房山区基准地价级别范围.doc

附件二 房山区基准地价级别范围房山区基准地价级别范围一、一、 商业、综合、居住用途商业、综合、居住用途（一） 一级：1. 良乡：刺猬河---月华大街---良坨路---政通路---昊天大街---良乡中路延长线---京广铁路所围地区及繁华边界路段外侧；2. 燕山：岗南路---迎风南路---迎风街---迎风北路所围地区及繁华边界路段外侧；3. 城关：北关大街、南关大街两侧二） 二级：1. 良乡、长阳：京石高速路---规划松林西路---昊天北大街---京良路---小清河---沿长阳规划建成区边界至马厂、高岭---大宁东干渠---黄良铁路---规划长于路---规划六环路---良乡镇域边界---京石高速路所围地区除一级地价区外的地区及繁华边界路段外侧；2. 燕房：岗东路---燕房路---沿规划路至北市---沿规划路至西沙河---西沙河---沿规划路至迎风南路---迎风街及延长线---岗东路所围地区除一级地价区外的地区及繁华边界路段外侧；3. 阎村：规划六环路及西延长线---开古庄---星城---京周公路---镇域边界所围地区及繁华边界路段外侧（三） 三级：1. 良乡：镇域范围内除一、二级以外的其他区域；2. 燕房：燕东路---丁家洼河---大石河---沿规划路至定府辛庄---规划东环路---南水北调工程---沿规划路到白塔沟---迎风南路---高家坡---凤凰亭路---京原铁路---上店生活区、东岭生活区、羊耳峪 生活区外边界---岗北路---燕山至琉璃河铁路---燕东路所围地区除一、二级地价区外的地区及繁华边界路段外侧；3. 长阳：镇域范围内除二级以外的其他区域；4. 青龙湖：规划六环路---良坨路---崇吕路---崇吕路北延长线---王三公路---青龙湖镇域边界---规划六环路所围地区及繁华边界路段外侧；5. 阎村：规划六环路及西延长线---开古庄---西坟---大董村---小董村北侧---良坨铁路---新镇---张庄---阎村镇域边界所围地区除二级地价区外的区域及繁华边界路段外侧；6. 窦店、琉璃河、长沟镇、韩村河：规划中心区；7. 石楼、周口店、十渡、大石窝、张坊镇政府所在地建成区。

四） 四级：1. 燕房：镇域范围内除一、二、三级地价区以外的区域；2. 青龙湖：京原铁路---大石河一线东南镇域内除三级经外的其他区域；3. 阎村：镇域范围内除二、三级以外的其他区域；4. 窦店、琉璃河、石楼：镇域内除三级以外的其他地区；5. 长沟、韩村河、周口店、大石窝、张坊：镇域范围内除三级以外的平原区域；6. 河北、佛子庄、大安山、史家营、蒲洼、霞云岭、南窖乡（镇）政府所在地建成区；7. 十渡：拒马撕开两侧地区五） 五级：（六） 区域范围内除一至四级地价区外的区域二、二、 工工业业用途用途（一） 一级：1. 良乡：良乡工业区 A 区；2. 窦店：规划工业用地中心区域二） 二级：1. 良乡：月华南大街---月华北大街---大宁西干渠---京广铁路---良乡镇域边界○ 1所围地区及繁华边界路段外侧；北京西南良乡物流基地○ 22. 燕房：南水北调工程—燕房路—沿规划路至北市—沿规划路至西沙河—西沙河○ 1—南水北调工程—沿规划路至迎风南路—沿规划路至凤凰亭路—凤凰亭路—栗园北里—双泉路—燕山工业园外边界—沿规划路至燕东路—燕东路所围地区及繁华边界路段外侧；房山科技园区○ 23. 阎村：规划工业用地中心区域（三） 三级：1. 良乡：镇域范围内除一、二级以外的其他区域；2. 燕房：燕东路—燕房镇域边界—京周路—大石河—燕山至琉璃河铁路支线—沿规划路至南水北调工程—南水北调工程—燕东路所围地区除一级地价区外的区域及繁华边界路段外侧；3. 长阳：规划工业用地中心区；4. 阎村：阎村域边界--规划六环路南侧—规划六环路西延长线—开古庄北侧—西坟东北侧—焦庄—南坊—新镇—阎东路向北 500 米线—规划六环路所围地区除二级地区外的区域及繁华边界路段外侧；5. 青龙湖镇：规划六环路—良坨路—崇吕路—崇吕路北延长线—王三公路—青龙湖镇域边界所围地区及繁华边界路段外侧；6. 琉璃河、长沟、韩村河：规划工业用地中心区；7. 窦店、石楼、周口店、十渡、大石窝、张坊镇政府所在地建成区。

四） 四级：1. 长阳：镇域范围内除三级以外的其他区域；2. 燕房：镇域范围内除二、三级地价区以外的区域；3. 青龙湖：京原铁路—大石河一线东南镇域内除三级以外的其他区域；4. 阎村：镇域范围内除二、三级以外的其他区域；5. 窦店：镇域范围内除一、三级以外的其他区域；6. 琉璃河、石楼镇：镇域内除三级以外的其他地区；7. 长沟、韩村河、周口店、大石窝、张坊：镇域范围内除三级以外的平原区域；8. 河北、佛子庄、大安山、史家营、蒲洼、霞云岭、南窖乡（镇）政府所在地建成区；9. 十渡：拒马河两侧地区五） 五级：区域范围内除一至四级地价区外的区域附件三 房山区基准地价使用说明房山区基准地价使用说明一、一、 基本内容基本内容（一） 基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通气、通暖及宗地内平整（以下简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内平整（以下简称“五通一平” ） ，在平均容积率条件下，同用途的法定最高出让年限条件下的完整土地使用权的平均价格二） 基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面出让金楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。

