商业项目全案策划书纲要.doc

商业项目全案策划书纲要一、 项目介绍该部分内容将阐述项目情况、有关技术参数指标，为后文的项目分析、市场定位和经济分析等提供有关背景资料和基础数据1、 项目概述2、 项目有关经济技术指标二、 相关行业外环境分析此部分将简单对宏观大市场环境、项目所在区域物业发展现状进行分析，反映项目所处的市场经济环境1、 宏观环境2、 宏观经济发展情况分析3、 城市规划4、 人口分布、增长及变迁情况、居民生活水平分析、居民消费结构情况分析、旅游市场状况5、 商业地产的开发模式（国外商业地产模式、传统模式、订单地产模式、纯商业模式）三、 XX市商场物业市场情况分析1、 XX市商场物业发展状况2、 XX市商场物业整体市场特点分析（1） 商场物业现存量及区域分布情况（2） XX市商场物业供需情况（3） 商场价格水平（4） 未来商场物业市场情况预测（包括调查3-5年新增商场物业供应量、位置分布等）3、 XX市商圈情况分析（包括对商圈内大型商场分布、招商情况、主要客户、经营特色等）4、 相关专业市场现状及趋势四、 商户调查此部分将对在XX市已有的商户进行调查，主要了解其潜在需求及消费特征/使用要求等具体需配合一定数量的问卷或访谈调查。

此外通过公司已有的相关客户网络，对一些潜在商户进行调查，了解其意愿及要求此项内容将通过咨询的方式进行调查五、 可比性/具竞争性项目分析此部分将针对XX市地区及外地类似的主题式综合性商场进行详细的分析，包括：位置发展商背景规模售价/租金水平销售/出租情况主要租户经营特色建筑特色内部布局特点宣传卖点等其中影响物业价值收益的因素有：商情因子、客流量、可视性、楼层、交通条件、停车条件、整个项目规划设计的科学性、硬件条件、经营商品的类型、隶属项目的运营情况、政府性的指导/引导非常重要）六、 区位研究1、 圈内资源分析（市政、景观、旅游景点）2、 交通条件3、 人文环境4、 政府支持政策七、 综合分析综合上述部分的调查分析，对本项目进行SWOT分析，以进一步明确本项目的市场竞争力，并以此为基础，提出项目发展定位1、 项目优/劣势分析2、 项目机会点/威胁点分析3、 综合分析八、 项目发展定位根据以上的市场分析及项目分析，对项目的发展提出建议，主要分别针对项目的目标客户、市场定位、价格制定及策略等方面进行1、 项目发展策略2、 项目功能定位3、 项目目标客户4、 项目市场定位（包括对商场的主题、业态定位、形象定位）5、 商业业态组成建议（后附：商业业态的组成及特点）6、 商业地产开发模式确定九、 规划建议此部分将参考成功个案的规划特点、建筑特色，根据市场定位及项目发展模式，结合项目地块特点为项目提出规划设计建议。

1、 项目整体建筑风格的建议2、 规划建筑初步设计建议3、 产品的种类和结构4、 产品配套设施建议5、 建筑环境（室内外）建议6、 功能面积分布十、 项目开发及经营建议此部分将根据同类项目的发展情况（参考成功个案发展情况），结合XX房地产市场情况和规划实施预测对项目制定可行的开发模式和进度，为以下的经济分析制定依据1、 形象策划2、 推广策略3、 招商策略十一、项目投资经济效益分析此部分分别对项目整体和各期开发成本及收入进行财务分析，包括成本分析、财务分析等，通过在建设过程中的各种费用预测，运用科学合理的财力分析方案，对项目的盈利能力、投资回收期、资金运用情况等进行预测1、 项目投资构成、总投资估算2、 项目经济效益分析十二、结论及关键控制点。