，尽快开通南环路至华商大道、木兰大道至北海路、嵩山路至长江路、陇海路北至胜利路四条交通干道，总投资超过150亿元6第二部分￿￿市场调研￿7商丘物流市场比较发达，根据统计，市区范围内现有各类市场约22个，总建筑面积约141万㎡，其中，商铺一层建筑面积约78万㎡名称规模（㎡）名称规模（㎡）白云副食品批发市场33000农机市场27000光彩市场270000种子市场5500农产品批发市场350000中意建材城120000梁园市场12000京陇商贸城46000京九建材城18000市场街8000汽配城7000东风市场11000向阳路步行街18000中原车城180000电子市场3000钢材市场22000金地广场1700金鹰市场140000家电市场60000世纪建材城7000欧亚市场20000旺角广场500008所有在营业商户数量不低于13152户，数量每年都在缓慢增长，根据访谈，约20%的商户有扩大营业面积的需求。

名称商户数量（户）名称商户数量（户）白云副食品批发市场960农机市场——光彩市场2100种子市场300农产品批发市场4100中意建材城600梁园市场1600京陇商贸城900京九建材城260市场街800汽配城110东风市场300向阳路步行街800中原车城——电子市场80钢材市场——金地广场12金鹰市场500家电市场230世纪建材城100欧亚市场100旺角广场2009园区型物流园经营业态以批发为主，兼有零售；道路型市场经营业态均为零售园区型物流园主要依赖销售渠道，道路型市场主要依赖人流量名称经营形式名称经营形式白云副食品批发市场批发种子市场批发为主，兼顾零售光彩市场批、零兼顾中意建材城批发为主、零售次之农产品批发市场批发京陇商贸城批发为主、零售次之梁园市场批发为主，兼有零售市场街批、零兼顾京九建材城批、零兼顾东风市场零售汽配城零售中原车城——向阳路步行街零售钢材市场批发电子市场零售金鹰市场批发为主、零售次之金地广场零售世纪建材城零售为主家电市场零售旺角广场零售为主农机市场零售欧亚市场零售为主10经营种类涉及生产、生活、轻型、重型等各个方面，其中，农产品、建材类、服装类和汽车类三类业态营业面积最大。

名称规模（㎡）名称规模（㎡）农产品批发市场350000欧亚市场20000光彩市场270000京九建材城18000中原车城180000向阳路步行街18000金鹰市场140000梁园市场12000中意建材城120000东风市场11000家电市场60000市场街8000旺角广场50000汽配城7000京陇商贸城46000世纪建材城7000白云副食品批发市场33000种子市场5500农机市场27000电子市场3000钢材市场22000金地广场170011市区核心地块租金水平在40-60元/月/㎡，城市边缘位置租金水平在30元/月/㎡左右；对租金支撑水平最高的为服装、小百货（日化、床上用品等）和副食品；租金水平最高的为向阳路步行街（100-200￿元/㎡/月），其次是梁园市场（110元/㎡/月）和旺角广场（100元/㎡/月）名称一层租金（元/月/㎡）名称一层租金（元/月/㎡）白云副食品批发市场60种子市场23光彩市场35中意建材城20农产品批发市场30京陇商贸城40梁园市场110市场街80京九建材城40东风市场60汽配城40中原车城不详向阳路步行街100-200钢材市场——电子市场30金鹰市场60金地广场25世纪建材城50家电市场19旺角广场100农机市场——欧亚市场5012多数物流市场出租率能够达到100%，未能满租的市场出租率基本能够达到80%以上；出租率与所处区位无关，与市场定位直接相关。

名称出租率名称出租率白云副食品批发市场100%种子市场80%光彩市场80%中意建材城85%农产品批发市场——京陇商贸城100%梁园市场100%市场街100%京九建材城90%东风市场100%汽配城80%中原车城100%向阳路步行街100%钢材市场——电子市场90%金鹰市场100%金地广场50%世纪建材城100%家电市场90%旺角广场100%农机市场——欧亚市场100%13多数物流市场采用“田“字形商业内街的建筑格局，极少数物流市场采用“田“字形商业内街+集中型商业摊位的建筑格局，建筑形式总体上比较简单名称建筑形式名称建筑形式白云副食品批发市场商业内街种子市场商业内街光彩市场商业内街中意建材城商业内街农产品批发市场商业内街及摊位京陇商贸城商业内街梁园市场商业内街+市场摊位市场街商业内街京九建材城商业内街东风市场市政道路商业街汽配城商业内街中原车城独栋4S店向阳路步行街市政道路商业街钢材市场露天广场电子市场商业内街金鹰市场商业内街金地广场商业内街及社区底商世纪建材城商业内街家电市场商业内街旺角广场商业内街农机市场半露天广场欧亚市场商业内街、住宅底商14多数市场商业用房为两层，一层用于经营，二层多数用于储藏，少数作日常生活之用，二层空间利用率不高。

