商品住宅工程质量保修规程.docx

2009北京商品住宅工程质量保修规程关于同意北京市《商品住宅工程质量保修规程》地方标准备案的函建标标备便( 2 0 0 9 )2号北京市建设委员会：你单位《关于北京市工程建设地方标准〈商品住宅工程质量保修规程〉申请备案 的函》(京建科标备便( 2 0 0 8〕14号)收悉经研究，将5.0.1、5.0.2、 5.0.3、5.0.4、5.0.5、5.0.6、5.0.7、5.0.8、5.0.9、5.0.10、5.0.11、5.0.12、 5.0.13条修改后作为强制性条文其中，直接引用有关国家标准、行业标准强 制性条文的应在前言中注明同意该项标准作为“中华人民共和国工程建设地方 标准”备案，其备案号为J 1 1 3 2 9 — 2 0 0 9该项标准的备案公告，将 刊登在近期出版的《工程建设标准化》刊物上附件：北京市地方标准《商品住宅工程质量保修规程》强制性条文住房和城乡建设部标准定额司二九年元月十二日关于发布北京地方标准《商品住宅工程质量保修规程》的通知京建科教( 2 0 0 9 )4 6 2号各区、县建委，各局、总公司，各有关单位：根据北京市质量技术监督局《关于印发2 0 0 8年北京市地方标准制修订项目 计划的通知》(京质监标发(2 0 0 7)7 3号)的要求，由北京市房地产科学 技术研究所主编的《商品住宅工程质量保修规程》已经北京市住房和城乡建设委 员会和北京市质量技术监督局共同批准为北京市地方标准，编号为DB11/6 4 1 — 2 0 0 9,住房和城乡建设部备案号为J 11329 — 2009，自20 0 9年9月 1 日起实施。

其中，第5. 0.1、5. 0.2、5. 0.3、5. 0.4、5.0.5、5.0.6、5.0.7、5.0.8、5.0.9、5.0.1 0、5.0.11、5.0.12、5.0.13条为强制性条文，必须严格执 行本市自2 0 0 9年9月1日起取得建筑工程施工许可证的商品住宅工程按本规 程执行该规程由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同负责管理， 由北京市房地产科学技术研究所负责解释工作北京市住房和城乡建设委员会二九年六月十六日刖 言本规程为条文强制性标准其中第5.0.1、5.0.2、5.0.3、5.0.4、5.0.5、5.0.6、 5.0.7、5.0.8、5.0.9、5.0.10、5.0.11、5.0.12、5.0.13 条为强制性条文，必 须严格执行根据北京市建设委员会〈关于印发《2 0 0 8年北京市地方标准 制修订项目计划》的通知（京质监标发（ 2 0 0 8 ）73号）〉的要求，北京市 房地产科学技术研究所会同有关单位共同编制了本规程本规程的主要技术内容是：明确房地产开发企业对商品住宅工程质量的保修责 任、保修范围、保修期限及保修要求本规程的管理部门和日常管理机构为北京市住房和城乡建设委员会。

本规程的具体解释工作由北京市房地产科学技术研究所负责，各单位和个人在使 用本规程时，如有疑问和意见，可函告：北京市房地产科学技术研究所（地址： 北京市朝阳区华威北里18楼；邮政编码：1 0 0 0 2 1，：6 7 7 9 5 9 7 1）本规程主编单位：北京市房地产科学技术研究所本规程参编单位：北京市建筑节能与建筑材料管理办公室北京市建设工程安全质量监督总站 北京市物业服务指导中心北京市昌平区建设委员会中国建筑学会防水专业技术委员会北京市物业管理协会北京首都开发控股（集团）有限公司北京市建筑设计研究院北京城建集团有限责任公司北京双圆工程咨询监理有限公司北京银达物业管理有限责任公司主要起草人：郑伟革 杨 威 许淑贤 李自强 刘小军刘大兴 薛 军 潘贤虎 张海明 白健红赵丰东 杨燕敏 薛福志 程 峰张岩玉曹乃明 陈泽泰林爱华 苏贵峰主要审查人：杨于北 高小旺 朱尔玉 马铁成 冯 越牛经涛高杰目 次1总则 12术语 23基本规定 34质量保修范围 45质量保修期限 56质量保修要求 6本规程用词说11明 9 条文说明1.0.1为了加强商品住宅工程质量保修管理，维护商品住宅所有权人与房地产 开发企业的合法权益，明确商品住宅工程质量保 修责任、保修范围、保修期限和保修要求，制定本规程。