楼面出让金是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府代表国家收取的国有土地所有权应得收益的平均楼面价格三） 基准地价土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类1. 商业类：包括商业服务业用地（含商场、购物中心、专卖店、加油站、超级市场、各种商业网点、批发市场等用地） ，旅游业用地（含饭店、酒店、度假村、游乐园、旅馆、旅游附属设施等用地） ，金融保险业用地（含银行、信托、证券、保险机构等用地） ，餐饮娱乐业用地（含酒楼、饭庄、快餐店、俱乐部、康乐中心、歌舞厅、高尔夫球场、赛车场、赛马场等用地） 2. 综合类：包括办公科研用地（含写字楼、会展中心、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、科研和勘测设计机构、停车场、停车楼等用地） ，文体教育用地（含各种学校、体育场馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院等地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地 ）3. 居住类：包括别墅、公寓、普通住宅等各种居住类型用地4. 工业类：包括工业用地（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心） ，仓储用地（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地） ，交通运输用地（含用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、地面运输管道和居民点道路及其相关应附属设施用地） 。

其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定四） 根据不同用途土地的特点及相应地价水平，将四类用地的基准地价由高至低划分为五个级别五） 基准地价基准期日为 2004 年 1 月 1 日六） 各类基准地价级别土地开发程度商业、综合、居住、工业用途：一至二级的土地开发程度为“七通一平” ，三至五级的土地开发程度为“五通一平” 七） 各类基准地价级别平均容积率商业、综合、居住用地：一、二级的平均容积率为 1.5，三至五级的平均容积率为 1工业用地的平均容积率为 1工业用地的平均容积率为 1二、二、 注意事注意事项项（一） 根据本区实际情况，商业、综合、居住用地按照楼面出让金形式征收出让金工业用地按照地面出让金形式征收出让金在项目建成后，如原审批的规划容积率发生调整的，按重新核定的地价水平调整出让金二） 国有土地使用权租赁年租金水平，按照相应出让金进行还原确定，其中土地还原利率应参考同期银行贷款利率确定年租金的计算公式如下：A=pr[(1+r)n/(1+r)n-1]其中：A 为年租金P 为土地价格r 为土地还原利率n 为土地剩余使用年限（三） 对危旧房改造、代征地较多且拆迁量较大的项目，应合理计算开发费用，按照市区有关规定执行。

四） 对经营性地下建筑物，其基准地价可参照相应用途的基准地价水平的 1/3 确定五） 河道、水系两侧、交通干道及轻轨站点周边地区的地价参照基准地价的高限确定六） 公寓、别墅用地价格参照居住用地价格参照商业用地基准地价的低限确定七） 便民店、社区服务网点用地价格参照商业用地基准地价的低限确定八） 研发用地土地出让金水平的确定对于单独兴建研发用途办公楼的土地出让项目，适用综合用途基准地价低限九） 运用基准地价系数修正法测算的宗地地价水平在多种评估方法评估确定的宗地地价水平中所占权重应不低于 40%附件一 房山区基准地价测算宗地价格方法房山区基准地价测算宗地价格方法一、一、 宗地价格的类型及计算公式宗地价格的类型及计算公式根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面出让金、宗地地面出让金等四种类型1. 居住用地（1） 宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式当宗地容积率≥级别平均容积率时：○ 1宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）*期日修正系数*年期修正系数*熟地价容积修正系数*因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）*期日修正系数*年期修正系数*熟地价容积率修正系数*因素修正系数*宗地容积率当示地容积率<级别平均容积率时：○ 2宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）*期日修正系数*年期修正系数*熟地价容积率修正系数*因素修正系数*级别平均容积率/宗地容积率宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）*期日修正系数*年期修正系数*熟地价容积率修正系数*因素修正系数*级别平均容积率（2） 宗地楼面出让金、宗地地面出让金计算公式宗地楼面出让金=适用的楼面出让金*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数*出让金容积率修正系数宗地地面出让金=适用的楼面出让金*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数*出让金容积率修正系数*宗地容积率2. 商业、综合用地（1） 宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式当宗地容积率≥级别平均容积率时：○ 1宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）*期日修正系数*年期修正系数*熟地价容积率修正系数*因素修正系数宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）*期日修正系数*年期修正系数*熟地价容积率修正系数*因素修正系数*宗地容积率当宗地容积率<级别平均容积率时：○ 2宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）*期日修正系数*年期修正系数*熟地价容积率修正系数*因素修正系数*级别平均容积率/宗地容积率宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）*期日修正系数*年期修正系数*熟地价容积率修正系数*因素修正系数*级别平均容积率（2） 宗地楼面出让金、宗地地面出让金计算公式当宗地容积率≥1 时：○ 1宗地楼面出让金=适用的楼面出让金*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数宗地楼面出让金=适用的楼面出让金*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数*宗地容积率当宗地容积率<1 时：○ 2宗地楼面出让金=适用的楼面出让金*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数/宗地容积率宗地楼面出让金=适用的楼面出让金*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数3. 工业用地（1） 宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式当宗地容积率≥1 时：○ 1宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）*期日修正系数*年期修正系数*熟地价容积率修正系数*因素修正系数*宗地容积率当宗地容积率<1 时：○ 2宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）*期日修正系数*年期修正系数*熟地价容积率修正系数*因素修正系数*级别平均容积率/宗地容积率宗。