主体结构为两层的市场，容积率约1.2左右，市场容量不高名称商业层数名称商业层数白云副食品批发市场1-2层种子市场2层光彩市场2-4层中意建材城2层农产品批发市场1层京陇商贸城2-3层梁园市场1层市场街1-2层京九建材城2层东风市场1-2层汽配城2层中原车城——向阳路步行街1-2层钢材市场——电子市场2层金鹰市场1-3层金地广场2层世纪建材城1-2层家电市场2层旺角广场1-2层农机市场——欧亚市场1-2层15市场中仅一层的商铺单铺面积约30㎡/间左右，两层联体的商铺单铺面积集中在50-80㎡/间，面宽3.3—4.2米，进深10—12米名称商业层数单铺面积（㎡）名称商业层数单铺面积（㎡）白云副食品批发市场1-2层36种子市场2层70光彩市场2-4层80中意建材城2层90农产品批发市场1层——京陇商贸城2-3层60梁园市场1层30左右市场街1-2层27京九建材城2层80东风市场1-2层30汽配城2层80中原车城————向阳路步行街1-2层56钢材市场————电子市场2层18金鹰市场1-3层40金地广场2层50-80世纪建材城1-2层120家电市场2层65旺角广场1-2层140农机市场————欧亚市场1-2层60-8016服饰、百货类商业对营业面积需求较小，通常一间商铺即可满足其需求，建材家具类、汽配类商业营业面积需求较大，通常需要3间左右商铺才能满足其基本经营需求。

名称规模（㎡）商户数量（户）户均面积（㎡）单铺面积（㎡）名称规模（㎡）商户数量（户）户均面积（㎡）单铺面积（㎡）白云副食品批发市场3300096034￿36种子市场550030018￿70光彩市场2700002100129￿80中意建材城120000600200￿90农产品批发市场350000410085￿——京陇商贸城4600090051￿60梁园市场1200016008￿30左右市场街800080010￿27京九建材城1800026069￿80东风市场1100030037￿30汽配城700011064￿80中原车城180000——————向阳路步行街1800080023￿56钢材市场22000——————电子市场30008038￿18金鹰市场140000500280￿40金地广场170012142￿50-80世纪建材城700010070￿120家电市场60000230261￿65旺角广场50000200250￿140农机市场27000——————欧亚市场20000100200￿60-8017服饰类、百货类、副食品类商业对仓储空间有一定要求，通常15㎡左右即可满足需求；建材装饰类商业对展示空间要求较高，通常需要3个门面，对仓储空间要求不高，尤其在常规建筑格局中二层及以上空间较难作为仓库使用。

名称经营业态商业层数二层空间功能名称经营业态商业层数二层空间功能白云副食品批发市场副食品1-2层仓库种子市场种子2层生活、少量仓储光彩市场服装、建材、五金、机电等2-4层生活、少量仓储中意建材城建材、装饰用品2层生活、少量仓储农产品批发市场农产品1层——京陇商贸城服饰、日化、小商品、床上用品2-3层仓储梁园市场鞋类、服装1层——市场街服饰、鞋类1-2层仓储京九建材城建材、装饰用品2层生活、少量仓储东风市场日化、服装、文具、工艺品1-2层仓储汽配城汽车、电动车、农机配件2层　中原车城汽车销售及维修————向阳路步行街服饰、鞋类、小吃1-2层仓储钢材市场钢材————电子市场电脑、耗材2层生活金鹰市场服装、鞋帽1-3层仓储金地广场健身、美容、舞蹈2层——世纪建材城建材卫浴1-2层生活、少量仓储家电市场家电2层生活旺角广场高档服饰、餐饮1-2层营业农机市场农用机械————欧亚市场古玩、电子、日化1-2层营业18在产权方面，约有一半市场的商铺产权分散属于个人，少数市场的产权既有开发商自持，也有个人购买就目前调研来看，市场产权是否集中，对中低端市场经营并没有直接影响，但会对市场以后的改造提升造成阻碍。