1.0.2本规程适用于北京市商品住宅的工程质量保修1.0.3本规程是北京市商品住宅工程质量保修专项标准，商品住宅质量保修除 执行本规程外，尚应符合国家及北京市现行有关标准、规程的规定2 术语2.0.1 商品住宅home由房地产开发企业建设并销售，由商品住宅所有权人通过合法交易方式购买的住 宅2.0.2 房地产开发企业the builder具有开发商品房资质的企业，即建设工程项目的投资主体或投资者，也是建设项 目管理的主体2.0.3 商品住宅所有权人the homeowner商品住宅所有权人系独占性地支配其所有商品住宅合法权利的人2.0.4质量缺陷quality defect商品住宅工程的实体性能、使用功能和室内环境等不符合相应标准或合同约定的 要求2.0.5 质量保修 the limtid warranty商品住宅工程在交付使用后，在保修期限内出现的质量缺陷，由房地产开发企业 负责无偿修复2.0.6 质量保修范围 warranty exclusins 商品住宅工程在交付使用后，在质量保修期限内，由房地产开发企业无偿为商品 住宅所有权人修复质量缺陷的项目2.0.7 质量保修期限 the warranty period商品住宅工程交付使用后，由房地产开发企业无偿为商品住宅所有权人修复质量 缺陷的起止时间。

2.0.8质量保修责任insurer7 sresponsibility房地产开发企业因其销售的商品住宅在法律规定或合同约定的期限内，出现的质 量缺陷，所应承担的保修或赔偿的责任3 基本规定3.0.1房地产开发企业应对所售商品住宅承担质量保修责任，买卖双方应在商 品住宅买卖合同中，对工程质量保修范围、保修期限和保修责任等内容进行约定， 约定内容必须符合国家有关法律、法规的规定3.0.2当商品住宅所有权发生变更时，房地产开发企业仍应按原买卖合同中约 定的质量保修范围、保修期限和保修责任对住宅的工程质量进行保修3.0.3已投保建设工程质量保险的商品住宅，房地产开发企业在保险合同中约 定的质量保修范围、保修期限、保修责任符合本规程的规定时，由承担保险的机 构实施保修3.0.4在保修期限内，房地产开发企业应指定相应机构和人员具体履行质量保 修责任，并将联系方式告知住宅所有权人；若有变更，应及时公告3.0.5当房地产开发企业不能履行质量保修责任时，应委托相关单位履行质量 保修责任并签订委托协议，受托单位的资质应满足保修服务要求3.0.6在保修期限内，房地产开发企业因对商品住宅进行维修，致使房屋原使 用功能受到影响，给住宅所有权人造成损失的，房地产开发企业应当依照相关法 律和双方约定承担赔偿责任。

3.0.7住宅所有权人使用不当、第三方或超出设计标准的自然灾害造成的房屋 损坏，不属于质量保修范围；住宅所有权人或使用人自行对房屋结构、门窗、电 气、设备、管线系统、有防水要求的部位等进行拆改的，拆改部分不属于质量保 修范围3.0.8房地产开发企业和住宅所有权人对房屋的质量保修问题产生争议时，可 委托有相应资质的检测机构进行鉴定4 质量保修范围4.0.1地基与基础工程4.0.2主体结构工程，包括承重墙、梁、板和柱等4.0.3保温工程，包括屋面、墙体和不采暖楼梯间等4.0.4防水工程，包括建筑屋面、有防水要求的房间、地下室和外墙面等4.0.5装饰装修工程，包括地面、抹灰、门窗、吊顶、轻质隔墙、饰面板（砖） 等室内装修工程和室外装修工程4.0.6建筑给水及排水工程，包括输水设备及附属设备、管道设施、给排水器 具及卫生器具等4.0.7采暖及制冷工程，包括采暖及制冷设备及相关配套设备、管道设施、末 端散热设施等4.0.8电气工程，包括电线、电缆敷设，插座、开关，防雷和接地等4.0.9智能建筑工程，包含通讯系统、安全防范系统、火灾报警及消防联动系 统等其中通讯系统包括有线电视线路、卫星天线、线路、宽带线路、对讲、 远程抄送等，安全防范系统包括监控、红外线报警、门禁设备及末端设施等，火 灾报警及消防联动系统包括火灾报警、广播、联动、防排烟、卷帘门、消火栓、 水喷淋、喷雾、燃气报警设备及配套设施、末端设施等。

4.0.10通风与空调工程，包括风机安装、风管安装、风管的绝热和防腐等4.0.11电梯工程，包括电梯主机、导轨、门系统、轿厢、安全部件等4.0.12室外工程，包括道路及交通设施、散水、管井等5 质量保修期限5.0.1地基与基础工程质量保修期限应为设计文件确定的建筑设计使用年限5.0.2主体结构工程质量保修期限应为设计文件确定的建筑设计使用年限5.0.3保温工程质量保修期限不得低于5年5.0.4防水工程质量保修期限不得低于5年5.0.5装饰装修工程中，除有专门规定质量保修期限的分项工程应遵从其规定 外，室内装修工程质量保修期限不得低于2年；室外涂料装修质量保修期限不得 低于2年；室外其他材料装修质量保修期限不得低于5年；除五金件质量保修期 限不得低于2年外，外窗与入户门质量保修期限不得低于5年5.0.6除采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道质量保修期 限不得低于10年外，建筑给水及排水工程质量保修期限不得低于2年；若管线 设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同5.0.7除采取隐蔽方式安装的管线质量保修期限不得低于10年外，采暖及制 冷系统质量保修期限不得低于2年；若管线设置在主体结构内，其质量保修期限 应与主体结构设计使用年限相同。

5.0.8除线缆质量保修期限不得低于5年外，电气工程质量保修期限不得低于 2年5.0.9智能建筑工程质量保修期限不得低于2年5.0.10通风与空调工程质量保修期限不得低于2年5.0.11电梯工程质量保修期限不得低于3年5.0.12室外工程质量保修期限不得低于2年5.0.13商品住宅的质量保修期限应自房地产开发企业首次交付住宅买受人之 日起计算共用部位的质量保修期限应自交付首套住宅之日起计算6 质量保修要求6.0.1住宅保修责任人按以下程序履行保修义务：1住宅保修责任人接到质量报修申请（书面或）后，应在规定时间内派保 修人员到达现场了解情况，如出现的问题确属保修范围，应按照本章所列条款要 求安排质量保修2保修工作应按照国家和北京市相应规范、标准的要求实施共用部位的质量 保修工作完成后由房地产开发企业、保修实施单位和物业公司（已成立业主委员 会的，业委会也应参加）共同验收并签字确认；非共用部位的质量保修工作完成 后由房地产开发企业、保修实施单位和住宅所有权人共同验收并签字确认6.0.2当地基基础出现的不均匀沉降，或建筑主体结构出现的变形或开裂可能 涉及安全性时，应及时查明原因并维修；如达到危险状态时，应立即采取抢险、 抢修措施。

6.0.3建筑保温工程出现以下现象时应进行质量保修：1建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；2建筑保温层出现破损或脱落6.0.4屋面出现渗漏或积水现象时，保修责任人应于当日采取有效的临时抢修 措施；待具备维修条件时再进行屋面防水工程质量保修6.0.5住宅室内墙、顶、地面等部位出现以下现象时，保修责任人应及时安排 质量保修：1室内地。