名称产权归属名称产权归属白云副食品批发市场个人种子市场个人光彩市场个人及开发商中意建材城个人农产品批发市场市场管理方京陇商贸城——　梁园市场梁园区市场街个人京九建材城个人东风市场个人汽配城个人中原车城——向阳路步行街个人钢材市场——电子市场个人金鹰市场个人金地广场开发商世纪建材城个人家电市场个人旺角广场个人农机市场——欧亚市场个人19在辐射范围方面，市区和6县1市是主要辐射范围，部分市场可辐射到临近的苏、鲁、徽部分县区￿，辐射范围大小主要取决于市场规模的大小名称主要辐射范围名称主要辐射范围白云副食品批发市场6县1市种子市场6县1市光彩市场6县1市中意建材城6县1市，鲁、苏、徽部分县区农产品批发市场河南东部及鲁、苏、徽部分区域京陇商贸城6县1市，鲁、苏、徽部分县区梁园市场6县1市为主，鲁、苏、徽部分县区市场街6县1市京九建材城6县1市，市区比重较大东风市场市场附近汽配城市区及6县1市中原车城6县1市，鲁、苏、徽部分县区向阳路步行街市区及近郊钢材市场6县1市，鲁、苏、徽部分县区电子市场市区及近郊金鹰市场6县1市，鲁、苏、徽部分县区金地广场市场附近世纪建材城市区家电市场市区旺角广场市区农机市场6县1市欧亚市场市区20根据随机访谈，约50%-60%的商铺使用者并非购房者，投资客是商铺的购买主力。

21结论：1、档次不宜高，中低端商业具有极强的生命力继承和积淀教训和改进2、专业化程度越高，越有利于扩大市场影响力3、规模越大，越有利于扩大辐射范围，规模效应至关重要1、现有市场建筑结构简单，难以提高市场容量2、1-2层联体出租降低了商铺租金单价水平3、二层及二层以上空间利用率低，着重考虑提高二层及以上空间价值4、仓储空间必不可少，应考虑便捷、廉价的仓库5、充分考虑投资者与使用者的关系，降低投资门槛，鼓励投资客进入22第三部分￿￿商业预判￿23由于修建郑徐高铁，道北四个主要市场均要面临拆迁，这四个市场总建筑面积约98000㎡，商户数量约2960户，即使全部迁入，也远远不能满足本项目约25万㎡的总建规模（仅包括物流市场部分），因此必须充分挖掘市场潜力名称规模（㎡）商户数量经营业态白云副食品批发市场33000960副食品京陇商贸城46000900服饰、日化、小商品、床上用品市场街8000800服饰、鞋类东风市场11000300日化、服装、文具、工艺品25万㎡-9.8万㎡=15.2万㎡24填满本项目25万㎡市场空间的四种思路：一、现有市场的搬迁及搬迁过程中的扩容二、引进新的商业种类三、引进龙头企业，量身定制四、做足配套产业25根据估算，现有面临搬迁的四个市场在搬迁过程中大约有20%-30%的商户可能扩大营业面积，每个商户扩大幅度约为50%-100%，由此测算，可扩充的商业规模大约27000㎡。

计入现有商业面积，通过现有市场搬迁大约可产生12.5万㎡的商业需求名称规模（㎡）商户数量可能扩张的商户数量经营形式出租率单铺面积（㎡㎡）每个商户扩大幅度扩大面积（㎡）白云副食品批发市场3300096030%批发100%36一间商铺，即100%10368京陇商贸城4600090030%批发为主、零售次之100%60半间商铺，即50%8100市场街800080030%批、零兼顾100%27一间商铺，即100%6480东风市场1100030020%零售100%30一间商铺，即100%1800一、现有市场的搬迁及搬迁过程中的扩容26二、引进新的商业种类结合商丘现有物流市场实际情况，本项目不宜引进的商业种类有：汽车农机、钢材、农产品、电子产品等1、汽车农机：已有规模庞大的汽车市场和农机市场，适合半露天经营，难以分割出售产权；2、钢材：高度依赖铁路运输，市场内须引进铁路专用线；3、农产品：310国道农贸市场规模大，影响大，且有政府扶持，本项目难以形成竞争优势；4、电子产品：此类商品以零售为主，依赖高客流量生存，适宜布局在市区核心路段，不宜在较偏位置27二、引进新的商业种类根据商丘现有物流市场实际情况，可以考虑引进的商业种类有：副食品、服饰、建材、家具、家居、装修装饰、家电、小商品、日化、汽配、农资等。

面积需求排名租金支撑排名1、建材2、家具、家居3、服饰4、副食品5、装修装饰6、家电7、小商品8、日化9、汽配10、农资1、服饰2、副食品3、日化4、小商品5、家具、家居6、建材7、家电8、装修装饰8、汽配9、农资28二、引进新的商业种类整体分析，可以考虑引进的10大类商业对市场的适应性比较强，对建筑结构的要求程度较低，对市场产权分割出售不会产生抗性，多数商业可以通过适当引导向负一层、二层和三层布局，提升二层及以上空间价值　商业种类可以分布的楼层对建筑的特殊要求服饰1-2层商铺可自由组合副食品1-2层商铺可自由组合日化1-3层商铺可自由组合小商品1-3层商铺可自由组合家具、家居1-3层商铺可自由组合家电1-3层商铺可自由组合建材1-2层商铺可自由组合装修装饰1-2层商铺可自由组合汽配1层商铺可自由组合农资1层商铺可自由组合29二、引进新的商业种类综合考虑需求面积、租金承受能力和对建筑硬件的适应性，可以引进的商业按重要性排序如下：第一、副食品第二、服饰第三、建材、家电、家具家居（建材、家电和家具家居必须共生）第四、小商品、日化（小商品和日化适宜搭配共生）第五、装修装饰第六、农资第七、汽配30二、引进新的商业种类引进新的商业种类时，应避免通过价格厮杀“虎口抢食”，而把立足点放在商业转移过程中的规模扩容。

1、建筑布局更加便捷，方便商户经营；2、规模更大，规模效应更加明显；3、物业服务更加人性化，商户经营环境更好；4、配套服务产业（银行、娱乐等）更加完善，商户经营更有效率；5、开业初期适度的租金优惠措施商户可在其他市场继续经营，同时在本项目开设新店￿￿31二、引进新的商业种类初步考虑，可把排名前五的商业（副食品、服饰、建材、家电、家具家居）作为重点引入业种现有市场（道北面临拆迁的四个市场不计入在内）按照20%的商户扩张、每个商户扩容幅度100%来测算，可新增商业营业面积需求83510㎡名称规模（㎡）商户数量扩张商户比例单铺面积扩张幅度扩张规模光彩市场270000210020%80100%33600梁园市场12000160020%30100%9600京九建材城1800026020%80100%4160向阳路步行街1800080020%56100%8960家电市场6000023020%65100%2990中意建材城12000060020%90100%10800金鹰市场14000050020%40100%4000世纪建材城700010020%120100%2400旺角广场5000020020%140100%5600欧亚市场2000010020%70100%140032三、引进龙头企业量身定制可考虑引进居然之家、欧凯龙、红星美凯龙等知名家居龙头进驻。

这类龙头企业需求面积大，可以考虑城市边缘位置，可以自主或合作开发，也可租赁不足之处是，如果租赁，租金水平较低一个家具龙头企业大约需要30000-35000㎡家居建材选址要求：建 筑 面 积30000--35000平方米￿建 筑 高 度￿约25米，3层建 筑 标 准一层层高8.5米以上，长以100~~150米、宽以75~~100米为最佳，柱网10×10米以上￿地 块 要 求扣除绿化、退让、车位等因素后，保持建筑物的建筑要求，保证主面临街，周围道路进出方便￿，保证门前有广场车位￿500--1200个，以地上为最佳￿商 场 出 入 口保证主入口及出口最少各一个，并设置专门的货车出￿入￿基础设施要求双路供电，2200KV；双路供水，管径￿主管≥100mm，支管≤75mm￿建 筑 承 载仓库≥1.5T，经营区≥500KG，一楼地面承重2500KG/平方米￿33四、做足配套产业充分拉长配套服务产业链条，大力引进银行、餐饮、娱乐等配套商业，优化市场功能，提升市场综合服务水平根据对其他物流市场的考察，配套服务类商业比重不低于总营业面积的5%，由此测算本项目需要的配套商业面积不低于13000㎡可以引进的配套商业：银行、餐饮、住宿、娱乐、洗浴、茶社、棋牌、健身等按需求面积排序：住宿、娱乐、洗浴、餐饮、健身、棋牌、银行、茶社34结论：通过测算，以上四种途径能够产生大约25万㎡的商业需求，基本可以满足本项目的招商需求。

一、现有市场的搬迁及搬迁过程中的扩容二、引进新的商业种类三、引进龙头企业，量身定制四、做足配套产业125000㎡84000㎡30000㎡13000㎡＋＋＋＋＋＋=252000㎡35第四部分￿￿规划建议￿36￿￿￿￿￿￿￿一、便于分割销售；￿￿￿￿￿￿￿二、提升二层及以上空间利用率；￿￿￿￿￿￿￿三、要有使用方便的仓储空间；￿￿￿￿￿￿￿四、优质地块要优用，劣质地块应巧用，做到”地“尽其用规划分析原则37住 宅市 场集中型商业市 场仓 储仓 储1、最北面两块地居住规模较小，难以形成居住院落；整个项目应有适当的仓储空间，而这两块地更适宜规划仓储空间2、临包河一带居住价值最高，景观好，且位于地块最里面，相对安静，不易受到市场影响，适宜规划为住宅3、临睢阳北路一侧应规划为市政形象好、档次高端的商业建筑4、地块其他区域可规划为物流市场，作为整个项目的主体，呈现规模效应381、住宅定位为以商户为主力客群、服务于市场的高档住宅区；2、建筑形式为高层点式塔楼，两梯四户；3、南北纵向只规划一排住宅楼，在此基础上容积率做到最大391、副食品、服饰、建材等商业均需要一定的仓储面积，尤其建材对仓储的需求面积更大。

北侧两块地规划为仓储空间能够提高商户的经营便利性，提高经营效率2、单层8000-10000㎡（两块地合并计算），4层左右，总建筑面积3.2万-4万㎡3、垂直交通要足够方便，便于商户上下货物；平面交通应循环有序，道路宽度合适，方便商户进货出货401、临睢阳北路一侧的建筑档次要高，外立面新颖，能够体现市场的形象；2、商业裙楼规模要大，能够容纳家居巨头、休闲娱乐、住宿餐饮等配套性商业的入住411、西区可规划为封闭的店中店型的商场；层数可达到3-4层；2、东区规划为传统的露天式、“田“字形市场步行街，层数为两层，二层应有外廊互相连接3、这种建筑格局有利于提升二层以上空间利用率，有利于分割销售西区东区42便于销售和提升二层商业价值应是本项目规划的重点之一为了降低购买门槛、便于销售，商铺面积应控制在30㎡左右，从而降低商铺总价；商铺面宽4米左右，进深8米左右；为了充分提升二层商业价值，应考虑采用双首层设计，尽量把客流量导向二层43第五部分￿￿开发节奏￿441、住宅回现速度较快，能够贡献现金流；2、东半幅地块临近睢阳北路，是本项目的”脸面“，交通便利性相对西半幅土地要高3、东半幅土地的不临睢阳北路的市场部分建筑结构相对简单，便于快速施工、尽早销售。

4、相对于东半幅规划的露天市场，西半幅土地上的封闭式店中店商场是对整个项目商业层次的拔高，结构更复杂，招商更有挑战性，理应充分借鉴项目一期的规划、销售和招商经验基于前文对整个项目的规划和定位，建议本项目分两期开发，住宅及东半幅地块为一期，西半幅地块和北部两块地为二期5、北侧两块地定位为仓储，在市场招租率较低和商户未正常营业之前，对仓库的需求比较弱，因此应放在第二期开发一 期一期 一期二期二期二期45一期工程主要承接道北面临拆迁的四个市场（白云副食品批发市场、京陇商贸城、市场街、东风市场）的搬迁商户和引进家居巨头企业，具有一定的迫切性；二期工程主要吸引现有的建材、装修装饰、家电、家具家居市场的商户在一期规划中，服饰和鞋类对仓储的需求相对更大，宜靠北布局；服饰类与小商品、床上用品等商业在经营方面具有一定相似性，而副食品相对特殊，宜靠南布局46谢￿￿￿谢47。